Красносельский район: красна изба проектами

В одном из самых депрессивных с точки зрения транспортной доступности районов Петербурга — Красносельском — стартовал самый крупный инвестиционный проект — строительство многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина». Следом, буквально на днях, запустили, наконец, одну из «строек века» — Юго-Западные очистные сооружения. В конце прошлого года финны начали возводить завод по производству электронного оборудования Elcoteq. На подходе — утверждение еще двух мегапроектов: надземного экспресса, который соединит Юго-Запад с остальной частью города и Юго-Западной ТЭЦ. Проекты, безусловно, гигантские, как по масштабам, так и по финансовым показателям. Но смогут ли они кардинально поменять не самый блистательный облик спального района, пока неясно.

Экологический оазис, транспортный тупик

Площадь района довольно приличная – 114 кв.км, на ней проживает свыше 300 тыс. человек (6,6% населения города). Большая часть жителей сконцентрирована в трех крупных кварталах – Юго-Запад, Сосновая Поляна и Лигово. Остальная территория представляет собой хаотичное переплетение преимущественно малоэтажных поселений (в большинстве – с ветхими домами), промышленных объектов, пустырей и парков. В районе действуют 28 крупных предприятий, среди которых «ЛЭМЗ», «Джи-Петро», «Питер-Лада», «Ферроприбор», «Старопановские строительные материалы и конструкции», «Светоч», Авиаремонтный завод и др.

Одно из главных достоинств района – благополучная экология. Три озера, каналы, реки, 11-километровое побережье Финского залива, шесть парков, а также Дудергофские высоты составляют гордость местных обитателей. В парках бьют чистые ключи, воду из которых, по данным краеведов, поставляли в свое время к царскому двору. Для спортсменов и любителей зимних видов спорта на Вороньей горе организована слаломная трасса. На этом список достопримечательностей исчерпывается, далее следуют «прелести» другого свойства.

Первая и самая главная из проблем – удаленность от центра и плохая транспортная доступность. Опрошенные M&D риэлтеры и аналитики причисляют Красносельский, наряду с Невским районом, к самым неблагополучным по данному показателю.

Выехать из этой части города даже по нескольким трассам весьма проблематично, а с учетом многочисленных пробок на дорогах въезд и выезд из района, особенно грузовому транспорту, становится настоящим испытанием. Возможно, по этой причине на 300-тысячное население района приходится два цивилизованных крупных объекта торговли – «Лента» на Таллинском шоссе, «О'Кей» на пр. Жукова.

Жилой фонд

Здесь нет ни одной станции метро. «Безлошадные» граждане добираются до ближайшей подземки – «Пр. Ветеранов», «Ленинский пр.» – на маршрутках, к которым в часы пик не подступиться. Обитатели хрущевских кварталов вдоль железнодорожной ветки выбирают электрички Петергофско-Гатчинского направления.

Жилой фонд района представлен в основном изношенными панельными хрущевками 1960-х годов и «кораблями». Типовые кирпичные дома 1970-х годов составляют примерно 10% от общего объема жилья. Немало и малоэтажных «сталинок» и послевоенных «немецких» домов, также требующих реконструкции или сноса. Как ни странно, в районе велика доля коммунальных квартир, перспективы расселения которых, с учетом специфики их обитателей, весьма туманна. О нормальной инженерной инфраструктуре говорить тоже не приходится. Малая толика относительно современных и новых домов (около 4%) оптимизма не вызывает. «Здесь самое большое количество самой дешевой в городе недвижимости – «кораблей» и пятиэтажек. Небогатый контингент района не привлекает сюда и ритейлоров», – говорит зам. директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Наибольшее снижение цен на жилье за год стагнации на рынке недвижимости отмечено также в Красносельском районе – в среднем от 5 до 12%, в зависимости от места и сегмента рынка. Сегодня, по данным аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, стоимость 1 кв. м жилья в новостройках составляет $850, на вторичном рынке – $960.

Но не так все безысходно. Сейчас на территории Красносельского района реализован один и запускаются еще три мега-проекта. Крупнейший из них – «Балтийская жемчужина».

