Финансовый поток меняет русло

Вступление в силу законов из жилищного пакета (особенно ФЗ № 214 о долевом строительстве) резко изменило ситуацию в сфере жилищного строительства. Изменения правил игры наложились на затяжной спад покупательского спроса.

Одновременно с верхних этажей власти зазвучали декларации о доступности жилья, о неправедных сверхприбылях строителей, о неизбежном и скором снижении процентных ставок по ипотеке. Тема жилья превратилась в национальный проект, реализацию которого президент контролирует лично. В то же время продолжается приток в экономику нефтяных денег. Смесь получилась гремучая.

Жилищные проблемы подавляющего большинства россиян (петербуржцы — не исключение) по-прежнему довольно далеки от решения. Отложенный спрос копится. Но свободные средства, аккумулированные в банках, до строительного комплекса по разным причинам доходят в весьма ограниченных количествах. Доля строительной отрасли в кредитных портфелях банков Северо-Запада, по оценкам экспертов, — менее 10%.

Государство и коммерческие банки тратят на рекламу ипотеки десятки миллионов долларов. Но похоже, что альтернативные (небанковские) инструменты вложения денег привлекают граждан более успешно. Число уголовных и арбитражных дел, связанных с потребкооперацией, кредитными союзами и накопительными схемами, растет заметно быстрее, чем процент сделок с использованием цивилизованного и поддерживаемого на правительственном уровне ипотечного кредитования.

Строители, на глазах у которых иссякает привычный денежный поток долевых средств, ищут новые источники финансирования: стараются привлекать банковские кредиты, выпускают облигации, даже поговаривают об акционировании и IPO. Юристы девелоперских компаний разрабатывают обходные схемы, которые позволяли бы и деньги граждан к процессу подтянуть, и под ограничения 214-го закона не попасть (векселя, предварительные договоры и проч.). И даже те деньги, которые граждане готовы вложить в жилье уже сейчас, строители берут с оглядкой — из-за невнятных изменений в законодательстве, увеличивающих риски застройщика.

Граждане, в свою очередь, взвешивают собственные новые риски: примериваются к ипотеке, высчитывают сроки получения жилья через накопительные схемы. Однако новые маршруты финансовых потоков изобилуют подводными камнями и коварными отмелями.

Неопределенность ситуации делает некорректными даже приблизительные прогнозы относительно ввода нового жилья. Администрация города рассчитывает, что в 2007 г. в Петербурге будет сдано в эксплуатацию 2,8 млн кв. м жилья, маркетологи “Петербургской недвижимости” полагают, что этот показатель составит 1,8-1,9 млн кв. м, а эксперты компании “Петербургстрой-Skanska” уверены, что ввод в 2007 г. не превысит 1,2 млн кв. м. В чем все аналитики сходятся, так это в том, что влияние административного ресурса корректно учесть невозможно.

По данным заместителя директора Союза петербургских строительных компаний “СоюзПетрострой” Евгения Каплана, сейчас в городе строится около 10 млн кв. м жилья. Общая площадь начатых объектов составила 8,1 млн кв. м, неначатых — примерно 2,6 млн кв. м. Платежеспособный спрос в городе способен переварить лишь 1,5-1,7 млн кв. м в год, и каких-то скрытых резервов для его резкого увеличения пока не видно. Ежегодный объем первичного петербургского рынка в денежном выражении — $1,6-1,8 млрд. Нормальный строительный цикл — два года, следовательно (исходя из запаса полученных участков и разрешений на строительство), строители могли бы сдавать в эксплуатацию 3-4 млн кв. м в год. Только вот кто будет покупать?

Вице-президент “Петербургской недвижимости” Вячеслав Семененко, говоря о дефиците финансирования летом этого года, называл цифру $300 млн; сегодня эта оценка выглядит даже излишне оптимистичной.

