Что ждет московских девелоперов в Санкт-Петербурге

В Санкт-Петербурге развернулась борьба за одну из самых масштабных городских строек. На набережной Малой Невы в самом центре города столкнулись интересы московских и питерских девелоперов. Неожиданно для всех многомиллионный проект стал предметом судебного спора претендующих на него инвесторов.

Санкт-Петербург превратился в "мекку" для инвестиций и бизнес-проектов совсем недавно. Повышенный интерес инвесторов к Северной столице в первую очередь коснулся одной из самых прибыльных отраслей - недвижимости и строительства. Так, в марте 2005 года французская компания Vinci Construction Grand Projets начала возведение торгового центра "Питер радуга" стоимостью более 100 млн евро. В строительство Западного скоростного диаметра городские власти планируют привлечь более $2 млрд инвестиций. Застройка Красносельского района (проект "Балтийская жемчужина") обойдется инвесторам в $1 млрд. Наконец, строительство второй сцены Мариинского театра оценили в 200 млн евро.

Проект "Набережная Европы" - один из самых масштабных петербургских проектов последнего времени. Внимание к проекту президента Путина, партнерство с ФСБ, инвестиции в сотни миллионов долларов и следующее из этого ускорение решения всевозможных административных вопросов взбудоражило многих заинтересованных лиц: и архитекторов, и девелоперов, и застройщиков. Причина понятна. Если построить на набережной Малой Невы элитные дома с видом на Дворцовую набережную, Зимний дворец, Петропавловскую крепость и Стрелку Васильевского острова, то стоимость квадратного метра в них будет $7000 - 10 000. Ставки аренды в офисных зданиях станут одними из самых высоких в Санкт-Петербурге. "Владельцы такой недвижимости будут диктовать цену всему рынку", - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

В настоящее время участники проекта известны, но его реализация под угрозой. Полгода назад "Набережная Европы" стала предметом судебного разбирательства и экономического шантажа.

Что за набережная?

Сейчас Петровский остров, расположенный между Большой и Малой Невой, застроен преимущественно промышленными зданиями. Основную территорию участка занимают корпуса ФГУП "Российский научный центр (РНЦ) "Прикладная химия" (бывший ГИПХ), а "кусок" набережной длиной около километра между Биржевым мостом и Тучковым буяном закрыт для проезда и прохода. Весь проект "Набережная Европы" предполагает реконструкцию территории площадью 9 га. Согласно предварительной концепции, парадный фасад комплекса вдоль Малой Невы будет образован малоэтажными домами. За первым, невысоким ярусом застройки встанет второй - с типичной для архитектурного пейзажа Петроградской стороны высотой в 5 - 6 этажей. Жилые квартиры большей частью разместятся в домах "первой линии". "Возможность построить элитное жилье - одно из основных преимуществ этого участка. Стоимость квартир с видом на Эрмитаж и Петропавловскую крепость может окупить все остальное строительство", - говорит заместитель директора компании Jones Lang La Salle Юлия Никуличева.

По фронту квартала со стороны площади перед Биржевым мостом планируется разместить пятизвездный отель, а вдоль улицы Добролюбова - бизнес-центр класса "А". Центром и эмблемой застройки станет "Дворец танца" - международный театрально-учебный центр с залом на 1300 мест под руководством Бориса Эйфмана.В общей сложности на территории планируется построить порядка 230 000 кв. м недвижимости.

Потребность в инвестициях эксперты оценивают в сумму от $100 млн до $270 млн. Успешной "Набережная Европы" может оказаться только при комплексной реконструкции всей территории, с возведением элитных жилых домов, торговых центров, офисов, связанных к тому же единой архитектурной концепцией. Однако достичь этого будет трудно: ведь тогда надо прийти к компромиссу сразу нескольким игрокам, каждый из которых преследует свои цели.