Сияние жемчужины

Споры вокруг строительства «Балтийской жемчужины» постепенно угасают. Всем стало очевидно, что проект будет воплощен. События развивались с неимоверной быстротой: от идеи до начала ее материализации прошли неполных два года, что для проекта подобного масштаба – не срок. Кульминацией «жемчужной лихорадки» стала торжественная закладка камня в основание будущего мега-комплекса в июне 2005 года. В церемонии участвовали губернатор Валентина Матвиенко, глава Минэкономразвития Герман Греф, полпред Президента в СЗФО Илья Клебанов, вице-премьер Госсовета КНР Цзен Пэйянь, вице-мэр Шанхая Чжо Юйпен, председатель Совета директоров Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании (ШЗОИК) Цай Лайсин и др.

Объединенному пулу из пяти шанхайских компаний передана территория между Финским заливом и Петергофским шоссе площадью свыше 164 га. Освоению подлежат 149 га. Из них 83 га предлагается выделить под жилищное строительство, 15 га – под общественно-деловые объекты, 27,3 га – под объекты социального назначения, около 20 га – под зеленые насаждения. Все учреждения соцкультбыта (4 школы, 5 детсадов, 2 поликлиники, 4 спортзала, бассейн и т.д.) передадут в собственность города.

Кроме того, за счет инвесторов построят все необходимые объекты инженерной и дорожной инфраструктуры. По предварительным расчетам, здесь возведут более 1,1 млн кв.м жилья на 35–40 тыс. человек и около 400 тыс. кв.м коммерческих площадей. Стоимость мега-затеи оценивается в $1,5 млрд, сроки реализации – 2010–2013 гг. Возможно, архитектурной доминантой комплекса станут 25–50-этажные высотки, а символом – развлекательный фитнес-центр с большим аквапарком на берегу залива.

По словам Валентины Матвиенко, для китайской стороны «Балтийская жемчужина» является пилотным проектом, своего рода «окном в Европу», где они смогут продемонстрировать миру свои достижения, и не только в области строительства. Для Петербурга же это самый крупный инвестиционный проект, воплощение которого вызовет к жизни еще ряд значимых объектов, способных дать мощный импульс развитию Красносельского района и города в целом. Согласно условиям контракта, ЗАО «Балтийская жемчужина» (дочерняя структура ШЗОИК) единовременно перечислит в бюджет $10 млн на развитие городской инфраструктуры. Построенные на участке социальные объекты общей стоимостью $40 млн, а также все инженерные сети инвестор обязан безвозмездно передать на баланс города. В качестве благотворительности китайская сторона обязалась выделить еще $300 тыс. для двух школ-интернатов Красносельского района. Сейчас на объекте заканчиваются изыскания и уже начаты земляные работы.

Церемония закладки камня стала центральным событием проходившего в это время в Северной столице Второго российско-китайского инвестиционного форума. Во время своего выступления вице-премьер Цзен Пэйянь объявил, что до 2020 г. объем китайских инвестиций в экономику России достигнет $12 млрд. Кстати, в рамках форума губернатор города заключила еще договор о стратегическом партнерстве с китайской компанией Huawei Tech Investment по развитию инфокоммуникационных технологий. Инвестпроект предусматривает строительство единой мультисервисной телекоммуникационной сети для исполнительных органов власти. О стоимости затеи умолчали.

По словам Валентины Матвиенко, наладившиеся взаимоотношения дают основание для участия китайского бизнеса в реализации других проектов. Речь идет о строительстве ЗСД, Морского пассажирского терминала, надземного метро и пр. «Я предлагаю китайским компаниям принять активное участие в конкурсах по этим проектам», – заявила губернатор.

Стратегический долгострой

Стартовавшая почти 20 лет назад, а именно в 1987 г., стратегическая стройка, наконец, финишировала. Торжественный пуск Юго-Западных очистных сооружений (ЮЗОС) в Красносельском районе состоялся 22 сентября. Масштаб проекта и значимость его для города и стран Балтийского региона трудно переоценить. На церемонию съехались главы трех государств – России, Финляндии и Швеции. За день до этого губернатор Валентина Матвиенко и гендиректор ГУП «Водоканал» Феликс Кармазинов устроили пресс-конференцию для журналистов.

По данным Феликса Кармазинова, в строительстве ЮЗОС, которые занимают площадь в 76 га, участвовали 856 фирм из России, Швеции, Финляндии, Германии. Очистная система протестирована и 29 августа принята Госкомиссией во главе с вице-губернатором Александром Вахмистровым. Комплекс оснащен самым современным оборудованием, и управлять им будут всего 46 человек. Завершить замороженный из-за отсутствия денег проект удалось благодаря поддержке правительств северных стран, организаций-доноров и европейских банков. При реализации проекта практически впервые в России применялась схема государственно-частного партнерства.

