В какую сумму обойдется покупка квартиры через ипотеку

Мэр Москвы Юрий Лужков уже не раз высказывался о том, что в столице необходимо ускорить темпы развития ипотеки. Однако на первичном рынке жилья это развитие осуществляется пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. Специалисты Департамента "Ипотечное кредитование" АН "Бекар" рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры.

Первичный или вторичный?

По словам директора Департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексея Кошелева, ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования работа с первичкой возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.

Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков - не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог.

Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге, возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Из-за описанных проблем ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.

Обращение в агентство

В настоящее время большинство банков предпочитает работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.

"Цена услуг агентства зависит от объема работ, - рассказывает А. Кошелев. - Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения), то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки".

Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6-10% в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) - 100-150 длларов. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы - 0,8 - 1,3% от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма - до 2 тыс. долларов. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.

Поиск подходящей квартиры

По мнению специалистов "Бекара", на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают - они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.

У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире - обязательны санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка - тоже работа риэлтора.

Необходимо помнить еще об одном: для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит 100 -150 долларов. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70-80% от оценочной стоимости. В таком случае заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо другую квартиру.

Оформление сделки и расчеты

При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается ее реальная рыночная стоимость. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.

За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75 до 1% от суммы кредита.

Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

По словам заместителя генерального директора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Александра Черняка, Правительство РФ на развитие ипотеки в качестве первого транша выделило 150 млрд рублей. "Руководствуясь этой суммой, через три-пять лет мы должны жить хорошо", - отметил он.

Однако в новейшей российской истории есть множество примеров, когда большие суммы как в песок уходили в лабиринт различных ведомств, департаментов, комиссий и прочих бюрократических образований. Если эта ситуация повторится и в данном случае, то, действительно, через три-пять лет некоторые люди станут жить существенно лучше. Вопрос лишь в том, будут ли это те люди, которые сейчас стоят в очереди на получение муниципального жилья.

На это А. Черняк честно ответил, что утвержденных схем пока нет, четкий порядок действий не прописан, министерства активно делят полномочия (называя это "сотрудничеством"). Что касается АИЖК, то оно в первую очередь заинтересовано в том, чтобы эти прения, наконец, закончились и оно бы имело четкое понимание, чем и как оно реально может распоряжаться и за что и в каком объеме несет ответственность.

Дата публикации: 11:50 09 ноября 2005

Источник: bpn.ru