Рынок бизнес- центров класса "А "и "B" Москвы в III квартале 2005 г

Макроэкономика

В III квартале 2005 года темпы экономического роста замедлились, особенно эта тенденция наблюдалась в июле и августе (рост ВВП снизился на 0.7% и 0.3%, соответственно). Прежде всего, это связано с замедлением роста внутреннего спроса, неопределенностью политической обстановки, высоким уровнем налоговой нагрузки на нефтяной сектор и увеличением цен на нефть: в августе цена на российскую нефть «URALS» на мировом рынке составила 58.6 долл. за баррель (рост по сравнению с соответствующим периодом 2004 года почти в полтора раза). Эти факторы привели к снижению инвестиционной активности. Темпы роста инвестиций в основной капитал с исключением сезонности, после некоторого ускорения во II квартале (до 1.6% в среднем за месяц), в последние месяцы замедлились, составив 1.4% в июле и 0.7% в августе. Однако, с июня наблюдается тенденция снижения темпов инфляции по сравнению с соответствующим периодом 2004 года, а в августе зафиксирована дефляция в размере 0.1%.

Несмотря на замедленные темпы развития экономики страны в III квартале 2005 года, в России имеются большие возможности для развития рынка недвижимости: уровень потребления продолжает расти, вследствие сильных финансовых вложений в экономику за счет благоприятной конъюнктуры на мировом рынке сырьевых ресурсов, отмечается рост заработной платы и развитие рынка кредитования. В 2005 году Москва заняла второе место в рейтинге перспективных развивающихся рынков недвижимости мира.

Бизнес центры класса «А» и «В»

В III квартале 2005 г. рынок офисной недвижимости продемонстрировал активный рост по всем основным параметрам. Высокие объемы ввода качественных офисных площадей наблюдались как в пределах, так и за пределами Садового кольца.

Несмотря на ограничения строительства деловых и торговых центров в историческом центре города, деловая активность здесь не спадает: только в самой непосредственной близости от Кремля планируется строительство торгово-офисного центра «Шереметьевское подворье» (ул. Никольская), офисно- гостиничного комплекса «Теплые ряды» (Ветошный переулок), офисно- гостиничного комплекса «Мещаниново подворье» (Биржевая площадь), бизнес-центра «Кокорин ряд» (Софийская набережная).

Пользуясь продолжающимся высоким спросом на площади международного класса, девелоперы стремятся реализовать более масштабные проекты, как по объемам предлагаемых площадей, так и по конкурентным преимуществам – заметной тенденцией становится увеличение доли многофункциональных объектов и улучшение их качественного уровня.

Незначительные изменения на этом фоне происходят и со свободными площадями, несмотря на увеличение роста ввода новых объектов, их уровень остается все еще на низком уровне, более того стабильно возрастает объем сделок по предварительной аренде.

Снижения арендных ставок в III квартале не отмечалось: отмечена относительная стабилизация по классу «А» и рост в пределах 3-5% по классу «В».

Основные параметры рынка

• Общее предложение в III квартале 2005 г. увеличилось на 240 000 кв.м. и составило 4, 25 млн.кв.м. 
• Объем сделок составил 280 000 кв.м. (из них около 35% по площадям «А»).
• Уровень свободных площадей 4% по классу «А» и 8% по классу «В».
• Арендные ставки не изменились по классу «А»: 600-850$ за кв.м./год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), выросли на 3-5% по классу «В»: 440-580$ за кв.м./год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).

Тенденции рынка: активная децентрализация рынка по предложению (проблема с участками в пределах Садового кольца) и спросу (нехватка площадей в пределах центра, постепенное изменение менталитета арендаторов в пользу нецентрового расположения офиса, более адекватные арендные ставки); стабильно высокий уровень предварительной аренды; увеличение объемов площадей проектируемых проектов; увеличение запрашиваемых площадей на аренду и покупку; появление большой доли проектов техно и бизнес-парков, комплексов и объектов многофункционального назначения, совмещающих деловую, торговую, гостиничную и развлекательную функции.

Предложение и строительная активность

Объем площадей введенных в III квартале 2005 г. составил 240 000 кв.м. (увеличился на 33 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года: 180 000 кв.м. в III квартале 2004 г.). Объем введенных площадей класса «А» не изменился в сравнении с прошлым кварталом и составил 38% от общего ввода качественных площадей.

В IV квартале ожидается ввод 210 000-230 000 кв.м. качественных площадей «А» и «В» класса. Общее предложение составило 4,25 млн.кв.м.

Значимые объекты, введенные в III квартале 2005 г.

