Перспективы развития рынка элитного жилья Москвы

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В данной статье отражены основные результаты исследования элитного сегмента рынка жилья Москвы, выполненного в Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость».

База данных для исследования

В результате изучения характеристик около 1000 жилых домов, введенных в строй с 1999 года и строящихся в настоящее время, была сформирована база данных из 210 «претендующих на элитность» объектов (каждый объект включает от 1 до 7 корпусов). На основании определенных критериев отобраны 107 объектов, отнесенных к элитным по качеству проекта (без учета местоположения и цены). Статистическая обработка данных позволила получить динамику объемов строительства элитного жилья (в количестве домов, квадратных метров и квартир), динамику удельных цен, объемов предложения и поглощения рынком (в количестве домов, квадратных метров, квартир и денежном выражении).

Для исследования перспектив развития данного сегмента рынка аналитиками «МИЭЛЬ-Недвижимость» были выделены около 200 объектов, планируемых правительством Москвы к строительству внутри Садового кольца с предполагаемыми сроками ввода в эксплуатацию 2006-2010 гг. Это объекты, находящиеся в основном на стадии разработки концепции, предполагаемые характеристики и сроки сдачи которых могут претерпеть существенные изменения. В отношении них удалось собрать информацию о дислокации каждого пятна застройки, однако данные об объемах строительства, структуре, числе квартир, числе этажей, инженерном обеспечении, соотношение жилой и нежилой зон, инфраструктуре, уровне безопасности и др. носят ориентировочный характер.

В результате обработки данных из различных источников было выбрано 65 объектов, заявленный уровень качества которых позволяет предположительно отнести их к элитным. Вместе с ранее отобранными (уже строящимися) получена выборка из 73 объектов.

Особенности перспективного строительства элитного жилья в Москве

Анализ собранной информации показывает, что Москва приступила к реализации 4 этапа развития рынка элитного жилья. Еще никогда строительство элитных объектов не было столь масштабным и комплексно учитывающим интересы города.

Перспективное элитное жилое строительство, по данным Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» развивается в двух направлениях - точечная жилая застройка и комплексная реконструкция, то есть реновация территорий.

Точечная застройка удовлетворит требования тех покупателей, кто ценит закрытый, камерный образ жизни. Это спрос удовлетворяется за счет строительства нового дома на месте снесенных ветхих, аварийных, а также реконструируемых домов, вплоть до вставки пятна застройки между соседними домами. Доля суммарной общей площади квартир в таких домах обычно составляет 60-80% от общей площади дома.

Для комплексной застройки требуются большие площади. Ресурс свободных площадок в центре Москвы уже исчерпан, поэтому дальнейшее строительство в основном будет связано с реконструкцией уже существующего жилого фонда, сносом ветхих и аварийных зданий и сооружений и освоением территорий, ранее занятых промышленными предприятиями. Доминантой комплексной застройки становятся общественно-развлекательные, торговые и офисные здания и сооружения, поэтому жилая часть в комплексе обычно не превышает 20%.

Оценка объемов элитного строительства

По объявленным на сегодняшний день планам, за период 2006 – 2010 гг. планируется построить 73 объекта, расположенных внутри Садового кольца и предположительно отнесенных аналитиками «МИЭЛЬ-Недвижимость» к элитным по качеству проекта.

Количество элитных объектов, планируемых к вводу в 2006-2010 гг.*

Общая площадь элитных объектов, планируемых к вводу в 2006-2010 гг., тыс. кв. м*

*сведения приведены по 69 объектам, сроки ввода еще четырех неизвестны

Объем суммарной общей площади квартир перспективных элитных объектов, планируемых к вводу в 2006-2010 гг.*

* сведения приведены по 73 объектам

Динамика цен в элитном сегменте рынка жилья

На рисунке ниже приведены данные о динамике удельных цен предложения жилья в элитных объектах с 2002 г. по 2005 г. включительно. Получен неожиданный результат: рост цен в эти годы (в том числе с июня 2004 г. по июнь 2005 г.) в элитном сегменте, в отличие от всего рынка, происходил линейно, с годовым темпом 1500-1600 $/кв. м. Наилучшим образом динамику цен описывает линейное регрессионное уравнение, показанное на графике (достоверность аппроксимации R²=0,99).

Динамика минимальных удельных цен также хорошо описывается линейной зависимостью, а максимальных – экспоненциальной (R²=0,68 и R²=0,77 соответственно).

Таким образом, элитный сегмент рынка жилья Москвы продемонстрировал устойчивый рост.

Однако появляются и признаки краткосрочной стабилизации этого сегмента рынка. Темп прироста цен (в процентах относительно новой базы) в 2004-2005 гг. снизился: в то время, как за 2003 год средние удельные цены внутри Садового кольца выросли на 38%, за 2004 они выросли на 30,3%, и ожидается, что за 2005 год вырастут на 25%.

Тенденцию подтверждает анализ среднего времени экспозиции, проведенный на основе выборки из 34 объектов, полное время реализации которых было достоверно известно. Результаты приведены в таблице.

Москва. Среднее время экспозиции элитных объектов

О том же говорят и изменение методов продаж. Если раньше объекты продавались практически без использования рекламы (часто о доме было известно только из паспорта строительства на площадке), то сейчас у каждого дома есть собственный рекламный бюджет, который предусматривает хорошо разработанную кампанию. Если раньше большая часть квартир раскупалась в начале реализации, а «зависали» самые непривлекательные предложения, то сейчас есть выбор квартир, когда дом уже подводится под крышу.

В связи с этим, в среде специалистов высказываются предположения о возможном начале насыщения рынка, завершении периода его устойчивого роста. Однако, по мнению аналитиков «МИЭЛЬ-Недвижимость», такие предположения преждевременны.

kruchkova@miel.ru

Дата публикации: 15:55 12 октября 2005

Источник: bpn.ru