Элитные кабинеты в моде: Не только в центре, но и на окраинах

С началом осени деловая активность в Москве набирает привычно высокие темпы. Девелоперы строят для арендаторов новые офисы. Цены на качественные помещения продолжают медленно, но верно ползти вверх. Количество сделок тоже растет. Хотя предложений, особенно на продажу, по-прежнему не хватает.

Подводя итоги первого полугодия, аналитики прогнозируют, что к концу 2005 г. будет построено 700 000-800 000 кв. м офисов А и В класса. За два квартала введено как минимум 10 крупных зданий. Среди комплексов А — Capital Plaza (49 414 кв. м общей площади), построенный Capital Group, и бизнес-центр Pollars (37 400 кв. м, Mirax Group). А также Central City Tower I, возведенный ПФПГ, первое здание в бизнес-парке “Крылатские Холмы” (13 723 кв. м, CMI Development), комплекс “Аквамарин” (12 457 кв. м, “Стройинком-К”). Из них два крупнейших находятся за пределами Центрального делового района — Capital Plaza и “Крылатские Холмы”. Объем всех вышедших на рынок офисов А и В за первое полугодие оценивается аналитиками в 200 000-400 000 кв. м.

Уровень вакантных площадей в офисах класса A находится в пределах 2,1-4,5%, в В — 3,9-7,3%, что свидетельствует о высоком спросе на качественные помещения, по информации компаний Colliers Int., Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG/CBRE), Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle. Средневзвешенные ставки аренды в классе A на начало сентября составили $595-670 за 1 кв. м в год без расходов на эксплуатацию и НДС. В классе В — $398-480 (аналогичный период 2004 г.: А — $570, В — $350). В первом полугодии 2005 г. рост ставок аренды составил 5-7% для класса А и 4,5% для В. Москва вошла в четверку самых дорогих городов мира по ценам аренды после Лондона, Токио и Парижа, судя по рейтингу, опубликованному NG/CBRE. “Сравнение офисных ставок в разных городах имеет практический смысл, когда транснациональные корпорации принимают решение об открытии офисов в том или ином городе, например, выбирая между Атлантой и Чикаго, — говорит Олег Мышкин, партнер Colliers Int. — Сравнение Москвы с Лондоном или Токио интересно в силу того, что динамика развития рынка офисов в Москве более близка тенденциям Лондона, Токио или Нью-Йорка. Пока рост ставок в Москве будет продолжаться”.

Среди крупных сделок аренды в первом полугодии — 14 271 кв. м в комплексе Wave, снятых “ВымпелКомом” на 10 лет, сообщили в компании Knight Frank. В “Башне на Набережной II” Procter & Gamble арендовала 8050 кв. м, а Ситибанк — 4682 кв. м. Международный московский банк занял 6268 кв. м в Central City Tower. В “Крылатских Холмах” заключили договоры Jonson & Jonson — на 5151 кв. м и Huawei — 4640 кв. м. По информации пресс-службы Capital Group, в Capital Plaza офисы сданы банку Garanti (1217 кв. м), LG (4023 кв. м), Regus (4587 кв. м), Unilever (4491 кв. м). Приживается практика заключения договоров предварительной аренды, пишет в отчете NG/CBRE.

Цены продажи составляют $3500-5000 за 1 кв. м в год в классе А и $1400-3500 в В (в первом полугодии 2004 г. $2500-5000 в классе А и $1700-3300 в В). Как говорит Андрей Петров, партнер Knight Frank, спрос на покупку помещений не менее высокий, чем на аренду, но не все владельцы в классе А готовы продавать свой продукт. По данным Knight Frank, в первом полугодии Объединенная металлургическая компания купила комплекс “Аквамарин” на Озерковской набережной, 28. “Система-Галс” продала здание в Настасьинском переулке, 7 (8200 кв. м) компании Amerop. Также Amerop купила “Георг Плазу” на ул. Мясницкой, 40/7 (5060 кв. м).

Цены на офисы А могут варьироваться в пределах города в зависимости от района и качества каждого конкретного здания и от размера снимаемой площади, говорит Максим Жуликов, старший консультант компании Penny Lane Realty. В районе ул. Тверской или рядом с Кремлем ставки аренды могут доходить до $1000 за 1 кв. м в классе А без НДС на помещения 300-1000 кв. м. В качественных новых комплексах вроде Central City Tower или “Легион-1” — в среднем $770-850 без НДС.

Наиболее активными остаются Центральный деловой район (внутри Садового кольца) и Замоскворечье. Общая арендуемая площадь в офисах А за первое полугодие внутри Бульварного кольца составила 172 000 кв. м, в Замоскворечье — 310 000 кв. м, в западной зоне Садового кольца — 150 000 кв. м, по данным Knight Frank. Доля площадей А в этих зонах равняется 13,20%, 23,80%, 11,52%, а ставки аренды без НДС — в среднем $919, $737 и $730. В Пресненском деловом районе доля площадей класса А составляет 1,32%, а ставки аренды — около $644. В Киевском районе доля качественных площадей занимает 1,15%, а ставки — на уровне $750, в Хамовниках — 1,31%, $900. В зоне Тверской — Новослободской офисов А около 24,95%, цены на уровне $735. В Таганском районе объем зданий А — 1,73%, цены колеблются в пределах $685 за 1 кв. м в год.

К концу года подоспеют, по словам консультантов, Gorky Park Tower на Ленинском проспекте, 13–15 (32 800 кв. м, “Стимул Груп”), комплекс Wave на ул. Академика Сахарова, 8 (22 000 кв. м, “ЭнергогаранткапиталСтрой”), Ducat Place III на ул. Гашека, 6 (53 000 кв. м, Hines), “Башня на Набережной II” на Краснопресненской набережной, 18 (57 600 кв. м, Enka), “Крылатские Холмы” здания B, C, D на ул. Крылатской, 19 (15 390, 13 723, 15 390 кв. м), “Северное сияние” на ул. Правды, 24 (38 000 кв. м, МИАН), “Пушкинский дом” на Страстном бульваре, 9 (18 500 кв. м, Capital Group), “Аврора Бизнес Парк II” на ул. Садовнической, 82 (42 900 кв. м, Forum Properties). Если в 2004 г. на рынке в целом насчитывалось около 3,5 млн кв. м качественных офисов, то к концу 2005 г. их объем может перевалить за 4 млн кв. м.