Строить в долг

По мнению участников рынка недвижимости, в изменившихся условиях строители начинают активнее работать с банками. Закономерность простая: чем крупнее компания, тем проще ей получить кредит. У мелких и средних застройщиков с кредитованием сложности. Да и суммы, которые им нужны, для банков неинтересны. Тем более что Центробанк отнес строительную отрасль к “зоне особого риска”.

Сведения о полученных займах редко становятся публичными. Известно, например, что осенью 2004 г. корпорация “Строймонтаж” получила от Альфа-банка беззалоговый кредит в размере $5 млн. Альфа-банк — один из стратегических финансовых партнеров корпорации. Кредит получен “для пополнения оборотных средств и развития бизнеса корпорации”.

В сентябре 2005 г. “Амстердамский торговый банк Н.В.” (Amsterdam Trade Bank N. V.), дочерняя структура Альфа-банка, решил предоставить корпорации кредит в размере $30 млн. Кредит выдан на пять лет с возможной пролонгацией до восьми лет, размер процентной ставки не разглашается. Полученные средства будут направлены корпорацией “Строймонтаж” “на реализацию строительных проектов в России и Европе”.

“Европейский ресурс дешевле российского. Ставка не разглашается, но по кредиту АТБ она значительно меньше, чем мог предложить сам Альфа-банк, — говорит Александр Бабурин, вице-президент корпорации "Строймонтаж" по экономике и финансам. — И здесь же мы переходим к вопросу о залоге: получить европейские деньги стало возможным в том числе и по причине качественной залоговой массы, предоставленной корпорацией. Необходимо заметить, что помимо предложенных залогов банк пристально рассматривал представленные корпорацией проекты и высоко оценил их инвестиционную привлекательность, поэтому принятые коэффициенты при оценке залога и итоговый лимит кредитования устроили обе стороны”.

Компания “Петротрест” (входит в число крупных питерских застройщиков) попала в достаточно сложное финансовое положение. Фирма ведет несколько объектов, на некоторых из них темпы работ замедлились, на одном — строительство остановлено. Компании пришлось сократить 25% персонала. Тем не менее “Петротрест” получил в одном из банков кредит в несколько миллионов долларов сроком на два года. По словам коммерческого директора “Петротреста” Владимира Дмитриева, фирма в этом году введет в эксплуатацию около 60 000 кв. м и с рынка уходить не собирается. Но “Петротрест” хотел бы в будущем ориентироваться на государственный заказ — это менее выгодно, но куда надежнее, чем зависеть от капризов долевого спроса.

Популярным финансовым инструментом становятся облигации, выпущенные крупными строительными компаниями. Стоимость денег, взятых в долг, постепенно снижается. Правда, позволить себе такое удовольствие может далеко не каждая фирма.

По данным компании Cbonds.ru, сейчас в обращении находятся займы полутора десятков строительных компаний на общую сумму более 16 млрд руб. Петербург представлен группой ЛСР, компанией “Северный город” и холдингом “ЛенСпецСМУ”. Бумаги ЛСР и “ЛенСпецСМУ” рынок оценивает практически вровень с облигациями московских строительных компаний. Стоимость заимствований на этом рынке для крупных питерских строительных компаний — около 12-13%. Для мелких, естественно, процент выше. По мнению генерального директора фирмы Cbonds.ru Сергея Лялина, популярность строительных бумаг объясняется просто: на рынке слишком много денег. И мало адекватных инструментов для их вложения.

“Было время, когда банки крайне консервативно относились к облигациям строительного сектора. Сейчас все это в прошлом”, — комментирует Лялин.

Заимствования на фондовом рынке удобны для девелоперов прежде всего тем, что не надо заботиться о залоге. Но для мелких и средних компаний выпуск облигаций — слишком затратное мероприятие. И деньги для малоизвестного заемщика получатся неоправданно дорогими.

Покупать в кредит

Ипотечные кредиты в Петербурге предлагают три десятка банков. Пока основная масса выданных кредитов (около 1700 за первое полугодие 2005 г.) уходит на вторичный рынок. Однако доля первички растет. Строители стремятся заключать с банками соглашения о кредитовании под залог прав требования (поскольку объекта залога еще нет).