девелопер	название	месторасположение	площадь
Доминион-М	Гименей (т-оф. комплекс)	Большая Якиманка, 22	14 000
Промсвязьнедвижимость	Карачарово	Рязанский проспект,2	13400
ГАО «Москва», «Сити-отель»	Шерризон	СЭЗ Международного аэропорта Шереметьево Ул.Можайский вал	3600
	Georg Plaza	Мясницкая 40/7 стр.15	5 700

Объемы сделок и поглощение

• Объем сделок в III квартале 2005 г. составил 280 000 кв.м. (35% площади класса «А»).
• Уровень свободных площадей: 4% для класса «А», 8% для класса «В».
• Объем поглощения: 250 000 кв.м.

Арендные ставки и цены инвестиционных продаж

Уровень арендных ставок значительно не изменился в III квартале 2005 г. по классу «А» и был зафиксирован на уровне: 600-850$ за кв.м./год (в зависимости от месторасположения) без НДС, включая эксплуатационные расходы; по классу «В» ставки росли в течение квартала в пределах 3-5% и составили 440-580$ за кв.м./год (без НДС, включая эксплуатационные расходы). Максимальные арендные ставки по обеим классам наблюдались в пределах центре Москвы и на престижных направлениях запада и юго-запада, минимальные арендные ставки – на восточных, юго-восточных и северных направлениях.

В зависимости от ряда факторов цены инвестиционных продаж в III квартале определялись на уровне: 3500-5000$ за кв.м. по классу «А» и 2000-3000$ за кв.м. по классу «В».

Значимые события III квартала 2005 г.

-Начнется строительство многофункционального комплекса общей площадью более 400 000 кв.м. (из них около 190 000 кв.м. офисных площадей) на месте бывшей гостиницы «Спорт». Девелоперами проекта выступят «Система-Галс» и «Амираль Б.В.»

-Начнется строительство бизнес-парка «Гринвуд» общей площадью около 130 000 кв.м. (из них 13 офисных зданий) между Ленинградским и Волоколамским шоссе (71-ый км МКАД). Девелоперами проекта выступят «Coalco» и международный консультационный центр.

-Начнется строительство многофункционального делового центра общей площадью 35 000 кв.м. на Алтуфьевском шоссе, вл.48. Девелопером выступит компания «Остинвестстрой».

-Начнется строительство офисно-гостиничного комплекса общей площадью 110 000 кв.м. на месте бывшего московского фурнитурного завода (из них 4 корпуса в 11 этажей, площадью 15 000 кв.м.каждый). Объем вложений оценивается в 100 млн.$.

Девелопером выступит компания «Ведис групп»

-Начнется строительство бизнес-центра класса «В» на месте бывшего камвольного комбината «Октябрь» общей площадью 40 000 кв.м. на Новоданиловской набережной, вл.8. Девелопером проекта выступит «MR Group». Строительство 648 метровой башни «Россия» московские власти планируют перенести на территорию «Большого Сити», площадь застройки которого была увеличена на 1000 га за счет присоединения промзоны.

-Начнется строительство технопарка общей площадью 572 000 кв.м. на производственной территории ОАО «Научно-производственный комплекс «Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи».

Значимые объекты, планируемые к вводу в IV квартале 2005, начале 2006 г. г.

девелопер	название	месторасположение	площадь	Планируемая дата ввода
Enka	Башня на Набережной II	Краснопресненская набережная, 18	29801	IV кв.2005
СМI Development	Крылатские холмы	Крылатская, 19	26000	IV кв.2005
Hines	Ducat Place III	Гашека,6	31000	IV кв.2005
Капитал-Групп	Сокол-центр	Ленинградский проспект, 74а	6500	IV кв.2005
ЛВН-Девелопмент	Vaviloff tower	Вавилова, 24	7630	IV кв.2005
Миан-Девелопмент	Северное сияние	ул. Правды, вл. 24	39000	IV кв.2005
Топ.Ри.Инвест	Дукс (2-ая очередь)	Между ул.Правды,8 и 1,3,5 ул.Ямского поля	14000	IV кв.2005
Стимул Групп	Gorky park tower	Ленинский проспект, 13-15	32800	I кв.2006
Forum Properties	Avrora business park, 2-я очередь	Садовническая набережная, 82	39000	I кв.2006
Капитал-Групп	Капитал-Тауэр	1-ая Брестская 29/22	15568	I кв.2006
Forum Properties	Hermitage plaza	Краснопролетарская д.2/4-6	38000	I кв. 2006

Тенденции рынка

В 2005 г. будет введено 800 000-850 000 кв.м. высококачественных офисных площадей. Большая вероятность переноса ввода предполагаемых высоких объемов ввода площадей с IV квартала на начало 2006 г. Увеличение на рынке объемов качественных площадей класса «В». Постепенное смещение спроса на офисные площади за пределы Садового и Третьего Транспортного кольца. Стабильный рост объемов сделок по предварительной аренде. Незначительная стабилизация арендных ставок на класс «А» и их рост в классе «В». Увеличение доли объектов многофункционального назначения.

Дата публикации: 10:24 17 октября 2005

Источник: bpn.ru