Золотые этажи подмосковья

Есть ли за пределами Москвы элитная недвижимость? Вопрос этот даже звучит как-то странно: самые дорогие и престижные объекты находятся за городом, на Рублевском и соседних с ним шоссе. Пять миллионов долларов — цена практически предельная для городской квартиры, в то время как для усадьбы в ближнем Подмосковье она легко может быть раз в пять выше.

Поставим, однако, вопрос иначе — есть ли за городом элитная недвижимость, кроме особняков и коттеджей? Попробуем разобраться в самом дорогом жилье, которое предлагается за кольцевой автодорогой.

Жизнь вплотную

Уже более десяти лет у нас строятся таунхаусы. Этот вид недвижимости впервые появился в Великобритании, где некоторые состоятельные семьи перестраивали свои особняки так, чтобы подросшие дети жили вроде как самостоятельно, но рядом. Современные таунхаусы – это двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков-квартир. Каждая из секций – с отдельным парадным входом, собственным гаражом и небольшим земельным участком в 2-3 сотки на заднем дворике.

Площадь каждой квартиры в среднем составляет от 120 до 300 кв.м. Таунхаусы, как правило, располагаются в организованном поселке, где есть и они, и обычные «полнометражные» коттеджи.

При этом таунхаусы представляют собой европейский формат жилья, подчеркивающий не только достаточно высокий социальный статус владельца, но и его стремление жить в ногу со временем. В отличие от коттеджей, где жители поневоле разделены, таунхаусы располагают к общению, поскольку дома находятся недалеко друг от друга, а высота заборов между участками не превышает полуметра. Разумеется, жители имеют и полный набор удобств, свойственный для городского стиля жизни – полный набор инфраструктуры в поселке, отличные дороги, высокий уровень безопасности.

Таунхаусы дешевле коттеджей – это очевидно. В первую очередь, за счет меньшего размера земельного участка, на который приходится большая часть стоимости загородного объекта – особенно на таких дорогих и престижных трассах, как Рублево-Успенская. Кроме того, отмечает Владимир Яхонтов, директор департамента продаж Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», при строительстве таунхаусов дешевле обходится прокладка коммуникаций, можно сэкономить до 15% затрат на стройматериалы – за счет того, что не все стены оказываются наружными. В результате стоимость одной секции составляет в среднем $170-200 тыс., а на Рублевке – $400-900 тыс. – дешевизна, совершенно недостижимая для коттеджей.

Помимо западного направления (где расположены, к примеру, поселки «Ромашково», «Барвиха-2» и «Барвиха-CLUB»), таунхаусы возводятся к северу, северо-западу и юго-западу от Москвы. Эксперты рынка прогнозируют на ближайшее время бум такого строительства – прежде всего, потому что огромно число людей, желающих жить на природе, но при этом не имеющих средств на коттедж обычного формата.

Элита местного значения

Значительная часть возводимого в области жилья – типовые «панельки», но есть и современные монолитно-кирпичные дома. Наибольшее распространение они получили в ближайших к столице Мытищах, Красногорске, Химках, Одинцове, Реутове…

Квартиры в таких домах, рассказывает Галина Акульшина, заместитель генерального директора группы компаний «Стройтэкс», отличаются улучшенными планировками – высота потолков до 3 м, два санузла, причем тот, что побольше (он называется «хозяйским» в отличие от маленького «гостевого») достигает площади 8-9, даже 10 кв.м. Часто ванные комнаты делаются с окном.

Планировкой квартир предусматрено создание гостевой и приватной зон – это делает жизнь хозяев намного удобнее. Предусматриваются гардеробные комнаты. Учитывая пожелания покупателей, застройщики освоили большие панорамные окна в гостиных – они во всю стену, почти до пола (высота подоконника 40-60 см), часто полукруглые. Любят покупатели и зимние садики, пусть и небольшие – с возможностью попасть в них из кухни или столовой. А на верхних этажах устраиваются полноценные пентхаусы с участками эксплуатируемой кровли.

Большое внимание уделяется и инфраструктуре дома – в нем обязательно наличествует подземный гараж (или как минимум закрытая охраняемая стоянка), есть спортивные объекты, магазины. В квартале, где расположен такой дом, гарантированно нет проблем с детскими садами и школами – если мест в них не хватает, власти города просто обязывают застройщиков возвести такие объекты.

Разумеется, нельзя сказать, что эти дома полностью копируют московскую элитную застройку. В них, как правило, победнее инженерная начинка – нет централизованных систем кондиционирования и вентиляции, лифты подешевле. Поэтому по ценам получается, что конкурируют эти квартиры не с московской элитой или бизнес-классом, а с самыми обычными типовыми панельными многоэтажками. А здесь уже все сравнения в пользу загорода – и экология, и лучшие кондиции жилья. Даже расстояние на самом деле не так страшно, как кажется: путешествие в центр из Южного Бутово или Бирюлево займет значительно больше времени.

