Механизмы социальной ипотеки

Устойчивый спрос на жилье в столице существовал всегда. Однако большинство коренных жителей столицы лишены шансов на улучшение жилищных условий, как путем единовременной покупки квартиры, так и посредством получения ипотечного кредита.

Чтобы банк принял положительное решение по выдаче кредита на покупку недорогой двухкомнатной квартиры, доход семьи заемщика должен быть не ниже 1300 - 1500 долл. в месяц. Доходы среднестатистических московских семей при сегодняшних рыночных ценах на квартиры и условиях кредитования как минимум в два раза ниже уровня доходов, необходимых для получения кредита на покупку стандартной квартиры.

Одним из способов увеличения доступности ипотечных кредитов для москвичей является радикальное снижение финансовой нагрузки на заемщиков.

Решить данную задачу возможно тремя основными способами:

• снижением стоимости продаваемого гражданам жилья;
• субсидированием первоначального взноса за квартиру;
• дотированием процентной ставки по кредитам.

Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы разработаны две основные схемы социальной ипотеки для москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Первая схема - покупка жилья у города, строящегося по городскому заказу, по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая схема - приобретение жилья на рынке, но с использованием бюджетной субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, т.е. по рыночным ставкам - от 10 - 1 5% годовых. Но благодаря адресной поддержке граждан мы существенно снижаем первоначальный и ежемесячные платежи заемщика.

В результате, не подрывая рыночных условий ипотечного кредитования, город обеспечивает косвенное дотирование процентной ставки, что в пересчете составляет не более 4 - 6% годовых в рублях. При этом в целом доступность ипотечного кредита для граждан увеличивается в два и более раза. Есть еще один вариант снижения ежемесячных платежей заемщика - прямое дотирование процентной ставки. Полагаем, что прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно, как для кредиторов, так для города и гражданина:

• не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру;
• с дотационных бюджетных средств банк заплатит налог с прибыли, а гражданин - налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах;
• банк должен учесть кредитные риски, обусловленные возможными изменениями в социальной и экономической политике страны и города, состоянием городского бюджета в течение всего срока кредитования, т.е. в течение целых 10-30 лет. Дополнительные риски будут заложены в базовую процентную ставку и лягут на плечи заемщика. В свою очередь, государство должно учесть социальные последствия, к которым может привести массовое обращение банками взыскания на заложенное жилье при массовом дефолте заемщиков вследствие невозможности государства по каким-то причинам продолжать дотирование ставок;
• под кредиты со льготными ставками невозможно выпустить и продать инвесторам ипотечные ценные бумаги, а значит, банк не сможет рефинансировать выданные кредиты и увеличить объемы ипотечного кредитования;
• и, наконец, развитие ипотеки через дотирование процентной ставки ведет к колоссальному ежегодному увеличению нагрузки на городской бюджет, если мы хотим, чтобы число заемщиков росло, а не ограничивалось несколькими десятками или сотнями людей.

С учетом всего этого, сегодня гораздо эффективнее косвенное дотирование ставки за счет реализации предлагаемых Департаментом ипотечных схем.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы №382-ПП от 31 мая 2005 года "Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2004 году и о городских жилищных программах на 2005 год" уже в 2005 году для отработки механизма социальной ипотеки (первая схема) будет построено и реализовано гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, до 50 тыс. кв. м жилья, или около 800 квартир.

В соответствии с постановлением Московской городской Думы №110 от 18 октября 2000 года "О порядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в городе Москве на строительство или приобретение жилища" и постановлением Правительства Москвы №896-ПП от 9 октября 2001 года "О предоставлении жителям г. Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий на строительство или приобретение жилища" ежегодно из бюджета города Москвы на цели предоставления безвозмездных субсидий выделяется 1120 млн. руб. Планируется, что по мере отработки с московскими банками механизма субсидирования первоначального взноса при ипотечном кредитовании до 50% ежегодного объема субсидий будет направляться на реализацию второй схемы социальной ипотеки.

Кроме того, Правительство Москвы создает и реализует иные условия для увеличения доступности ипотечных кредитов и для иных категории москвичей (не очередников).

