Строители ищут и находят лазейки

Нововведение, призванное сократить количество мошеннических схем на рынке долевого строительства Петербурга, обросло огромным количеством негативных слухов.

Часто основанных на реальных махинациях, когда фирмы исчезали вместе с деньгами доверчивых покупателей квартир. Нововведение касается вступивших в силу Градостроительного и Жилищного кодексов, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Закон сократил список участников рынка, которые имеют право заключать с потребителем договор о долевом строительстве: если раньше это мог делать заказчик, застройщик, подрядчик или инвестор, то сейчас - только застройщик.

Лазейка найдена

Наталья Неверовская, юрист "Хедман Осборн Кларк Альянс", рассказала, что компании, занимающиеся долевым строительством, продолжают свою деятельность, но теперь заключают договор не о долевом строительстве, а, например, договор о совместной деятельности, об инвестировании и т.п.

"Абсолютно бесправным и незащищенным в случае недобросовестности фирмы оказывается покупатель квартиры, подписавший такой договор, так как в этом случае он уже считается не потребителем, а предпринимателем.

На него не распространяется закон о защите прав потребителей и считается, что вложенные им в долевку деньги - это инвестиции, сделанные на свой страх и риск, со всеми вытекающими из этого последствиями", - говорит она.

Согласно Гражданскому кодексу такая сделка может быть признана недействительной, однако пока судебной практики в Петербурге не было. Между тем к заключению не вполне законных договоров строительные компании подталкивает еще одно нововведение: за каждый день просрочки после даты, когда дом должен быть сдан в эксплуатацию, дольщик имеет право требовать компенсации.

"Было несколько судебных разбирательств по этому поводу, которые произвели настоящий фурор на строительном рынке, так как за просрочку примерно на месяц компания должна была выплатить дольщику около половины стоимости квартиры", - поясняет Наталья Неверовская.

По новым правилам срок передачи объекта недвижимости не должен превышать 2 месяцев с момента окончания строительства. Кроме того, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами в случаях нарушения не только срока передачи недвижимости, но и "очевидного прекращения или задержки строительства", существенного изменения проектной документации и т.д.

Требуют оговорки

Зато Градостроительный кодекс, по мнению специалистов, упрощает жизнь строителям.

Так считает и Анна Рогова, заместитель руководителя юридического департамента ЗАО "Маркетинг, Консалтинг, Дизайн": "Кодекс сократил количество документов, которые нужно оформлять застройщику, в частности, упрощены согласования с Технадзором". Однако, по мнению Анны Роговой, то, что СНиПы в соответствии с кодексом носят теперь не обязательный, а рекомендательный характер - серьезный просчет законодателей.

"Эта норма лишает заказчика уверенности, что объект будет построен с надлежащим качеством", - говорит она. Поэтому заказчику, чтобы обезопасить себя, Анна Рогова советует оговорить отдельной строкой в контракте, что СНиПы носят обязательный характер, желательно - детально перечислив их.

Наиболее часто встречающийся случай мошенничества - когда объект строит компания без лицензии - не может привести к тому, что сделка будет признана недействительной госорганами, но ведет к дополнительным тратам. Обратиться в суд с требованием признать сделку незаконной могут только ее участники, но не контролирующие организации, а предприниматели предпочитают договариваться полюбовно.

Еще одна приятная новость для компаний, задумавших перевести квартиру в нежилой фонд, - принятое Постановление правительства Петербурга "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге" передает решение вопроса на районный уровень (ранее требовалась подпись губернатора, вице-губернатора).

Владимир Бланк, председатель КЭРППиТ, считает, что это даст стимул к развитию прежде всего малого и среднего бизнеса, так как позволит сократить "необоснованные препятствия", возникающие при переводе в нежилой фонд.

Есть мнение

Александр Дымников, директор по продажам ЗАО "Агентство Аркада":

"Новый Жилищный кодекс настолько усложнил процедуру перевода, что реально пройти ее будет под силу не каждой компании. Теперь вы вначале согласовываете перепланировку, проходя около 20 инстанций, платите архитектору несколько тысяч долларов, тратите на это до 6 месяцев, а потом может выясниться, что вам откажут в переводе помещения в нежилой фонд. Или уже возникло ТСЖ, и нужно получать их письменное согласие".