Строим бизнес на завтра

Компания “Рыбстройинвест” (РСИ) не входит в число акул девелоперского бизнеса. В основном возведенные РСИ объекты сосредоточены на территории Западного административного округа столицы. Но зато она обладает уникальным опытом. С самого начала работы компания осваивала такие площадки, на которых не рискнут строить другие. Интересная работа — главный критерий при выборе участка, говорит руководитель компании Геннадий Жигарев.

— На сегодняшний день ваша компания имеет несколько реализованных проектов, включая жилые дома, бизнес-центр и торговую недвижимость. Какой из проектов вам нравится больше всего?

— Наверное, тот, которым занимаешься сегодня, потому что ты им живешь, ты им горишь, с ним связываешь свои надежды. Это бизнес-центр PROFICO, строительство которого началось по адресу: Крылатские Холмы, вл. 1-3. Над этим проектом мы работаем уже шесть лет. Сначала была идея, мечта построить высотное здание, и нам удалось доказать принципиальную возможность этого строительства. Потом оформляли договор аренды земли и его регистрацию, выпустили проект, прошли экспертизы, согласования, открыли все ордера. Сейчас строительство бизнес-центра находится на стадии нулевого цикла.

— А какой из объектов для вас самый памятный?

— Это дом в Крылатском, Крылатские Холмы, 7. Он был для нас самый выстраданный и потому стал самым любимым. К тому же этот дом мы строили для себя и для друзей — людей, которые сегодня являются моими партнерами по бизнесу и работают в созданной нами группе компаний. Во главу угла ставилось не зарабатывание денег, а создание качественного и комфортного жилья.

— В середине 90-х гг. XX в., когда строился дом на Крылатских Холмах, жилых зданий по индивидуальным проектам возводилось еще мало и любой такой дом казался элитным. По прошествии десятилетия в Москве появилось много действительно роскошных домов. Как вы считаете, сегодня ваш первый дом не проигрывает новостройкам?

— В своем классе — а дом относится не к классу элитного, а к классу жилья повышенной комфортности или бизнес-классу, — я думаю, что он как был, так и остается одним из лучших в Москве.

— Учитывая продолжительные сроки, которые потребовались для того, чтобы приступить к строительству PROFICO, объект будет непростым?

— Во-первых, никто даже не подозревал, что на том участке можно что-то построить. Дело в том, что обычно мы берем самые ненужные, самые бросовые участки, за которые никто не хочет браться. Это потом окажется, что участки были самые лучшие.

Первый жилой дом в Крылатском мы построили над объектом гражданской обороны (бомбоубежищем). В Москве лет 15 говорили о том, что на объектах ГО можно строить, но никто до нас этого не делал. Сейчас уже и другие научились на нашем опыте. Всего же нашей компанией построено три дома над объектами ГО.

Участок, где сейчас начались работы по возведению нового бизнес-центра PROFICO, — это откос, который был занят гаражами, сараями и тому подобными объектами. С владельцами гаражей до начала строительства надо было договориться о переселении, кроме того, под землей лежало большое количество коммуникаций, которые необходимо было переложить. Сложность строительства на откосе состоит в том, что нам приходится делать подпорную стенку 26-метровой глубины, которая держится на более чем 500 анкерах. Получается, что при строительстве бизнес-центра мы спускаемся на 20 м ниже ул. Крылатские Холмы, создаем чистую площадку и уже с нуля начинаем строить наш небоскреб — пять подземных и 26 надземных этажей. На железобетонный каркас крепятся навесные модульные конструкции, за счет этой технологии срок монтажа фасадов сократится практически в два раза, а качество возрастет.

Всего в бизнес-центре будет три технических этажа — в небоскребах так положено. Здание будут обслуживать восемь скоростных лифтов плюс технический лифт, два лифта будут спускаться в подземный паркинг. Хорошие системы вентиляции и кондиционирования предусмотрены в ресторане-столовой, банковских помещениях и достаточно большом зале площадью 450 кв. м для проведения конференций. Четыре подземных уровня займет паркинг, рассчитанный почти на 400 машино-мест. Будет вертолетная площадка, это также обязательное условие для объектов такого типа. Мы надеемся, что к тому времени, когда объект будет построен, в Москве начнет работать коммерческое воздушное такси, и бизнесмены, которые арендуют площади в нашем здании, смогут такой услугой воспользоваться. Общая площадь бизнес-центра — 49 500 кв. м, из них 26 000 кв. м — офисы, а 19 000 кв. м — подземные паркинги. Здание по всем параметрам будет полностью соответствовать классу А.

