Коммерческая ипотека: перспективы развития

Октябрьское заседание Международного ипотечного клуба (МИК) было посвящено обсуждению темы "Ипотека как бизнес". Коммерческая ипотека - одно из перспективных направлений ипотечного кредитования.

В отличие от лизинга ее безусловным плюсом является то, что предметом залога может стать не просто здание, но и земельный участок. Однако все существующие сегодня на рынке схемы, по мнению участников МИКа, сложны и неудобны. Но проблема заключается не в том, чтобы их упростить, а в том, чтобы общая инвестиционная политика и соответствующее законодательство поменяли придуманные схемы на цивилизованные.

Руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков заявил на заседании клуба: "Ипотечный рынок испытывает сегодня огромное влияние рынка недвижимости со всеми его проблемами, в том числе непрозрачностью и недостатками кредитования новостроек. Банки и риэлторы пока довлеют, а заемщик вынужден выступать в роли просителя, особенно если его доходы официально не подтверждены". Что и говорить, мало кто из столичных застройщиков может похвастаться, что бухгалтерский учет у него ведется в открытую, по четким и ясным правилам, принятым в международной практике. Поэтому только минимальное количество банков готово выдавать кредиты под залог офисов, заводов и прочее (как существующих, так тем более строящихся).

Председатель Совета правления Потребительского ипотечного кооператива (ПИК) "Строим вместе" Елена Дворяшина предложила "в помощь банку" использовать кооперативный механизм. По ее мнению, банк может кредитовать, к примеру, члена кооператива: ведь любая недвижимость, в том числе и коммерческая, может быть оформлена в залог ПИК. Долевыми собственниками, таким образом, оказываются физлица-пайщики, которые смогут гарантировать банку возврат кредита.

Однако пока этого не произошло. Поэтому Московский ипотечный центр (МИЦ) выступил с новым проектом развития коммерческой ипотеки. Проект разработан специалистами центра и уже прошел сертификацию. Как рассказал Сергей Киприянов, руководитель проекта Коммерческая ипотека МИЦ, предложенная схема включает несколько составляющих. Во-первых, новый способ проведения аукционов. Суть его в том, что он представляет собой компиляцию двух известных моделей: торги ведутся многовариантно - и на понижение цены, и на ее увеличение. Во-вторых, сама коммерческая ипотека. То есть получение кредитных ресурсов под залог офисов, больших объемов жилищного строительства и т.д. В-третьих, страхование банковских рисков. И наконец, срочный выкуп объекта недвижимости по максимальной цене: к примеру, чтобы расплатиться за банковский кредит. Пока что МИЦ нашел единственный банк, который дал согласие работать по данной схеме. Это Национальный залоговый банк.

Условия коммерческого ипотечного кредитования сегодня таковы: кредит выдается максимум на 5 лет, под 12-13% годовых в рублях, или до 9% в валюте. Заемщик обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку. К тому же он должен не только иметь гарантированный источник погашения кредита, но и иметь возможность обосновать его юридическую чистоту.

"Коммерческую ипотеку зарегистрировать сложно, - признался С. Киприянов, - мы специально придумывали и изворачивались, чтобы в рамках нашей схемы происходила нормальная регистрация. Риски кредитования банками юридических лиц под залог недвижимости много выше, чем когда они выдают ипотечные кредиты под залог квартиры. К тому же банки не хотят связываться с реализацией коммерческой недвижимости в случае дефолта заемщика".

В общем, как обычно, будем ждать. Пока на этот раз коммерческая ипотека не будет объявлена общенациональным проектом, и банкам настоятельно порекомендуют в нее массово пойти.