Игра на выбывание

Игрок номер 1 - группа компаний "Русские инвестиции". Среди крупных проектов компании - строительство гольф-клуба "Дюны" в Курортном районе, девелопмент жилого квартала на территории бывшей первой площадки ЛСЗ, комплекса апартаментов "Капелла" на набережной реки Мойки и Б. Конюшенной.

"Наша компания начала заниматься проектом "Набережная Европы", когда его воплощение было на уровне идеи", - рассказывает представитель "Русских инвестиций" Кирилл Игнатьев. Тогда же появилось распоряжение губернатора Владимира Яковлева, предписывавшее комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) найти инвесторов для застройки промышленной территории набережной в самом центре города. Игроком номер 2 стал никому не известный офшор "Гроув Экспресс", 100-процентный учредитель ООО "Петербург-Сити" - новой компании, которая должна была управлять проектом. Основной задачей управляющей компании должен был стать поиск инвесторов, проще говоря, торговля долями "Петербург-Сити". В марте 2003 года вышло поручение президента России "О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса "Набережная Европы". Тем самым проект был взят под личный патронаж Владимира Путина. Осенью того же года половина уставного капитала управляющей компании "Петербург-Сити" была продана ООО "Русские инвестиции". А в декабре был подписан инвестиционный контракт между "Петербург-Сити", РНЦ "Прикладная химия" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Тогда же представитель ФСБ вошел в совет директоров "Петербург-Сити". По мнению ряда экспертов, участие ФСБ в проекте предопределило участь иностранных инвесторов, претендовавших на "Набережную Европы".

Известно, что в 2001 году проектом интересовался испанский Союз промышленников и предпринимателей. Примерно в то же время среди претендентов на место инвестора значился балетмейстер Борис Эйфман с американской компанией Samitaur Constructs. Причем инвесторов не пугали ни серьезные объемы рекультивации зараженной земли, ни необходимость переселения ГИПХ, ни ограничения по строительству в центре Санкт-Петербурга. Однако иностранцам отказали в пользу "Петербург-Сити". Тогда же власти определились с обременениями проекта. По условиям инвестиционного контракта, будущий инвестор должен был передать в государственную собственность около 32% построенных площадей и дополнительно возвести Дворец танца Эйфмана.

Через два месяца в проекте появился игрок номер 3 - компания "КВ Инжиниринг". В активе крупных проектов московского девелопера - строительство элитных жилых комплексов, таких как "Дворянское гнездо" и "Замоскворецкая усадьба", коттеджного поселка "Ливадия на Истре", бизнес-центров класса "А" и комплексная застройка квартала в Замоскворечье.

В феврале 2004 года "КВ Инжиниринг" приобрел 37,5% акций "Петербург-Сити" у "Гроув Экспресс" и столько же у "Русских инвестиций", заплатив за обе доли $1,5 млн. Таким образом, столичный девелопер стал обладателем 75% пакета акций управляющей компании. Для финансирования проектных работ по реализации проекта "КВ Инжиниринг" перечислило на расчетный счет ООО "Петербург-Сити" $1 млн. Московская компания выплатила все деньги вовремя. Таким образом, сумма прямых инвестиций ООО "КВ-Инжиниринг" в проект "Набережная Европы" по состоянию на 2 июня 2004 года составила около $2,5 млн, а общая сумма обязательств, принятых на себя ООО "КВ Инжиниринг" по инвестированию в проект - около $35 млн.

Новость, что у проекта появился другой серьезный инвестор, грянула как гром среди ясного неба. В августе прошлого года корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" неожиданно объявила о покупке 70-процентной доли в "Петербург-Сити". Игроком номер 4 стала "дочка" "Группы ЛСР" - крупнейшего объединения предприятий строительного комплекса северо-запада России. Компания отличалась чрезвычайно агрессивным поведением на строительном рынке города. В 2003 - 2004 годах группа приобрела множество компаний, заняв тем самым ключевое, или монопольное положение в производстве кирпича, бетона и морского песка. Среди крупных проектов, осуществляемых "Группой ЛСР", - строительство жилого комплекса "Золотая гавань" в Приморском районе, набережная Робеспьера, 4, застройка квартала между улицами Кирочной, Парадной, Радищева и Виленским переулком, комплексная реконструкция и застройка кварталов между улицами Смольной, Орловской и Смольной набережной, коттеджные поселки в Репине и многие другие. За месяц до того как СК "Возрождение Санкт-Петербурга" стало участником проекта, вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов представил "Набережную Европы" на VII ежегодном российском экономическом форуме в Лондоне. Одновременно "КВ Инжинирингу" заявили, что он более не является участником проекта "Набережная Европы".