Проект делали мастера своего дела — группа “АБВ” под руководством Никиты Бирюкова. Сейчас рабочее проектирование осуществляет Владимир Малай (ООО “Малая студия”). Объект планируется сдать в IV квартале 2007 г.

— Кто будет владельцем бизнес-центра и какая структура будет управлять зданием?

— Владелец и управляющая компания — ООО “Промышленно-финансовая компания”, а заказчиком выступает компания РСИ.

— В интересных для арендаторов офисных зданиях предварительные договоры аренды заключаются еще до сдачи объекта госкомиссии. Как обстоят дела в PROFICO?

— Как правило, предварительные договоры аренды помещений заключаются перед завершением строительства. До этого еще больше двух лет. Люди обычно два года не ждут. Но интерес к объекту есть, это однозначно.

— Работа компании на рынке коммерческой недвижимости не ограничивается БЦ PROFICO?

— Первым проектом в области коммерческой недвижимости был торгово-развлекательный комплекс “Рублевский”, сейчас мы строим вторую очередь, где разместится как раз развлекательная часть ТРК. Хозяева комплекса делают акцент не на установку игровых автоматов как основного “развлекательного” элемента, а на размещение спортивных аттракционов для детей. Будет в здании и детское кафе. Второй этаж целиком займет универмаг “Детский мир”. Вторую очередь мы планируем сдать в декабре 2005 г. Хочу отметить, что нам, как заказчику, строить этот объект было интересно. Он маленький, понятный, там всего три этажа. Что же касается инвестора, то для него детский развлекательный комплекс экономически нецелесообразен. Окупаемость проекта составит, на мой взгляд, лет 20.

Потом мы построили бизнес-центр “Крылатский” на Осеннем бульваре и сейчас там же возводим спортивно-оздоровительный комплекс (Осенний бульвар, вл. 11), который является второй очередью “Крылатского”. Этим зданием мы также занимаемся около четырех лет. Комплекс планируется сделать ориентированным в большей степени на релаксацию. В нем разместятся различные клиники, фитнес, а также итальянский ресторан. Сдать объект планируем в I квартале 2006 г. Насколько мне известно, на этом объекте уже сформированы списки арендаторов на все помещения.

— Чем бизнес-центр PROFICO будет отличаться от своего предшественника — БЦ “Крылатский”?

— Бизнес центр PROFICO в два раза выше. БЦ “Крылатский” высотой 54 м, а PROFICO поднимется вверх на 112 м. Это предполагает совершенно иной уровень ответственности. Никакие отклонения от заданных в проекте параметров недопустимы. Соответственно, все системы, которыми будет оснащено новое здание, будут работать по-другому. В зданиях предусмотрены разные системы перекачки воды, системы хладоснабжения и многое другое. Не случайно в PROFICO появился промежуточный технический этаж. Эксплуатация высотного здания сильно отличается от обслуживания обычного дома. Мы создали фирму, которая занимается эксплуатацией наших объектов. Большое внимание уделяется противопожарной безопасности.

— Сейчас в Москве немало говорят о том, что геология в городе не лучшая для строительства высотных домов. Есть опасения, что в высотных зданиях жить и работать будет небезопасно. Что вы можете сказать по этому поводу?

— В каждом конкретном случае необходимо рассматривать геологию данного конкретного участка на пригодность к строительству того или иного объекта. В целом геология Москвы не хуже других городов. Что касается жизни в высотных домах, то мне было бы некомфортно жить выше 10-го этажа, а вот работать в офисе в современном высотном здании престижно и комфортно.

— Что, по-вашему, является главным условием для успешного ведения бизнеса?

— Главное — это люди, команда. Люди, с которыми мы вот уже 20 лет работаем вместе, занимают ключевые позиции, являются и генераторами идей, и основной рабочей силой.

— У вас техническое образование. Как вы пришли в строительный бизнес?

— Я действительно технарь, окончил МВТУ им. Баумана, занимался наукой, защитил кандидатскую диссертацию, работал в оборонке. Потом, когда началась перестройка и финансирование научных проектов фактически прекратилось, мы с коллегами по работе начали искать приложение своим знаниям. Начали с производства, и первые деньги мы заработали на своих научных разработках — приборе, который был нами создан для оборонной промышленности.

Потом работали в коммерческом отделе Инкомбанка, а с 1990 г. создали свое предприятие — Промышленно-финансовую компанию “Профико”. Пробовали разные виды деятельности, в том числе торговлю металлами, издательскую деятельность. И, опять же, мы никогда не оставляли производство. В 1993 г., когда у нас накопилось немного денег, мы решили заняться чем-то реальным, а не просто куплей-продажей. В Москве в то время проводились первые торги по продаже недостроев, и в Южном административном округе столицы, на Шипиловском проезде, “Профико” приобрела права на недострой, участок по инвестконтракту, на котором предполагалось построить одноэтажное здание кафе-столовой. Но вместо кафе-столовой у нас получился девятиэтажный жилой дом. С него и начался наш путь в строительный бизнес.

