Частные инвесторы делают ставки на «обреченное» жилье

По обещаниям городских властей, через несколько лет Москва полностью избавится от пятиэтажной застройки. Уже сейчас старые панельные дома с зелеными двориками и старушками у подъездов освобождают территорию новым монолитным зданиям. Тем не менее на рынке вторичного жилья «хрущевки» по-прежнему представлены довольно широко. Квартиры в домах, формально предназначенных к сносу, сдаются в долгосрочную аренду, продаются и покупаются. Только ли дешевизна этого жилья является фактором, привлекающим внимание покупателей? Возможно, в этом есть некий тайный расчет.

Александра Николаевна Иванова живет на 9-й Парковой улице уже 30 лет, с тех пор как они с мужем заселились в квартиру на первом этаже новенького пятиэтажного дома в десяти минутах от станции метро «Щелковская». И зеленые дворы в их районе — не дар благородных инвесторов, а результат деятельности жителей. «Молодые были, активные, — вспоминает Александра Николаевна, — на субботниках все дворы вокруг деревьями засадили. Теперь клены и березы стоят вровень с крышами».

Квартира Александры Николаевны давно требует капитального ремонта. Трубы без конца засоряются, полы сгнили, оконные рамы рассохлись. Можно было бы обратиться к внучкам и племянницам. Но Александра Николаевна не хочет.

Что имеем — то снесем

«Зачем тратить деньги на ремонт, если дом сносить будут, — рассуждает она. — Про снос судачат все жители. Когда это произойдет, точно никому не известно. Но все знают, что год-другой — и пятиэтажек в нашем районе не останется. Если так — зачем зря вкладывать деньги в квартиру?»

Наталья, племянница Александры Николаевны, придерживается того же мнения. У себя, на 11-й Парковой, она только что переклеила обои и покрасила потолки. На большее тратиться жалко. Правда, все равно время от времени приходится что-то латать: дом старый — постоянно портится то одно, то другое. Иногда Наталья даже думает — может, продать? Однако на сумму, которую она выручит за свою трехкомнатную квартиру, можно купить разве что «двушку», если не переезжать в новые микрорайоны, находящиеся за МКАД. Вот и ждет обещанного переселения...

Примерно такие сомнения царят сегодня в умах жителей сотен пятиэтажных домов по всей Москве. Наибольшее их количество, по данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, на сегодняшний день сосредоточено на севере (Речной вокзал), юго-западе (Профсоюзная, Черемушки) и юго-востоке Москвы (Текстильщики).

Программа по сносу пятиэтажного и ветхого жилья была утверждена постановлением правительства Москвы 2 июля 2002 года. К 1 февраля 2005 года в Москве ликвидировано 2,6 млн кв. м пятиэтажек и 1,3 млн кв. м ветхих зданий. По словам мэра Москвы Юрия Лужкова, «Центральный и Южный округа свои программы завершат в этом году, Юго-Восточный освободится от «хрущоб» в 2008-м, Восточный и Северо-Восточный — в 2009-м, а Северный, Юго-Западный и Зеленоградский — в 2010 году».

Таким образом, любое пятиэтажное здание Москвы обречено на снос. Вопрос только в сроках.

Плюс 10% за перспективы

Как ни странно, квартиры в московских пятиэтажках со временем только дорожают. Цена на них зависит не только от района, но и от срока сноса. Чем ближе к «роковой черте», тем дороже. По словам юриста компании «ИНКОМ-Недвижимость» Марии Саранкиной, стоимость квартиры в пятиэтажке, у которой точно известна дата сноса, увеличивается как минимум на 10%.

Доля таких квартир на вторичном рынке недвижимости, по данным директора департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН» Елены Барминой, составляет не так уж и мало — примерно 18%.

Квартиры в пятиэтажках — товар на первый взгляд неприглядный. Малогабаритные, тесные, с множеством коммунальных проблем (санузел совмещенный, лифт и мусоропровод отсутствуют). Но спрос на это жилье был и остается устойчивым.

Покупателей «обреченных» квартир можно разделить на две категории. К первой относятся люди, для которых главное достоинство жилья — его дешевизна. Пятиэтажки представляют собой идеальный вариант для желающих приобрести недорогую жилплощадь в Москве: за $60–80 тыс. можно присмотреть «однушку» или даже «двушку» на приемлемом расстоянии от метро.

«Эти квартиры дешевы по двум причинам, — поясняет директор отделения «На Рождественке» корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ольга Варакутина, — они некомфортные и очень маленькие по площади. Но за счет дешевизны спрос на них был и есть всегда». Можно предугадать, что в условиях постоянного роста цен на новостройки Москвы и Ближнего Подмосковья поток желающих купить недорогое жилье в пределах МКАД не иссякнет.

Другая категория покупателей — дельцы. У них дальний прицел: они знают, что неказистая, дешевая квартира в «хрущевке» через год–два превратится в новое жилье, которое будет стоить совершенно других денег.

По желанию владелец жилплощади в сносимом доме может получить компенсацию деньгами или квадратными метрами. В первом случае ему возмещается стоимость квартиры по рыночной цене, плюс стоимость всех издержек, связанных с покупкой нового жилья и переездом (комиссионные риэлторской компании, которые придется заплатить за поиск новой квартиры, оплата труда грузчиков и т. п.).

Если человек выбирает компенсацию «натурой», то в соответствии с новым Жилищным кодексом и законом «Гарантии города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», ему предоставляется квартира в том же районе, что и дом, предназначенный под снос. Исключение составляют Зеленоград и Центральный административный округ — в них квартиры дают в пределах округа. «Так, например, если дом, предназначенный под снос, расположен на Дмитровке, вы можете получить квартиру в любом месте в пределах округа, например, на площади Ильича», — говорит Е. Бармина.

