Где находится грань между элитой и жильем бизнес-класса?

Грань весьма тонкая. Тем более, что каждый инвестор, построив дом в более-менее приличном месте, пытается позиционировать его как элитный, а это далеко не всегда соответствует истине. Рассуждения о том, что такое элита, а что - нет, ведутся бесконечно. Чтобы было понятно, о чем речь, в этой статье мы будем считать элитным жилье стоимостью от 5 тысяч долларов за квадратный метр.

До недавнего времени география элитного жилья была весьма ограничена. Это западная часть Центрального округа (а конкретнее - Остоженка), арбатские переулки и Патриаршие пруды. Cегодня эти границы расширяются. Где в ближайшие несколько лет будет жить элита? Какие конкретно у нее запросы? Будут ли продолжать развиваться традиционные элитные районы? С этими и другими вопросами мы обратились к Денису Попову, генеральному директору компании "КОНТАКТ - элитная недвижимость".

Феноменальная Остоженка

Самым элитным районом, по убеждению Д.Попова, останется Остоженка с ее переулками. Сегодня цены здесь превышают 10 тысяч долларов за квадратный метр. Ситуация эта сложилась за последние годы совершенно естественно. С одной стороны, это уникальный район Москвы, находящийся вблизи Кремля, храма Христа Спасителя и других знаковых столичных достопримечательностей. Далее - особая атмосфера, создаваемая множеством небольших особнячков, расположенных в основном по самой Остоженке, Москве-реке, и, что очень существенно, удобное транспортное сообщение.

Несмотря на то что исторические особнячки на Остоженке сохранились, но в прилегающих к ней переулках еще недавно была полная эклектика (не в самом лучшем смысле этого слова). Пустыри, непонятные, но весьма ветхие строения, и даже промзона.

Многое из этого удалось снести, и на освободившиеся места пришли инвесторы. "Вход в площадку" стоил очень дорого, а инвестор, по своему определению, стремится выжать с доходного места максимум. Это касается и этажности. Однако градостроительные нормы в этом районе невероятно жесткие, и возводить этажи нашим инвесторам город не позволил (что совершенно правильно). Единственный выход - строить малоэтажные, но очень дорогие дома, в том числе клубного типа. Именно такие объекты и востребованы элитой. Это был как раз тот случай, когда интересы застройщиков, архитекторов и элиты полностью совпали с градостроительными реалиями, что во многом и объясняет феномен Остоженки.

Был и еще один момент - технологический, который, хотя и скрыт от взгляда людей непосвященных, но для инвесторов имел огромное значение. Одна из главных проблем центра столицы - изношенность инженерных коммуникаций. И, как следствие, - чрезвычайная сложность и дороговизна их модернизации. Так вот, на Остоженке эта работа была проведена буквально перед началом рыночных реформ. Как следствие, у инвесторов здесь гораздо меньше проблем, чем при точечной застройке в других исторических районах центра города. Разумеется, элитные дома имеют автономные и весьма совершенные системы жизнеобеспечения: тепловой пункт, система водоподготовки, кондиционирование, вентиляция, резервное электроснабжение.

Однако необходимость подключения к магистральным сетям, естественно, никто не отменял независимо от класса недвижимости.

Арбат и Патриаршие

Далее идут арбатские переулки и Патриаршие пруды (стоимость жилья - $7-8 тысяч за кв.м). И опять же, их популярность подтверждает тезис, что московская история и, если хотите, мифология имеют очень большое значение для элиты. Известный тезис американских риэлторов, что в ценообразовании жилой недвижимости есть три составляющие "location, location & location ", имеет в Москве свою специфику. Элитное расположение должно быть не просто хорошим, а эксклюзивным, что подчеркивает статус владельца. А это означает две вещи: центр и история.

Будут ли эти районы развиваться и дальше при дефиците строительных площадок, о котором сегодня все так много говорят? По мнению Д. Попова, чисто физического дефицита площадок пока нет, так как есть много ветхих строений, не имеющих исторической ценности. Дефицит есть скорее юридического характера, связанный с расселением домов, а также с тем, что всю разрешительную документацию нужно утверждать на уровне Правительства Москвы, а такие дела обычно тянутся очень долго - иногда до семи лет.

И все та же проблема коммуникаций. Здесь ограничение заключается не только в изношенности магистральных сетей, но и в том, что элементарно не хватает мощностей для подключения новых потребителей. Это относится в основном к электроснабжению, но не только. Понятно, что построить в центре новую подстанцию весьма затруднительно, а линии можно тянуть только под землей, которая здесь буквально пронизана различными коммуникациями. Здесь в буквальном смысле и лопату не воткнешь, чтобы не нарушить какую-то из сетей!

Также нередко случается, что документация, необходимая для заключения сделки, давно утеряна. А это требует дорогостоящих изыскательских работ.

"Ближняя дача" - крайний форпост

Каковы же другие районы, интересные современной московской элите? Прежде всего, г-н Попов назвал Замоскворечье, у которого хороший потенциал. Дома там, правда, поставлены тесно, и комплексная застройка невозможна, а возможна только точечная. Однако то, что там построено, предлагается сегодня по цене 6-7 тысяч долларов за квадратный метр.

Далее идет Плющиха со своими сквериками (цена та же) и строения по обе стороны Тверской (здесь, естественно, тоже исключительно точечная застройка). Очень большой потенциал у района от Чистых прудов до Китай-города. На той же Маросейке есть ветхие и совершенно непривлекательные дома, и вот здесь уже возможна комплексная застройка.

Вслед за этим Д.Попов отметил район Пресни и Новослободской. Там тихие переулочки, скверы и парки, что в центре Москвы весьма ценно. Объекты здесь продаются по цене 5-6 тысяч долларов за квадратный метр.

Ну и последнее - это Воробьевы горы, улица Косыгина. Там уже построены три объекта, около пятидесяти квартир каждый, и цена на них - от пяти тысяч.

Самый удаленный от центра элитный проект - это "Ближняя дача", Парк Победы. Все, что дальше, по мнению Д.Попова, для элиты пока неприемлемо. За исключением, разумеется, ближайших пригородов по Рублевскому и отчасти Новорижскому направлениям. Но это уже другая тема.

Дата публикации: 11:46 10 ноября 2005

Источник: bpn.ru