— Но ведь для того чтобы заняться строительством, нужен опыт или профессиональное образование. Вас не пугала новизна нового поприща?

— Нет, не пугала. Решение я принимал со своими партнерами по бизнесу. Дело в том, что в 1992 г. я купил участок недалеко от Николиной Горы и занялся строительством собственного дома. Все руководство взял на себя, сам заказывал проект, нанимал рабочих, выбирал материалы, осуществлял контроль и проч. Мои товарищи отметили, что у меня это хорошо получается, к тому же им понравился мой дом, поэтому они и предложили заняться строительным бизнесом под моим руководством.

— Учитывая ваш опыт по строительству коттеджа, не планирует ли ваша компания заняться загородным строительством, в частности построить коттеджный поселок?

— Мы уже строили загородные дома, возможно, будем строить еще.

— Для многих застройщиков качество строительства продолжает оставаться больным вопросом. Возможно, проблема в низкой квалификации строителей, работающих на столичных объектах. Даже на самых престижных стройках Москвы работают гастарбайтеры из бывших союзных республик (например, таджики), не имеющие строительных профессий. Что вы можете сказать по этому поводу?

— Почему вы решили, что таджики занимаются строительством? Они убирают мусор и таскают арматуру! Они не выполняют высококвалифицированные работы, не занимаются ни монолитом, ни вентиляцией, ни электрикой, ни другими инженерными работами, ни отделкой. На стройке вы видите подсобных рабочих, а специалисты находятся там, где их не видно с улицы. Я вам скажу так: более квалифицированной рабочей силы, чем в Москве, в мире нет. Если посмотреть, кто строит в Китае, Германии или еще где-то в Европе, то можно увидеть, что там строят те же турки, югославы, те же русские. Кстати, кто-то говорил, что в ближайшие годы у нас в Москве, очевидно, весь рынок монолита будет захвачен турками, так как они делают его лучше других.

— В числе ваших подрядчиков есть турецкие компании?

— Да, есть. Весь свой монолит, за исключением 1-го жилого дома, мы льем вместе с турецкими фирмами.

— И как обстоят дела с качеством строительства?

— За качеством надо постоянно следить. Для этого существуют технические заказчики, которыми мы и являемся. Если строители будут видеть, что заказчик с них спрашивает строго, то им не останется ничего другого, как делать свою работу хорошо. К примеру, если ты один раз заставишь подрядчиков разбить бетон, который они только что плохо залили, то второй раз они не будет халтурить.

— Вам приходилось заставлять строителей переделывать некачественно выполненную работу?

— Приходилось, и строители разбирали некачественно отлитые колонны. А как по-другому? Если брак пропустишь, то дом может рухнуть. В Москве же были случаи! А это о чем говорит? О плохой работе заказчика, который не уследил за работой, и он виноват! Вот когда вы спрашиваете, где должны работать самые высококлассные специалисты, ответ однозначный: у заказчика. У заказчика должны работать высокообразованные инженеры с огромным опытом работы, которые не пропустят брак.

У нас сложился хороший коллектив зрелых специалистов, людей, прошедших ведущие стройки Советского Союза и зарубежья. Этим людям можно доверять. Такие же требования мы предъявляем к своим генподрядчикам и подрядчикам. Недавно мы убрали с одной стройки двух прорабов, которые вели монолитные работы. Эти прорабы не были плохими, но они были недостаточно хорошими, скажем так, не могли должным образом организовать работу. Мы же требуем, чтобы у нас работали лучшие, поскольку не хотим в будущем отвечать за плохое качество.

— Сейчас вы занимаетесь только коммерческими объектами. Почему компания ушла с рынка жилья?

— Мы небольшая организация, всем сразу заниматься не можем, поэтому выбрали наиболее интересные для себя направления. Компания проявила себя в жилищном строительстве, построив несколько хороших домов, но сейчас сосредоточилась в большей степени на бизнес-центрах.

— Потому что сейчас это выгоднее?

