Строительный рынок решил пойти своим путем: доступное жилье дорожает

Темой первой секции конференции было строительство. Депутат Мосгордумы Ирина Рукина рассказала о социальных программах обеспечения жильем очередников из числа малоимущих и трудностях, с которыми сталкиваются "социальщики" в связи с принятием пакета законов о доступном жилье.

Мнение депутата

В ее выступлении прозвучало много критики в адрес законодателей (разумеется, не московских, а федеральных). В частности, Ирина Рукина отметила, что "те законы, которые приняты, написаны не для этой страны" и в подтверждение своих слов, привела несколько цифр. Сейчас в Москве около 400 тысяч молодых семей нуждаются в улучшении жилищных условий, и только 18 тысячам жилье было предоставлено. По мнению депутата, новый Жилищный кодекс ущемляет права очередников: 190 тысяч семей стоят в очереди, причем уже не первый десяток лет.

По расчетам законодателей около 30% очередников должны покинуть "социальную" очередь и приобрести жилье на льготных условиях с помощью государственных дотаций - "социальной ипотеки". Кстати, именно термин "социальная ипотека" вызвал неоднозначное восприятие у участников конференции. Между тем это словосочетание активно используется правительством Москвы. По другим расчетам цифра в 30% сильно завышена. По словам Ирины Рукиной, речь может идти только о 15-17% семей, которые смогут покинуть очередь при предоставлении дотаций.

По мнению депутата, ситуацию могло бы спасти строительство "муниципальных доходных домов", где жилье сдавалось бы по ставкам существенно ниже существующих на сегодня рыночных цен. Возражения против такой позиции прозвучали из уст Надежды Косаревой - президента Фонда "Институт экономики города", которая, в частности, отметила, что современное законодательство не мешает ни строительству муниципального жилья, ни "муниципальной аренде", однако помогать этим сегментам законодательными методами тоже невозможно - это будет тормозить развитие цивилизованного рынка.

Шарманка заела

Дискуссия развернулась нешуточная, закончившаяся, впрочем, довольно внезапно - Ирина Рукина извинилась и покинула зал - ее ждал митинг обманутых граждан-соинвесторов. В свою очередь Надежда Косарева, комментируя ситуацию с реализацией принятого пакета законов о доступном жилье, рассказала о рыночных механизмах формирования этого самого "доступного жилья", которому должны помогать развитие института долгосрочного жилищного кредитования граждан, создание условий для увеличения объемов жилищного строительства. По данным Надежды Косаревой, 75% покупателей хотят приобрести готовое жилье, а участвовать в строительстве лишь 25 процентов. "Однако в настоящее время на рынке недвижимости происходит дисбаланс спроса и предложения: 75% жилья предлагается в новостройках, а 25% - на вторичном рынке", - отметила Надежда Косарева.

Кроме того, президент Фонда "Институт экономики города" назвала основные проблемы на рынке недвижимости, которые требуют скорейшего решения. По ее мнению, в первую очередь необходимо решить проблему ипотечного кредитования, развитию которого, в частности, препятствует низкий платежеспособный спрос, а также высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. "Эти два фактора приводят к росту цен на жилье", - констатировала Надежда Косарева.

Иными словами, была подтверждена неутешительная для потребителя мысль, что доступное жилье продолжает дорожать, и на первичном рынке предложение сокращается.

На конференции также присутствовали представители крупнейшей в России инвестиционно-строительной компания "СУ-155". Сегодня в столице каждый пятый дом, каждая девятая новая школа возводятся предприятиями "СУ-155". В 2004 году площадь возводимого жилья компанией СУ-155 в Москве составила 1,1 миллиона квадратных метров. Заместитель генеральный директор компании "СУ-155" Екатерина Непочатова отметила, что 90% застройщиков не против Закона "О долевом строительстве":, однако все участники рынка ждут поправок к закону. "Строительный бизнес - рискованное дело, а в связи с принятием 214-го Федерального закона застройщик рискует дважды. Если закон останется в таком виде как сегодня, то это не будет положительным для рынка", - подчеркнула Екатерина Непочатова.

За первый год 30% доступности

Заключительный доклад первой секции сделала директор управления Новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталья Тихоновская, которая выступила с анализом ситуации рынка недвижимости со стороны потребителя.

По данным "МИЭЛЬ-Недвижимость", прирост цен на жилье за первые три квартала 2005 года составил 16 процентов. За тот же период в Подмосковье жилье подорожало на 11 процентов. К концу года можно ожидать, что жилье подорожает в Москве на 30 процентов. О доступности при этом можно говорить только с горькой иронией: малогабаритная двухкомнатная квартира в панельном доме, расположенном не лучшим образом, уже сегодня стоит более 80 тысяч долларов.