Большой-большой секрет

В отличие от первых двух, которые находятся на виду и всем хорошо известны, третья категория дорогой загородной недвижимости далеко не столь заметна. Конечно, говорить о том, что застройщики всячески скрывают информацию о ней, а покупателям приходится все разузнавать, применяя методы из арсенала разведслужб, было бы преувеличением.

Не будем вас больше интриговать: речь идет о многоэтажных (5-6 этажей) домах. Строятся они не в городах, а на территориях домов отдыха, пансионатов, спортивных баз. При приватизации подобных объектов землю чаще всего режут на куски и застраивают коттеджами. Иногда же застройщик решает поступить нестандартно – и получается подобная диковина.

Как говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город», за последние годы реализовано не менее десятка подобных проектов. Больше всего – по Рублево-Успенскому и Ильинскому шоссе: на территории пансионата «Сосны», в Петрово-Дальнем, Жуковке и Барвихе. Сразу несколько домов выстроены в поселке Заречье (он же «Кунцево-4») по Сколковскому шоссе. Из других направлений следует упомянуть дом на территории дома отдыха «Бор» Управления делами Президента (Каширское шоссе) и «Паведники» (Осташковское).

Как правило, в подобных домах площади квартир составляют 80-150 кв.м, цены в лучших из них доходят до $3,5-5 тыс. за квадрат. Квартира в итоге обходится примерно в полмиллиона (или чуть больше, с учетом чистовой отделки) – само по себе это выглядит внушительно, но если вспомнить, что полноценный коттедж на Рублевке запросто может стоить пять миллионов…

И все-таки, рынок загородных элитных квартир, пожалуй, самая неразвитая категория дорогого жилья. Если по всем остальным категориям существует более или менее четкое определение элитного сегмента, то в случае с загородными квартирами это понятие размыто. Не случайно одна популярная газета, составляя десятку самых дорогих квартир Подмосковья, обнаружила огромное «социальное расслоение» в ценах. И потому весь дорогой сегмент можно поделить на две части: квартиры в домах на территории закрытых учреждений (цены на них порой обгоняют московские) и просто хорошие квартиры в областных городах (цены на них куда ниже, чем на первую категорию).

Характерный пример – квартира в закрытом жилом комплексе «Двенадцать месяцев» (фото слева) – от $2600/кв.м. Этот объект расположен в двух километрах от МКАД по Сколковскому шоссе и состоит из 12 трехэтажных домов, рассчитанных на шесть-семь квартир площадью 143,2-307 кв.м с возможностями индивидуальной планировки. В основе проекта лежит следующая концепция: территория разделена на четыре зоны, соответствующие временам года, а каждый дом символизирует один из 12 месяцев. Все это и прилегающие участки с дорожками, скульптурами и фонтанами оформлено в соответствующем стиле.

Сравнимы с московскими апартаменты в строящемся жилом комплексе «Жуковка-1» на Рублевке, состоящем из пяти малоквартирных домов. Все они выполнены в едином архитектурном стиле, который отлично гармонирует с окружающим ландшафтом. В каждом доме расположены 35 квартир свободной планировки. Есть и пентхаусы площадью 500 кв.м – по два в каждом доме. Что касается инженерного оснащения и инфраструктуры, то по этим параметрам данный объект ни в чем не уступает элитным комплексам в Москве. Благоустроенная внутренняя территория с детскими городками, фонтанами и альпийскими горками, современные системы безопасности, инженерное оборудование по последнему слову техники, панорамные лифты, подземный паркинг – все это соответствует самым высоким европейским стандартам. Цена кв.м здесь составляет $6150. В этом ряду стоит также отметить жилой комплекс «Сосны» на Николиной Горе (фото внизу). Ко всем его достоинствам надо добавить главное: он расположен на территории санатория Управления делами Президента.

Пока сложно говорить, насколько будет востребован данный сегмент рынка, поскольку на подмосковном рынке таких объектов пока слишком мало. И, несмотря на элитные характеристики, цены на такие квартиры пока значительно уступают московской элитке – средняя стоимость кв.м здесь варьируется от $2500 до 6500.

Тем не менее, в настоящее время стабильный спрос есть. В основном люди, приобретающие в Подмосковье квартиры такого уровня, желают получить все преимущества жизни за городом, но при этом не хотят тратить свои деньги и время на обустройство загородного участка, т.е. предпочитают жить за городом «по-городскому».

Дата публикации: 12:29 03 октября 2005

Источник: bpn.ru