Сейчас в Петербурге действуют 20 очистных комплексов различной производительности. Среди них – Центральная и Северная станции аэрации, крупнейшие в Европе.

Общая производительность очистных города и пригородов составляет более 2,5 млн куб.м в сутки. Но эти мощности позволяли обслуживать лишь до 75% стоков, остальные 25% (800 тыс. куб.м в сутки) сбрасывались без очистки в Неву. Благодаря ЮЗОС будет сокращен (без малого на 50 тыс. тонн) годовой сброс в Финский залив основных загрязняющих веществ: фосфора, азота, органических соединений. Новый комплекс производительностью 330 тыс. куб.м в сутки доведет очистку сточных вод до 85%.

Полностью прекратить сброс неочищенных стоков обещают после завершения строительства Главного коллектора в северной части города и реализации комплекса мероприятий, предусмотренных программой развития системы водоотведения, принятой правительством города на период до 2011 г.

По данным пресс-службы «Водоканала», общий объем затрат на возведение ЮЗОС с учетом предстоящего строительства завода по сжиганию осадка сточных вод составляет 173,7 млн евро. Из них 116,8 млн евро – кредитные и заемные средства, 50,8 млн евро – гранты и 6,1 млн евро – собственные средства «Водоканала». В этот же день был заложен камень в основание будущего завода по сжиганию осадков сточных вод. Мощность будущего цеха, который построят на средства ЕС, составит 68 тонн осадка по сухому веществу в сутки. Предприятие запустят в эксплуатацию в 2007 г.

ЮЗОС способны очищать стоки территории с населением более 700 тыс. человек – практически всего Юго-Запада города, с учетом будущей «Балтийской жемчужины» и других жилых кварталов, предусмотренных Генпланом. По оценкам специалистов, ЮЗОС позволят дополнительно ввести около 4 млн кв.м жилой площади.ТЭЦ на форсаже

Год назад на торгах по «короткому пакету» неожиданно для многих в борьбе за крупный участок в Невском районе победила неизвестная доселе в Петербурге компания «Синтез Девелопмент». Председатель совета директоров этой структуры Григорий Фельдман тогда заявил, что компания пришла в Петербург всерьез и надолго. Видимо, так оно и есть – динамично развивающиеся крупные проекты с участием «Синтез Девелопмент» подтверждают сказанное. По словам г-на Фельдмана, уже в октябре этого года девелопер приступает к земляным работам на участке, где через 3–4 года будет возведен жилой квартал почти на 0,5 млн кв.м. Еще более высокими темпами развивается другой мега-проект компании – строительство Юго-Западной ТЭЦ в Красносельском районе. Старт «Балтийской жемчужины» заставил форсировать поиски эффективного решения энергообеспечения района. В апреле 2005 года правительство города приняло постановление о строительстве ЮЗ ТЭЦ.

Данный документ позволит власти комплексно решить проблемы энергообеспечения наиболее перспективных с точки зрения застройки территорий, а также создать альтернативный энергоисточник. Первым на призыв города откликнулась компания «Синтез Девелопмент». Далее события развивались стремительно. «Уже 1 июня мы взялись за проект, – говорит г-н Фельдман.

– Сегодня создано ОАО, зарегистрирован проспект эмиссии, нам предоставили площадку, ведутся изыскательские работы, определена конфигурация станции, проведены переговоры с «Газпромом» о строительстве газопровода и поставке топлива. В октябре завершим ТЭО и в начале 2006 года приступим к строительству. Уже через два года, к отопительному сезону 2007–2008 гг., мы должны ввести в эксплуатацию первую очередь ТЭЦ. В Петербурге, да и в России, насколько мне известно, никто за такие сроки ничего подобного не возводил».

Учредителем и организатором ОАО «Юго-Западная ТЭЦ» выступила компания «Синтез Девелопмент», которая является 100-процентным держателем акций, гендиректором ОАО стал Григорий Фельдман. Объект построят на непригодных для жилья территориях, в зоне золоотвала у края Угольной гавани Красносельского района, на площади свыше 34 га.