До недавнего времени запросы покупателей были достаточно высоки - требовалась инфраструктура (как сложившаяся городская, так и инфраструктура самой застройки, создаваемая одновременно с возведением жилья), хорошая транспортная доступность объекта: принималось во внимание качество застройки (ровные полы и стены, закрывающиеся окна, отделка холлов, подъездов, фасадов и т.д.). Такое отношение к строительству, по мнению Натальи Тихоновской, можно было считать победой 2004 года.

Жизнь заставила застройщиков активно думать о том, как строить, где строить, какого качества должно быть жилье, какие должны быть лифты, потолки, инфраструктура. Застройщики стали тратить деньги на строительство детских садов, школ, соцкультбыта. Особо следует отметить, что 80% покупателей готовы тратить дополнительно порядка 25% стоимости квартиры на приобретение машино-мест в подземном паркинге, причем часто покупается не один, а два машино-места на семью. "Нас стали приглашать как консультантов, которые реально знают, что покупатели хотят. И в зависимости от этого застройщики принимали решение, участвовать в конкурсе, или нет", - отметила Наталья Тихоновская.

Получило развитие и в Москве, и в Подмосковье строительство крупных жилых комплексов: "Гранд-Паркъ" - в сегменте бизнес-класса, комплексы экономкласс на Окской, в Кожухово. "Трехгорка" в Одинцовском районе, вырос Реутов, Химки. Рынок развивался по стандартным цивилизованным законам, однако сейчас ситуация сильно меняется в худшую сторону. С июня начал нарастать дефицит, а в этих условиях не до жиру. Если же выбирать не из чего, то вступают в силу совсем другие законы - прежде всего закон дефицита, когда раскупается все, что есть на рынке и застройщикам нет смысла беспокоиться о запросах покупателей.

Без сюрпризов, как без пряников

Помимо стандартных причин роста цен - сезонного фактора и сокращения предложения - случаются и неожиданные сюрпризы. "На моей памяти это и активизация спроса в связи с принятием Закона о контроле доходов (всплеск покупательской активности в конце года, т.к. необходимо было успеть вложить недекларированные средства до 1 января, и так два года подряд), и замирание рынка в ожидании квартир по 200 долларов за кв.м, и рост долларовых цен при резком и длительном падении доллара относительно евро. При падении курса доллара, наши граждане стараются как можно скорее купить жилье, так как ни для кого не секрет, что сбережения по традиции у нас хранятся именно в этой валюте", - говорит Наталья Тихоновская.

В текущем году таким "сюрпризом" стало изменение законодательства - принятие и вступление в силу Закона "О долевом участии в строительстве" (ФЗ №214). "Вроде бы все готовились, но реальность оказалась намного ярче самых смелых предположений участников рынка" - отметила Н.Тихоновская. При всем желании застройщиков "жить по новому", переход на новые правила требует времени на переоформление документов. В результате, по данным МИЭЛЬ, к осени на рынке остались в продаже не более 50% объектов от того количества, которое могло бы быть. В самой компании 25% предложений были сняты с продажи после 1 апреля, а еще в 25% случаев было отказано застройщикам в выставлении их объектов на реализацию через МИЭЛЬ и все из-за отсутствия соответствующих документов.

Ни платежеспособность населения, ни спрос на новое жилье не падает, соответственно, разрыв его с объемом предложения увеличивается, что неминуемо отражается на ценах - они начинают расти быстрей, чем можно было ожидать в ситуации неизменной законодательной базы. Наталья Тихоновская отметила, что 214-й закон влияет и на кредитование строительства. В результате, нормы указанного закона о солидарной ответственности банков, в числе кредиторов, могут остаться лишь крупные банки с большим капиталом и большими лимитами кредитования, которые способны кредитовать строительство, к финансированию которого не привлекаются дольщики. Это усиливает монополизацию финансового рынка.

В заключение доклада Наталья Тихоновская заявила, что она вынуждена отметить неблагоприятную тенденцию и предостеречь от ее нарастающих негативных последствий: "Считаю, что без внесения изменений закон заработает не ранее, чем через 2-2,5 года. Такой срок нужен для переоформления документов, строительства и вывода на рынок новых объемов в соответствии с новыми требованиями. А до этого момента состояние лихорадки и игры без правил будет только усиливаться. Число продаваемых объектов уменьшается, объемы продаж падают, напряжение возрастает вместе с ценами. В результате, созданный с таким трудом цивилизованный рынок новостроек, где к началу 2005 года каждый участник действовал по достаточно четко определенным и принятым всеми правилам, очень быстро трансформируется в подобие стихийного базара".

Дата публикации: 11:29 20 октября 2005

Источник: bpn.ru