Например, доля квартир, приобретаемых в домах “Петербургстрой-Skanska” с помощью банковской рассрочки, составляет 15-20%. Соглашение с Райффайзенбанком было заключено в ноябре 2004 г., и тогда, по оценке компании, был всплеск — реализовался отложенный спрос. Затем ситуация стабилизировалась. Кредиты выдаются на покупку квартир в трех жилых объектах компании “Петербургстрой- Skanska”: в комплексе на пересечении Ленинского проспекта и ул. Десантников, в доме на Поклонногорской улице, в малоэтажном квартале “Новая Скандинавия”. В перспективе планируется включить в программу и другие строящиеся объекты компании. В основном квартиры с помощью ипотечных кредитов приобретаются в комплексе на юго-западе.

По словам Алексея Лясецкого, финансового директора ЗАО “Петербургстрой-Skanska”, в ближайшее время не стоит ждать значительного увеличения числа ипотечных сделок, так как сегмент клиентов, готовых взять кредит на сегодняшних условиях, ограничен. В этом секторе активно работают Промстройбанк, Внешторгбанк и др. Практически все крупные застройщики заключили подобные соглашения с банками или собираются сделать это в ближайшее время.

В сентябре 2005 г. совместную программу запустили компания “Северный город” (входящая в холдинг RBI) и Северо-Западный банк Сбербанка РФ. Собственный взнос дольщика — не менее 10% стоимости жилья, срок кредитования — до 15 лет, валютная ставка — 11%, рублевая — 18%. До окончания строительства обеспечением служит право требования на приобретаемое жилье, после — залог квартиры. Пока в программу включены шесть объектов: новостройки на Хасанской улице, на Новоколомяжском проспекте, дом у пл. Победы и др.

Еще один характерный симптом развития кредитных схем — создание специализированных центров. Например, с апреля 2004 г. действует Центр жилищного кредитования компании (ЦЖК) “Адвекс-РОССТРО”. В 2005 г. в “Петербургской недвижимости” в отдельную структуру был выделен Городской ипотечный центр. По словам генерального директора центра Максима Ельцова, уже в ближайшие полгода доля ипотечных сделок в объеме операций “Петербургской недвижимости” увеличится до 30-35%. В месяц в “Петербургской недвижимости” проходит несколько десятков сделок с ипотечным кредитованием.

Комиссионные ипотечных (в среднем по городу) брокеров составляют до 2% от суммы кредита. Средняя сумма кредита, по данным “Петербургской недвижимости”, — около $30 000; впрочем, нередко встречаются заявки поскромнее — на $3000-4000. Клиенты постепенно привыкают использовать ипотеку для улучшения условий (при альтернативных сделках). Наиболее продвинутые банки в конкурентной борьбе за клиента начинают кредитовать под квартиры, используемые в сложных цепочках, чего раньше категорически избегали. Соотношение запросов по первичному и вторичному рынку — примерно 50 на 50. По данным ЦЖК — 25 и 75, но динамика — в пользу нового строительства: по словам руководителя Центра жилищного кредитования Ирины Забродиной, еще полгода назад на девять готовых ипотечных квартир приходилась лишь одна строящаяся.

По мнению специалистов, ипотечные брокеры в ближайшее время будут работать при крупных агентствах или в составе компаний-застройщиков (автономно пока им не выжить).

Специалисты и аналитики полагают, что в Петербурге в ближайшие 2-3 года число выданных ипотечных кредитов будет ежегодно удваиваться. На эти показатели ориентируется и официальный прогноз. Сложнее оценить, какая часть этих средств придет в новое строительство.

Соблазнительная альтернатива

Другой возможный источник средств — жилищно-накопительные кооперативы. В Петербурге активно действует около трех десятков таких организаций. В численном меньшинстве — цивилизованные фирмы (“Строй и живи”, ФСК “САС” и еще некоторые кооперативы), юридическая форма которых соответствует требованиям закона о ЖНК. Зато они явно лидируют по площади выкупленного жилья: более 700 квартир выкуплено ЖСК “Строй и живи” (более 1000 пайщиков), 60 квартир — у кооператива “Наш город” (150 пайщиков), 70 квартир — у кооператива “Наш выбор” (200 пайщиков).