В борьбе за президентский проект

Московские компании перевели дело в "судебную плоскость", обвинив "Гроув Экспресс" в мошенничестве с долями "Петербург-Сити". Расследование обнаружило суть истории.

Оказалось, что компания "Гроув Экспресс" еще в августе 2003 года (или оформила документы задним числом) продала все 100% уставного капитала ООО "Петербург-Сити" некоему ООО "Фри Маркет". При этом запись в реестр юридических лиц и изменения в учредительные документы компании внесены не были. Спустя 8 месяцев договор был расторгнут из-за того, что покупатели не расплатились. Однако формально с августа 2003 года до конца апреля 2004 года 100-процентным участником управляющей компании значилось ООО "Фри Маркет". Именно в этот период "Гроув Экспресс" продала доли "Петербург-Сити" московским девелоперам.

В мае 2004 года "Гроув Экспресс" зарегистрировали себя в госреестре как владельцев 100% уставного капитала и тут же продали целиком другому британскому офшору - компании "Фернгем". Последняя, в свою очередь, продала 70% "Петербург-Сити" строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга". Проще говоря, по этой схеме "Русские инвестиции" и "КВ Инжиниринг" никогда и не становились участниками "Петербург-Сити". Спустя год московскому девелоперу вернули миллионный транш и половину суммы, уплаченной за 37,5% управляющей компании.

У "КВ Инжиниринг" совсем другая версия произошедшего. По данным московской компании, один из руководителей ООО "Гроув Экспресс" действует одновременно под разными фамилиям (Бергман и Львов) и пользуется паспортами с различными гражданствами. Этот факт сделал возможной двойную продажу долей "Петербург-Сити". В московской компании уверены, что сделка между компанией "Гроув Экспресс" и ООО "Фри Маркет" - фальсификация, спланированная как механизм устранения "КВ Инжиниринг" от участия в проекте.

В "Петербург-Сити"считают, что компания, управляющая проектом "Набережная Европы", имеет только двух участников ("Возрождение" и "Фри Маркет"), и других не будет. Пресс-служба СК "Возрождение Санкт-Петербурга" не стала комментировать "Ко" ситуацию вокруг "Набережной Европы".

В "КВ Инжиниринг" уверенности питерских девелоперов не разделяют. По мнению руководителей московской компании, в настоящий момент доли "Петербург-Сити" распределяются следующим образом - 75% принадлежат "КВ Инжиниринг", по 12,5% - у "Русских инвестиций" и "Гроув Экспресс". "Если бы мы не были уверены в своей правоте, то не стали бы ввязываться в судебные разбирательства", - говорит председатель совета директоров компании "КВ Инжиниринг" Игорь Брановицкий.

Добиться справедливости в судах столичным девелоперам пока не удалось. Арбитражный суд удовлетворил требования "Русских инвестиций" относительно права участия в "Петербург-Сити". Однако в середине июля постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда это решение было отменено. Глава юридического департамента "КВ Инжиниринг" Борис Гудко более осторожен в прогнозах развития процесса: "Рассмотрение дела в кассационной инстанции состоится в октябре. От него зависит дальнейшее развитие проекта".

Участники рынка считают, что шансов у московской компании немного. Тесные связи "Группы ЛСР" с властными структурами (вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов является родственником президента "Группы ЛСР" Андрея Молчанова) могут сыграть решающую роль в урегулировании вопроса.