Во исполнение Закона города Москвы №11 от 31.03.1999 года "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" в 2000 году создан Коммерческий Банк "Московское ипотечное агентство" ( "МИА") при 100-процентном участии города, создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов, разработаны стандарты ипотечного кредитования и переуступки кредитов банками, отработан механизм предоставления государственных гарантий городом Москвой по облигациям КБ "МИА".

В 2004 году КБ "МИА" была создана служба розничного ипотечного кредитования для реализации ипотечных кредитов физическим лицам.

Для поддержки москвичей КБ "МИА" увеличен срок кредитования с 10 до 30 лет, снижены первоначальный взнос за квартиру с 30 до 10% от ее стоимости и базовая процентная ставка - с 15 до 13% годовых в рублях. А для граждан - участников социальной ипотеки буквально неделю назад КБ "МИА" установлены специальные льготные ставки в размере 10,5% годовых в рублях!

Для сравнения: процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам активно кредитующих банков в Москве составляют 15 - 18% годовых в рублях, сроки кредитования - 10 - 20 лет.

В настоящее время с рядом московских банков Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заключены соглашения, предоставляющие банкам право выселять неплатежеспособных заемщиков в маневренный фонд города при обращении взыскания на заложенное жилье. Использование маневренного фонда упрощает и ускоряет для банков процедуру обращения взыскания на предмет залога, снижает затраты банков по реализации этой процедуры, а заемщику обеспечивает возврат гораздо большей суммы средств по итогам реализации банком заложенного имущества.

Рассматриваются и иные источники снижения затрат для заемщиков-москвичей. В частности, существует возможность создания в городе системы страхования объектов залога, предусматривающей долевое соотношение ответственности Правительства Москвы и страховых организаций при возмещении залогодержателям ущерба, нанесенного объекту залога. Данная система позволяет в два и более раза снизить дополнительные расходы заемщиков по ипотечному страхованию, которые сегодня составляют 10 тыс. долл. и выше.

В последнее время на уровне федерального правительства обсуждаются меры по развитию ипотечного жилищного кредитования в стране. Одни для увеличения доступности ипотеки для населения предлагают за счет средств федерального бюджета субсидировать процентные ставки, другие - использовать данные финансовые ресурсы для предоставления государственных гарантий для поддержки федеральной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых первичными кредиторами.

Масштабное финансирование указанных направлений государственной поддержки простимулирует, скорее, рост цен на рынке жилья, нежели увеличение объемов строительства жилья, продаваемого по приемлемым ценам. В итоге такая форма федеральной поддержки ипотечного кредитования, которое является не более чем одним из инструментов решения квартирного вопроса, может в целом ухудшить перспективы получения для многих сограждан.

Вместе с тем существует довольно простое решение трех взаимосвязанных основных задач, которые, кстати, поставил Президент Российской Федерации В.В. Путин: увеличения объемов ежегодного жилищного строительства в России, увеличения доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования.

Для этого федеральному правительству необходимо, по крайней мере на начальном этапе, помочь строительному комплексу страны и возродить систему строительства жилья по государственному заказу, тем более что сегодня такая возможность у государства имеется. Это позволит уже к 2010 году удвоить объемы жилищного строительства в стране с нынешних 40 млн. кв. м до 80 млн. кв. м жилья в год, снизить цены на жилье для значительной части граждан в два и более раза за счет продажи жилья по себестоимости строительства, а за счет уменьшения стоимости квартиры и, следовательно, "тела" кредита в два и более раза - увеличить доступность ипотечных кредитов.

И еще одним немаловажным преимуществом данной схемы является то, что все 100% средств федерального бюджета, затраченные на строительство жилья, по его окончании вернутся обратно в бюджет, так как жилье будет предоставляться гражданам не бесплатно, а за деньги, по себестоимости строительства. Кроме того, данная программа открывает возможности по стимулированию регионов, желающих участвовать в ее реализации, к изысканию иинвестированию собственных ресурсов в обновление и развитие региональной социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, что сегодня не менее актуально, чем строительство нового жилья.

Дата публикации: 13:53 19 октября 2005