Причем предоставляемая квартира должна иметь столько же комнат, как и та, которой человек лишился. Вот здесь собака и зарыта. Требование о соответственном количестве комнат никоим образом не зависит от фактического размера квартиры и ее планировки. Очевидно, что большинство переселенцев заметно выигрывают в метраже. Для сравнения: стандартный размер однокомнатной квартиры в старых домах — 30–32 кв. м, двухкомнатной — 45–50 кв. м. В новостройках эконом-класса средний размер «однушки» — 40–45 кв. м, «двушки» — 55–70 кв. м.

За дополнительный метраж человек либо ничего не доплачивает, либо это доплата минимальна. Город фактически дарит эту площадь бывшему владельцу за право снести дом, где он проживал. Вот этот подарок и становится чистой прибылью покупателей старых квартир.

Причем выгода — не только в метраже. Стоимость нового жилья априори выше, чем старого. Цена самых скромных однокомнатных квартир в новых домах начинается в районе $80 тыс. (особенно если речь идет о таких районах, как Юго-Запад и Запад). Стоимость новостроек растет на глазах, и специалисты прогнозируют ее увеличение в будущем году не менее чем на 15%. Так что при тщательном выборе вариантов подобная операция может в короткие сроки принести ощутимую прибыль.Приведем пример. Сегодня можно купить двухкомнатную квартиру в пяти минутах транспортом от станции метро «Щелковская» за $82 тыс. В десяти минутах от той же станции цена «двушки» в строящемся доме сегодня составляет около $103 тыс. При этом площадь первой — 42 кв. м, второй — 72,2 кв. м.

Подводные камни в потоке инвестирования

Несмотря на привлекательность подобного способа инвестирования, на этом пути есть свои подводные камни. Во-первых, при подобной сделке легко ошибиться со сроками. Новый Жилищный кодекс требует, чтобы жителей дома предупреждали о сносе минимум за год. Однако любому российскому человеку известно, что требования закона в нашей реальности порой преломляются самым непредсказуемым образом. «Я сталкивалась с такими случаями, когда людям говорили о выселении буквально за месяц до сноса дома, — говорит О. Варакутина. — Как только нашлись деньги, нашелся инвестор — власти торопятся».

Так что графики соблюдаются, но «гибко». Дата сноса как приближается, так и отдаляется. То есть ожидания, что через год вы переедете в новую квартиру, могут не оправдаться, и вам придется еще пару–тройку лет воевать с протекающими трубами и сквозняками.

Хотя этот момент реально учесть еще на стадии покупки. Нужно иметь в виду, что очередность зависит не только от графиков мэрии, но и от популярности района. «Например, в Черемушках снос идет гораздо активнее, чем где-нибудь в Марьиной роще, — говорит О. Варакутина. — Если район востребован девелоперами для новой застройки, то и пятиэтажки там сносятся быстро».

Другой важный момент: квартира в качестве компенсации предоставляется человеку только в том случае, если у него в собственности нет другого жилья. В противном случае «утешительным призом» ему станет денежная компенсация. «Как правило, эта сумма несопоставимо ниже, чем истинная стоимость квартиры», — утверждает М. Саранкина.

Наконец, есть вероятность, что квартира, предоставленная взамен утраченной, окажется все-таки не в вашем районе. «В 90% случаев закон соблюдается, но все-таки были прецеденты, когда человеку вопреки его желанию давали квартиру не там, где он жил до этого, — говорит О. Варакутина. — И никакие суды не помогли». Подобные ситуации — исключение, но от них никто не застрахован.

Сама процедура покупки квартиры в доме, подлежащем сносу, пока осуществляется в том же порядке, что и приобретение квартиры в любом другом доме. Никаких ограничений законодательством в данном случае не установлено. Но, как замечает К. Ковалев, когда выходит постановление о сносе конкретного дома и начинается расселение, всякая регистрация сделок по этому объекту прекращается. Сроки этого события предугадать сложно. «Они зависит исключительно от постановления местного паспортного стола — в какой момент он перестает прописывать в этих квартирах, — объясняет О. Варакутина. — Никаких общих установленных правил для этого нет».

Юрий Куваев

Руководитель департамента городской недвижимости группы компаний «НДВ»:

— Наступившая осень отчетливо продемонстрировала, что рынок недвижимости — это стабильная сфера. Прошло почти полгода с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса и закона об участии в долевом строительстве, и кипевшие по этому поводу страсти поутихли. Вторичный рынок отреагировал по-своему: за лето были реализованы почти все квартиры, находящиеся в нижнем ценовом сегменте. Наши исследования показывают, что количество предложений в конце августа и сентябре заметно снизилось; по некоторым сегментам рынка почти в два раза. Новые квартиры выставляются на 7–10 % дороже, чем квартиры, продававшиеся в начале лета. Желающих приобрести недвижимость не уменьшилось. Более заметную роль стали играть покупатели, использующие ипотечный кредит.

Ситуация с пятиэтажками в полной мере отражает все тенденции рынка недвижимости. Ввиду относительно невысокой стоимости квартир в пятиэтажных домах они всегда пользовались спросом и находили своего покупателя. К тому же программу сноса и реконструкции пятиэтажного жилого фонда никто не отменял, хотя темпы ее исполнения оставляют желать лучшего.

Дата публикации: 11:41 17 октября 2005

Источник: bpn.ru