Однако существует и другая точка зрения. "КВ Инжиниринг" и СК "Возрождение Санкт-Петербурга" по-своему правы, поэтому отстаивают свои позиции. Обе компании стали жертвой мошенника в лице "Гроув Экспресс", который дважды продал доли "Петербург-Сити", - считает Кирилл Игнатьев. Разница лишь в том, что питерская компания ведет игру на своей территории. А дома, как известно, и стены помогают.

История безымянной набережной

Первоначально участок строительства, за который развернулась борьба, представлял собой два острова - Ватный остров и Тучков буян. С первых лет жизни Петербурга они использовались в хозяйственных нуждах: здесь базировались причалы и склады Петербургского порта, лесной и дровяной дворы, Второй казенный винный склад. Во второй половине XVIII века на Тучковом буяне строят комплекс складских зданий.

Первые планы преобразования промышленно-складской зоны в акватории Малой Невы относятся к середине XIX века. При Александре II участок решили застроить жилыми домами, но возвести успели только одно небольшое здание (оно не сохранилось, на его месте сейчас находится административный корпус РНЦ "Прикладная химия"). После убийства императора строительство остановилось.

В конце XIX столетия в районе Ватного острова и Мытнинской набережной предполагалось построить грандиозный концертно-выставочный комплекс. Проект разработали архитекторы Василий Шене и Владимир Чагин. Но денег в казне не нашлось.

В 1914 году был проведен конкурс концепций застройки участка. Победу присудили Михаилу Дубинскому (за проект жилого квартала) и Владимиру Покровскому (за проект стадиона). Воплощению этих идей помешала первая мировая война.

В советский период - в 1925 году - тема застройки острова вновь стала предметом конкурса. Лучшим был признан проект первых районных терм (бань). Но в итоге партийное руководство приняло решение разместить на острове Химический институт оборонной промышленности.

В 1995 году комитету экономики и финансов мэрии Санкт-Петербурга было поручено разработать проект реконструкции корпусов ФГУП РНЦ "Прикладная химия" (бывшего ГИПХ). Однако найти инвесторов, способных профинансировать значительный объем работ по рекультивации и санации территории так и не удалось.

Кроме того, существует любопытный факт, связанный с названием участка между Большой и Малой Невой. Официально эта набережная безымянная. Внучка Дмитрия Лихачева (Зинаида Курбатова) при поддержке питерской интеллигенции предложила назвать набережную именем академика. Однако топонимическая комиссия ЗАКСа ей отказала по причине полной неизвестности того, что будет построено на набережной. Название "Набережная Европы" появилось с легкой руки генерального директора "Русские инвестиции" и является рабочим вариантом.

Что надо строить на "Набережной Европы"

Архитектор Михаил Филиппов:

«Санкт-Петербург - один из немногих европейских городов, почти полностью сохранивших свой уникальный исторический облик. Я считаю, что попытки сделать из Санкт-Петербурга финансовый и промышленный центр неоправданны. Ценность города на Неве связана исключительно с его внешним обликом. Образно говоря, в Санкт-Петербург едут не из-за Эрмитажа или Пушкина, а просто "посмотреть на Питер". Когда кто-то говорит о Петербурге Достоевского, он, прежде всего, имеет в виду архитектуру и внешний облик города в то время. Это один из уникальных городов, где архитектура "затмевает" знаменитые персоналии.

Санкт-Петербургу не нужны новшества. Проект "Набережной Европы" должен соответствовать стилю старого города. Я вижу там плотную застройку в духе петербургского классицизма. По этой причине, возможно, не стоит приглашать к участию в проекте иностранных архитектурных звезд. Все они, как правило, являются воплощением современного модернизма. В таком значимом для города месте не должно быть экстравагантного решения. Кроме того, любой иностранный архитектор, тем более известный, получив проект в таком городе, как Санкт-Петербург, захочет оставить свой "архитектурный" автограф. Северной столице он не нужен».

Дата публикации: 16:09 19 октября 2005

Источник: bpn.ru