Но в СМИ гораздо заметнее присутствие пирамидальных структур. Характерные признаки таких объединений — агрессивная реклама, использование MLM-технологий, ссылки на секретные и сверхдоходные проекты. В финале — обычно уголовные дела или арбитражные разбирательства.

Отделению “чистых” от “нечистых” должен помочь федеральный закон “О жилищно-накопительных кооперативах”. Пока, к сожалению, нечеткость законодательства способствует процветанию разнообразных жуликов.

Заложенные в закон о ЖНК ограничения не позволяют эффективно использовать средства пайщиков в новом строительстве (разрешается направлять в новостройку только 20% средств). Цивилизованные кооператоры рассчитывают на поправки к закону о ЖНК, которые (вроде бы) Дума собиралась рассмотреть уже в осенне-зимнюю сессию.

В обход закона

В Петербурге по состоянию на конец сентября не опубликовано ни одной проектной декларации (что означает, что в продаже нет ни одного проекта, реализация которого шла бы в соответствии с требованиями ФЗ № 214); ни одна компания не заключила договор с дольщиком на условиях, предписанных законом о долевом участии. Девелоперы выжидают, пока будут внесены поправки, сложится судебная практика, будут разработаны и приняты подзаконные акты.

И практически во всех крупных компаниях юристы разрабатывают документы, позволяющие и привлекать деньги граждан, и не втискиваться в тесные рамки 214-го закона. Москва склоняется преимущественно к вексельной схеме, Петербург — к предварительным договорам.

Суть столичного изобретения — когда гражданин хочет приобрести строящееся жилье, он заключает договор с инвестором-застройщиком. Но формально инвестирует деньги не в строительство определенной квартиры, а покупает у инвестора-застройщика вексель. Когда дом построен, человек приносит этот вексель инвестору, и тот его “выкупает” — обменивает на квартиру. Эксперты коллегии адвокатов “Правовая защита” полагают, что и вексельные расчеты, и другие варианты обхода положений 214-го закона могут быть оспорены в суде.

В Петербурге о широком использовании векселей пока не известно. По мнению специалистов ФПГ “РОССТРО”, возможных вариантов и так хватает: создание командитных товариществ, кооперативов, акционерных обществ, облигационные и кредитные схемы.

Юристы компании “Саланс” отмечают, что уже было вынесено несколько судебных решений, в которых указывается, что продавец не вправе заключать предварительный договор, если на момент его заключения он не является собственником недвижимости.

Менеджеры “ЛенСпецСМУ” в типовых отношениях с дольщиком используют предварительный договор. Причем по предварительному договору основную сумму — от 60% до 100% — покупатель вносит предоплатой. И финансирует он (по договору) не строительство дома, а текущую деятельность холдинга. Холдинг, со своей стороны, гарантирует, что именно с этим “предварительным” покупателем и будет заключен договор купли-продажи — когда дом достроят. Предварительная оплата вроде бы не подпадает под ограничения 214-го закона.

Однако закон предусматривает всего два варианта привлечения средств — долевку и ЖНК. “Право на привлечение денежных средств граждан для строительства… многоквартирного дома… имеют отвечающие требованиям настоящего федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве” (ст. 3 п. 2). Ясность могли бы внести судебные прецеденты, но их пока нет.

В сухом остатке — затянувшаяся неопределенность. Деньги есть и у банков, и корпоративных инвесторов, и даже у населения. Потребность граждан в жилье велика — как и потребность строительных компаний строить. Государство жилищную тему поддерживает. Но традиционные пути конвертации денег в квадратные метры или оказались перерезанными, или покрылись густым юридическим туманом. Новые сопряжены с высокими рисками и для покупателя, и для девелопера.

Дата публикации: 14:16 17 октября 2005

Источник: bpn.ru