Как грамотно вести жилищное хозяйство

Квартплата растет постоянно, зарплата - нечасто. Однако рост жилищных расходов можно компенсировать заработками самого дома. Раньше это разрешали только жилищным объединениям - ТСЖ и ЖСК. Теперь, согласно Жилищному кодексу РФ, - разрешено всем многоквартирным домам, где есть собственники.

Чтобы дебет сошелся с кредитом

Итак, как же грамотно вести жилищное хозяйство? Ответ на этот вопрос даст бизнес-план дома (его своеобразная экономическая конституция), который могут составить сами жильцы или выбранная ими управляющая компания.

Главных статей плана в сущности две: доходы и расходы. Доходы - это целевое финансирование, состоящее из взносов жителей, дотации города и средств, полученных от коммерческого использования земельно-имущественного комплекса.

Расходы - это техническое обслуживание и содержание домовладения. К техобслуживанию относятся зарплата персонала, расходы на содержание придомовой территории, мест общего пользования (лестничных клеток, холлов и т.д.), вызов аварийных бригад. В среднем все это может составить 30% от общей суммы расходов.

Понятие "содержание домовладения" включает стоимость электроэнергии для мест общего пользования, их ремонт, дезинфекционные и другие виды работ. На эту статью обычно уходит около 15% общих затрат. Не следует забывать и о расходах на текущий и плановый ремонт инженерного оборудования, ремонт и обслуживание лифтов, объединенной диспетчерской. Вместе с материалами все это потянет на 12 процентов. Услуги управленцев, инженерно-технического персонала, бухгалтерское обслуживание - иными словами, траты на самоуправление - еще 8-10 процентов. Остальное составляют зарплата консьержей, оплата домофонов и прочее.

Естественно, что сумма расходов напрямую зависит от того, какой стандарт обслуживания выберут жильцы.

Собственник отвечает за все

Отдельная статья - отчисления на капитальный ремонт. Город, как известно, проводит эту работу в весьма скромных масштабах, а для собственников жилья вскоре и вовсе откажется от нее. Сами же жильцы, надеясь на бюджет, кажется, совсем позабыли о капремонте. А между тем еще два года назад были установлены федеральные стандарты в системе ЖКХ, в том числе и на восстановление домов. Для Москвы это составляет 2,8 руб. на квадратный метр общей площади в месяц!

Бюджетные отчисления, понятно, никогда не покрывали эту цифру - отсюда огромный недоремонт жилищного фонда. Таким образом, жильцам приватизированных квартир самим надо копить средства на капремонт. Ведь никому не придет в голову требовать от государства ремонта своей машины. Почему же это должно относиться к жилью? Собственник отвечает за все.

Приоритет в бюджетной помощи, несомненно, должен быть за собственниками жилья, которые решили отремонтировать дом за свой счет. Такую инициативу необходимо поддержать, ведь эта рыночная мера будет способствовать, в частности, созданию жилищных объединений.

Включи смекалку!

Копить деньги в условиях инфляции - задача непростая. Но это лишь один путь. Другой - взять в банке кредит. И наконец, третий - самому жилищному объединению заняться предпринимательской деятельностью, ведь речь идет об эффективном использовании своего же имущества. Вот уж где нужны фантазия, неожиданные решения!

Возьмем, к примеру, типовую пяти- или девятиэтажку. Никаких пристроек в ней нет, поэтому в аренду сдавать нечего. Но есть технический подвал - тот самый, где пролегают различные коммуникации. Понятно, однако, что аренда не должна нанести вред самому дому: и слесарям нужно обеспечить доступ к коммуникациям, и о трубах, возможно, придется позаботиться.

Разрешения административных органов для сдачи такого объекта в аренду не требуется.

А ведь есть еще пустующие площади в холле - при условии, конечно, если холл не со спичечную коробку. В нем можно поставить киоск для продажи предметов первой необходимости. Единственное разрешение - здесь оно необходимо - со стороны Пожарного надзора.

Далее. Размещение рекламы на фасаде здания. Тут, правда, могут возникнуть определенные трудности. Заключаются они в несоответствии между федеральным законодательством и городскими нормами: власти города отдали всю рекламу в ведение специального агентства. Но отступать не надо! Сторону собственника может принять префектура. Вопрос можно решить и в Департаменте жилищной политики, инициировав изменение в городском законодательстве. В крайнем случае, всегда останется возможность обратиться в суд.

Неосвоенное поле для "жилищного предпринимательства" - использование торцовых стен дома. К "голой" - без окон - стене несложно сделать пристройку под вертикальные гаражи, либо поставить рядом торговую палатку, тем более, что Жилищный кодекс отдает участок, прилежащий к дому, в собственность жильцов. А это уже в буквальном смысле - бизнес на голом месте.

И наконец, можно оказывать различные платные сервисные услуги: бронировать билеты в театры, на транспорт, доставлять одиноким и престарелым гражданам продукты и лекарства. Можно, в конце концов, организовать участок по установке пластиковых окон в своем доме или, к примеру, новых видов сантехники. Да мало ли что еще... Главное - включить смекалку!

Экономика должна быть экономной

Сейчас проводится повсеместная установка водомеров. Но вот беда: судя по темпам реализации программы, на нее понадобится несколько лет. Но нужно ли ждать? Простейшие подсчеты показывают, что если жильцы установят такие счетчики за свои деньги, то все равно останутся в выигрыше. Экономия, которую они получат только за год, покроет все их затраты и на сам прибор, и на его установку, и на обслуживание.

Экономить можно и на электроэнергии - нет нужды, чтобы свет в подъезде горел круглосуточно. Открыл человек дверь - свет зажегся, вошел в свою квартиру - погас. Регулирующие приборы для таких целей есть в продаже, почему бы не воспользоваться ими?

Еще один вид экономии - когда часть работ по дому принимают на себя сами жильцы. Есть, скажем, в дезовских нормативах такой вид работ, как весенняя и осенняя протирка окон на лестничных площадках. Но видел ли кто-нибудь, чтобы у нас окна протирали? Между тем деньги за это исправно включают в коммунальные платежи. Так почему бы, спрашивается, такую работу не делать жильцам - каждой семье на своей площадке? Расходы на техническое обслуживание снизятся, и все сразу почувствуют это. Конечно, найдутся и другие статьи расходов, на которых можно сэкономить. Но для этого самому жилищному объединению нужно учиться заниматься предпринимательской деятельностью.

Дата публикации: 11:30 07 ноября 2005

Источник: bpn.ru