Проверь застройщика!

Борис Вепринцев - адвокат, специализирующийся на долевом строительстве более 10 лет.

Строительство нашего жилого комплекса велось с 2002 г. Банки выдавали дольщикам кредиты, страховщики страховали сделки, все было в порядке. К весне нынешнего года уже готовились к сдаче в эксплуатацию три 25-этажных жилых дома. Однако местные власти обратились в суд с требованием признать недействительными инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка под домом. И суд вынес такое решение!

Сейчас мы фактически остались один на один с застройщиком-банкротом, а кто-то продаст наши дома и заработает деньги... Оля от имени тысячи "кинутых" семей.

В Подмосковье растет число пострадавших от застройщиков-мошенников. Несостоявшиеся новоселы, вложившие в недострой все свои сбережения, но так и не получившие квартир, уже проводят митинги на Горбатом мосту, около "Белого дома" и от отчаяния начинают голодовки.

В "Ваш дом" приходит все больше просьб рассказать: как проверить надежность застройщика, на что обращать внимание при заключении договора?

Это важно

Сразу оговорим: этот перечень "контрольных" документов, позволяющих судить о надежности застройщика, составлен исходя из ситуации, которая складывается на рынке долевого строительства сейчас и сохранится ближайшие полтора-два года. Напомним, новый закон о "долевке" пока фактически не действует, и большинство фирм правомерно продолжает стройки по старым правилам (подробнее см. в "Вашем доме" за 13 сентября).

Вникнуть в некоторые виды документации довольно сложно и под силу скорее профессионалам из юридических консультаций и риэлторских агентств. Поэтому, решаясь вложить свои накопления в долевое строительство, желательно привлечь специалиста для юридической экспертизы документов выбранного вами застройщика.

Какие документы должны быть у компании

О праве на земельный участок

В Москве это может быть только договор аренды земли. В Подмосковье и других регионах - либо договор аренды, либо свидетельство о праве собственности на землю.

На что обращать внимание

У нас действует принцип целевого использования земли, поэтому в документе обязательно должна быть строка, подтверждающая, что участок выделен именно для строительства.

В договоре аренды указывается: "Арендатор вправе использовать земельный участок для строительства жилого дома по адресу..."

В свидетельстве о праве собственности указывается, что участок относится к категории земель, где разрешено строительство - например, "земли поселений".

Где опасность?

Если строительство разворачивается на землях сельхозназначения, могут возникнуть серьезные проблемы с регистрацией права собственности на постройку. Соответственно граждане, ввязавшиеся в такую стройку как дольщики, очень-очень долго будут ждать новоселья.

Если застройщик частное лицо и в проекте не участвуют местные органы власти, то обязательно нужно проверить законность получения земельного участка.

По закону право аренды участка может быть получено только на публичных торгах.

Они проводятся в форме аукциона или конкурса. Запись об одном из этих мероприятий, послуживших основанием для заключения договора аренды, должна содержаться в преамбуле самого договора.

Где опасность?

Известны случаи, когда фирмы-застройщики получали землю благодаря близким отношениям с чиновниками, избежав конкурсов и аукционов. Впоследствии законность предоставления участка может быть оспорена, начинаются судебные разбирательства, и сдача-приемка дома откладывается на неопределенный срок...

Об отношении фирмы к строительному проекту

На что обращать внимание

Если в строительстве участвуют органы власти (правительство Москвы, муниципальные органы), то оно считается публичным инвестиционным проектом. Нужно убедиться, что "ваша" фирма имеет договор непосредственно с органом власти или с другой компанией (или несколькими), которые, в свою очередь, заключили договор с властями.

Главное, чтобы эта договорная "цепочка" нигде не прерывалась и ее конечным звеном ("вершиной") был инвестиционный контракт, утвержденный и подписанный соответствующим органом власти (например, тем же правительством Москвы).

Как правило, в публичных, а также в большинстве частных строительных проектов складывается "цепочка" договорных связей: фирма-строитель (подрядчик) - организация-заказчик - компания-генеральный инвестор - граждане - участники долевого строительства.

Вам важно проверить, насколько крепко и надежно связаны эти "звенья".

Где опасность?

"Разрыв" (т. е. расторжение одного из договоров) в "цепочке" на практике часто оборачивается продажей квартиры нескольким лицам и трудностями с возвратом своих вложений.

Самые крепкие связи - денежные: надо убедиться по платежной документации, что по всем договорам "цепочки" участники перечислили причитающиеся с них денежные средства. Если где-то есть задолженности либо платежи только ожидаются, то существует опасность, что какой-то из договоров будет расторгнут из-за неуплаты. Соответственно "цепочка" порвется.

О полномочиях фирмы и ее представителя

На что обращать внимание

Придется почитать учредительные документы. В обществах с ограниченной ответственностью это учредительный договор и устав, в акционерных обществах - устав. Ваша задача - проверить полномочия лица, которое от имени фирмы ставит свою подпись в договоре с вами (чаще всего это гендиректор).

Важно убедиться, что на момент оформления договора это лицо законно находится в соответствующей должности (т. е. назначено на нее в порядке, предусмотренном уставом, и не утратило своих полномочий) и вправе подписывать документы.

Где опасность?

Известны случаи, когда договоры подписывали неуполномоченные лица, и впоследствии фирма оспаривала эти сделки в суде. Гражданам в таких ситуациях полагается возврат денег, но на практике с этим обычно возникают проблемы...

Нужно проверить, является ли участие в строительном проекте для фирмы крупной сделкой. Таковой она может считаться, если цена договора превышает 25% актива компании. Размер активов выясняется по данным бухгалтерского учета.

"Фишка" в том, что при крупных сделках для заключения договора об участии фирмы в строительном проекте требуется одобрение соответствующего коллегиального органа компании: совета директоров, собрания участников и т. п. Иначе опять же существует опасность признания сделки недействительной.

Разрешение на строительство

Подробно о том, на что обращать внимание при изучении этого документа, мы рассказали в прошлом выпуске "Вашего дома" 13 сентября.

Совет напоследок

Увы, не исключено, что фирма соблюдет все формальности, представит идеальные документы, а потом "кинет" по полной программе. Во многих случаях в Подмосковье компании просто продавали квартиры по нескольку раз, а потом исчезали.

Как уберечься от такой "подставы"? Адвокат Борис ВЕПРИНЦЕВ дает единственный совет: проверяйте деловую репутацию фирмы. Узнайте, какие объекты она уже построила. Съездите в эти дома и не стесняйтесь поговорить с жильцами: как шло строительство, не было ли просрочки сдачи дома, не "вытягивали" ли доплаты. Таким образом вы гораздо ближе познакомитесь с истинным "лицом" застройщика.

Дата публикации: 11:42 20 сентября 2005

Источник: bpn.ru