— Может быть, экономически это менее оправданно, но мы при выборе руководствуемся не одними денежными интересами. Сегодня бизнес-центры приносят инвестору примерно 18% годовых, тогда как на жилье можно заработать 30-40%. Окупаемость жилого объекта — два-три года, а в нашем случае, например, только срок работы над проектом бизнес-центра PROFICO составляет шесть лет и срок окупаемости — еще шесть лет, т. е. это проект 12-летнего цикла. Но, как я уже сказал, наш коллектив состоит из группы единомышленников, вышедших из оборонки. И мы долгие годы, и когда в аспирантуре учились, и когда защищали диссертации, как ни странно это сегодня звучит, часто работали за идею. Мы можем себя сегодня прокормить и не спешим любой ценой заработать как можно больше денег. Возможно, строительство жилья могло бы принести гораздо больше денег, а проекты, которыми мы сегодня занимаемся, не самые высокодоходные, но нам интересно работать именно над ними.

— Неужели инвестор заведомо может отказаться от хорошей прибыли, вкладывая деньги в менее доходный проект?

— Все зависит от того, хочет ли инвестор получить всю прибыль сегодня или планирует получить бизнес на завтра. Многие поступают так: построил — продал — и пошел дальше. А мы стремимся не только построить, но и потом на этом объекте получить дополнительный бизнес по управлению зданием, его эксплуатации. Таким образом мы не только решаем свои задачи, но и создаем дополнительные рабочие места для жителей района. К примеру, в бизнес-центре “Крылатский” работает приблизительно 50 человек из Крылатского, в БЦ PROFICO, наверное, будет работать раза в три больше. Мне кажется, что сегодня бизнесмен должен думать не только о получении сверхприбыли, но и о том, чем он может помочь конкретному району, где он живет и работает, своей малой Родине. Может быть, мы получили такое воспитание, потому что выросли еще при социализме в СССР.

— А вы были членом КПСС?

— Да, я был коммунистом. В сентябре 1989 г. я вышел из партии, так как перестал верить людям, руководившим этой партией. А по своим убеждениям я остаюсь социалистом. На мой взгляд, лучшей системы, чем социализм, для людей не придумано. Для развития общества, для бизнеса капитализм, возможно, более приспособлен, но для людей лучшей системы, чем социализм, нет.

— Сейчас на территории Западного административного округа здания для муниципальных и федеральных образований активно строят компании “Капитал Груп”, “Декра” и др. Есть ли конкурентная борьба за строительные площадки?

— Мы ни с кем не боролись, не боремся и бороться не собираемся. Мы совсем небольшая организация и не стремимся к доминированию и соперничеству с какими-то крупными структурами. Наоборот, мы всегда подчеркиваем свое уважительное отношение к ним. А мы профессионалы в своей области: если брать широко, то это девелопмент, а узко — дирекция единого заказчика. Мы знаем, как выполнять эти функции от стадии проектирования до стадии сдачи дома. Что же касается строительных площадок, то я еще раз подчеркну: мы организация небольшая, и нам хватает работы. Одновременно мы осваиваем две-три площадки. Есть неплохие заделы на будущее. Но сейчас я бы не хотел называть их адреса.

— Ваша компания была членом Московского союза девелоперов. Как сегодня складывается судьба этого союза?

— Формально мы в нем состоим и сегодня, но практически союз не работает. Одной из задач союза было подружить девелоперов, привести их к единому пониманию ситуации, выработать общие позиции по ряду вопросов, и с этими функциями Московский союз девелоперов успешно справился. Мы остаемся в союзе, общаемся с его членами, но это уже происходит само собой [неформально].

— Сейчас активно застраивается центр Москвы. Как вы считаете, все ли делается девелоперами для того, чтобы российская столица не только преобразилась благодаря реализации новых проектов, но и не утратила в процессе обновления своего исторического наследия?

— Отклонения есть, но, к счастью, в Москве осуществляется централизованный контроль за проектированием и строительством. Я был в городах за рубежом, где такого надзора нет, нет главного архитектора, нет НИиПИ Генплана и органов архнадзора и каждая компания строит, что хочет. Как следствие, исторический облик городов разрушается очень быстро. Я считаю, что каждая эпоха должна оставлять в застройке города что-то свое. Оценку объектам, которые возводятся в наши дни, дадут будущие поколения.

— Позволяет ли плотный график работы уделять внимание отдыху, увлечениям?

— Я люблю путешествовать, объездил около 60 стран, но сегодня мне больше всего нравится отдыхать в России. На мой взгляд, более красивого, более чистого, более ухоженного города, чем Москва, в мире нет. Говорю это не для красного словца. Никакой Париж, никакой Лондон не сравнится с Москвой. Я достаточно хорошо знаю Москву и древнюю, и новую, интересуюсь ее историей. Люблю ездить верхом, у меня есть маленькая конюшня, где содержатся четыре лошади тракененской породы. Что же касается хобби, то, как это ни парадоксально звучит, хобби у меня — работа. Я сделал так, чтобы хобби превратилось в дело жизни.

Дата публикации: 10:43 19 сентября 2005

Источник: bpn.ru