ЮЗ ТЭЦ в технологическом плане повторит Северо-Западную ТЭЦ – первую в России станцию парогазового типа. Первая очередь мощностью 360 Гкал/час будет обслуживать «Балтийскую жемчужину» и часть вновь вводимых кварталов. К 2009–2010 гг. ТЭЦ заработает в полную силу (540 МВт электричества и 630 Гкал/ч тепла) и обеспечит теплом и электроэнергией новые кварталы (15, 18, 20–22) в Юго-Западной Приморской части города и других потребителей. Избыточная электроэнергия будет поступать на оптовый рынок. Затраты, в зависимости от мощности и числа энергетических блоков, составят от $500 до 600 млн. Срок окупаемости новой станции – 7–10 лет.

Светлое будущее

Кроме перечисленных проектов, мощный толчок развитию территории Красносельского района, безусловно, дадут стратегические магистрали, которые пройдут по территории района (КАД, ЗСД, VIP-трасса от аэропорта к резиденции Президента), планируемое расширение Петергофского шоссе. Добавим еще и строительство надземного экспресса, который и начнет свой маршрут от «Балтийской жемчужины», и, в отдаленной перспективе, по предположению председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максима Соколова, должен обогнуть город полукругом и «дойти» до СПЧ. По словам г-на Соколова, консультантом города и автором ТЭО надземного экспресса выступает известная канадская фирма SNC Lavalin. Проект реализуется в рамках государственно-частного партнерства, власть ставит условия – общая сумма инвестиций не должна превышать $500 млн.

В конце года финны должны запустить первую очередь завода по производству электронного оборудования Elcoteq на Таллинском шоссе, в районе Старо-Паново. Строительство начато ровно год назад, общая сумма инвестиций составит $100 млн. С запуском предприятия район получит почти 2 тыс. новых рабочих мест. Компания «Лента» завершает строительство ТК на Петергофском шоссе, «Агроторг» возводит сразу три магазина «Пятерочка», строится поликлиника для взрослых, автосалон и прочие мелкие предприятия.

В соответствии с прогнозом развития жилищного строительства в Петербурге до 2010 г. в Красносельском районе предполагается построить более 3 млн кв.м жилья.

Суммарный объем жилой и коммерческой застройки на период до 2015 г. составит 4,2 млн кв.м, а к 2025 г. – свыше 7 млн кв. м. Комитет по строительству (КС) в рамках программы комплексного освоения территорий разработал градостроительную документацию для двух крупных кварталов – 15 и 18 в Юго-Западной Приморской части Красносельского района. В квартале 15 площадью 25 га планируется построить более 300 тыс. кв.м жилья, две поликлиники, школу, два детских сада, паркинги и пр. В квартале 18 (более 19 га) возведут свыше 200 тыс. кв.м жилья, школу, три детских сада и гаражи-стоянки. По данным пресс-службы КС, окаймляющие сети и дороги построят за счет городской казны, остальное, видимо, за счет инвестора. В конце этого года земельные участки в указанных кварталах выставят на торги по полному пакету.

Мнение

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и стратегического развития «Петербургской Недвижимости»:

- Цены на жилье в Красносельском районе всегда были ниже среднегородских. Тенденция сохранится и в будущем из-за единственного недостатка района - удаленности от центра и плохой транспортной доступности. Будущие КАД и ЗСД несколько облегчат ситуацию, но не кардинально, большинству жителей все равно придется для «выхода в город» добираться до ближайших станций метро. Надземный экспресс тоже не панацея - трасса пройдет по окраине города и будет «завязана» на конечные станции метро. Ввод ЮЗОС позволит активизировать строительство жилья класса «эконом» и, отчасти, «комфорт». С увеличением числа более-менее состоятельных граждан района будут развиваться проекты торговли, сферы услуг и развлечений, но рассчитанные на местный спрос. «Балтийская жемчужина», скорее всего, станет проектом, где прибыль, выраженная в денежном выражении, не будет главным критерием, выход на рынок окажется важнее. Влияние проекта на рынок, безусловно, будет, но не глобальным, а местного характера.

