Еще не построенное четвертое транспортное уже изменяет рынок недвижимости на окраинах столицы

Еще не построенное четвертое транспортное уже изменяет рынок недвижимости на окраинах столицы. Московская девелоперская компания предпринимателя Шалвы Чигиринского пересматривает концепцию своего проекта на пересечении ул. Академика Волгина и ул. Обручева. Вместо скромного двухэтажного торгового комплекса компания рассчитывает построить десятиэтажный многофункциональный комплекс площадью около 70–80 тыс. кв. м. Все дело в том, что будущий комплекс окажется в непосредственной близости от четвертого транспортного кольца.

Московская девелоперская компания была создана в 2001 году при участии столичного правительства и Sitigroup, которой владеет известный бизнесмен Шалва Чигиринский.

Как рассказали «Бизнесу» в МДК, участок на пересечении ул. Академика Волгина и ул. Обручева был зарезервирован за компанией еще в 2004 году. Предполагалось, что на этом месте будет построен небольшой двухэтажный торговый комплекс, однако концепция изменилась: дело в том, что строящийся центр будет расположен в непосредственной близости от четвертого транспортного кольца. Теперь МДК хочет построить на выделенном ей земельном участке многофункциональный комплекс площадью около 70–80 тыс. кв. м.

«Было принято решение об увеличении этажности здания до 10–20 этажей, а также размещении в комплексе помимо торговых площадей офисной и гостиничной частей. Идея совмещения апарт-отеля, а также офисов была принята с учетом близости Внукова и нехватки гостиниц»,— пояснил собеседник.

Из общей площади предположительно 20 тыс. кв. м может быть выделено под торговый центр, 30 тыс. кв. м — под паркинг, оставшееся место пойдет под размещение офисов гостиницы. Решение девелопера поддерживают участники рынка. Эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов считает, что близость к четвертому транспортному кольцу позволит МДК гораздо более эффективно освоить этот участок. «Мы планируем, что строительство начнется весной 2006 года. Однако перед этим нам надо получить все необходимые разрешения. К тому же пока у нас возникают сложности с согласованием новых параметров комплекса на уровне префектуры»,— уточнил источник из Московской девелоперской компании.

«Инвестор сделал выбор в пользу более эффективного использования площадки: новый комплекс будет приносить намного большую прибыль, чем обычный двухэтажный ТЦ,— полагает гендиректор NAI Vesco Андрей Федака.— В случае с многофункциональным комплексом рентабельность проекта будет выше на 5–6%: при первоначальной концепции она бы составила до 17%, при реализации новой— 22–23% в год». Его мнение разделяет генеральный директор компании Solo Светлана Муханова: «Компания поступила правильно, изменив проект. В настоящий момент в ЮЗАО наблюдается дефицит офисных площадей, тогда как торговый комплекс будет очевидно испытывать конкуренцию со стороны такого торгового коридора, как находящийся неподалеку Ленинский проспект». А директор департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard Вячеслав Аксенов напомнил, что у торгового комплекса в этом районе уже есть серьезный конкурент — ТЦ «Калужский», поэтому офисная часть комплекса может быть успешней торговой.

Максим Жуликов считает, что в этом месте наиболее рентабельно строить офисы класса A, арендные ставки в которых могут составить $600–650 за квадратный метр, а VIP-зона может стоить до $800. Вячеслав Аксенов полагает, что здесь было бы целесообразнее разместить офисы класса B, арендные ставки на которые будут варьироваться от $450–500 за квадратный метр в год. С ним соглашается и Светлана Муханова, добавляя, что объем инвестиций (без учета обременений) составит около $80 млн. «Апарт-отель может увеличить затраты на проект, так как расходы на него составляют минимум $3 тыс. за квадратный метр»,— добавила она. По мнению Андрея Федаки, в новом комплексе разумнее всего размещать апарт-отель класса «три-четыре звезды».

«Учитывая, что МДК создана на паритетных началах с московским правительством, следует думать, что проект торгово-офисного комплекса будет реализован без затруднений»,— резюмирует Светлана Муханова.