Юрий Воробьев директор отделения «Петроградское» АН «Адвекс»:

- Хороший, зеленый район, но очень плохая транспортная доступность. Метро там не будет, а надземный экспресс решит проблему, но не кардинально. Очень тяжело выехать грузовому транспорту. Если власть решит «дорожную» проблему - значит, район «заиграет». Должны быть проложены дополнительные 3-4 трассы, соединяющие район с городом. Пока запустят КАД и ЗСД, в городе машин будет уже столько, что и эти дороги не будут справляться с потоком. Такого количества пробок нет ни в одной европейской столице. «Балтийская жемчужина» увеличит привлекательность района, и жилье там будет востребовано.

Леонид Сандалов заместитель директора «Агентства «Бекар»:

- В Красносельском районе спрос на жилье, соответственно, и цены - самые низкие в городе. Это связано с плохой транспортной доступностью района. Основной покупатель недвижимости -это иногородние либо местные жители. Нет и крупных торговых объектов, кроме «Ленты» и рынка «Юнона», который дает работу многим местным жителям. Здесь нет и в ближайшее время не будет элитной недвижимости. Но появляется интерес к неликвидным доселе участкам, и нынешняя стоимость земель под застройку может вырасти в 2-3 раза. Развитие получат коттеджные поселки вдоль Петергофского шоссе. ЮЗОС ощутимого влияния на район не окажет, значительно улучшат его статус КАД и ЗСД. Благодаря этим магистралям Юго-Запад станет доступней, сюда подтянутся крупные инвесторы, появятся гипермаркеты, ТРК, и цены на жилье будут расти. Однако случится это не раньше 2008 года. Перспектива строительства здесь «легкого» метро еще более отдаленная, нежели завершение КАД и введение ЗСД. Говорить о влиянии «Балтийской жемчужины» пока рановато.

Григорий Фельдман председатель совета директоров компании «Синтез Девелопмент»:

- Проект «Балтийской жемчужины», на мой взгляд достаточно рентабелен. Можно искренне поздравить китайских инвесторов и администрацию города с его запуском. Сегодня есть две основные перспективные зоны для жилой застройки - это «Северная долина» в СПЧ и Юго-Запад. И, учитывая дефицит доступного жилья, полагаю, что покупать здесь квартиры будут. А транспортные проблемы постепенно решатся - будет расширяться Петергофское шоссе, построят КАД, ЗСД, планируется строительство новой трассы- проспекта Героев.

Ольга Добрынина старший аналитик «РЕЙМ СМТ»:

- Почти все торговые объекты района обслуживают население близлежащих домов и не привлекают покупателей извне, нет крупных ТК. Поэтому Красносельский район можно считать перспективным с точки зрения будущего развития коммерческой и жилой недвижимости. Офисный сектор представлен, в основном, тремя бизнес-центрами класса С, где средняя ставка составляет около $250/кв.м в год. Сегодня в продаже находятся более 30 тыс. кв.м площадей в отдельных зданиях. Ставка промышленно-складской недвижимости здесь самая низкая по городу - около $4,5/кв.м в месяц. При этом много свободных площадей даже в отапливаемых складах.

Современных развлечений почти нет. В данный момент на разных стадиях строительства находятся около 14 жилых домов по 10-25 этажей, стоимость - 710-970 у.е. за кв.м. «Балтийская жемчужина» станет обособленным микрорайоном со всей инфраструктурой, но создаст платежеспособный спрос на ранее невостребованные местным населением услуги. Пока неясно, найдет ли мега-проект достаточное количество покупателей. Ввод ЮЗОС и реализация «Балтийской жемчужины» положительно скажутся на экономике и привлекательности района.

Денис Тихонов генеральный директор компании «М-Индустрия»:

- Красносельский район -один из самых экологически привлекательных. Долгое время застройщики не особо стремились сюда, но в связи с недостатком участков под застройку в Кировском и Московском районах интерес к этим территориям возрос, а с вводом ЮЗОС и развитием других крупных проектов он еще более усилится.

Судить о «Балтийской жемчужине» сложно, но, учитывая ситуацию на строительном рынке, можно сказать, что для Петербурга подобный объем жилья в такие сроки реализовать практически не реально. Видимо, проект рассчитан на внешнего покупателя, или инвесторы планируют продать часть жилья жителям отдаленных регионов. Если преследуется прибыльность проекта, то стоимость жилья здесь будет в верхнем ценовом сегменте. Возможны иные сценарии, например, демпинг с целью захвата рынка, использование собственных дешевых кредитных программ.

Дата публикации: 14:13 21 октября 2005

Источник: bpn.ru