Поспешите, не торопясь, проводить общие собрания жителей дома

Жилищный кодекс предоставляет жильцам новые права: они сами могут выбрать управляющую компанию. Не нравится ДЕЗ - подыщут другую. Должны решить это собственники, живущие в доме: их имущество - им и распоряжаться. А нанимателей представит город - тоже собственник, но городских квартир.

По сути, это можно считать началом жилищно-коммунальной реформы. Впервые ответственность за общее недвижимое имущество (чердаки, крыши, подвалы, лифты и т. д.) передается гражданам. Как такой шаг осуществить на практике? С какими "подводными камнями" могут столкнуться жильцы? Этой теме Департамент жилищной политики и Союз журналистов Москвы посвятили "круглый стол", на котором присутствовали представители ведущих СМИ города. На вопросы собравшихся отвечали начальник Управления департамента Виталий Акимкин, его заместитель Владислав Иванов, начальники отделов департамента в Центральном и Южном округах Наталья Макеева и Светлана Ремизова, руководитель одной из частных управляющих компаний Александр Авдеев.

Вопрос: Правильно ли то, что если до 1 марта следующего года жильцы не определятся с компанией, за них это сделает город - та же районная управа? Правда, для этого ей надо будет объявить конкурс. Но кто сомневается, что это будет та же дирекция? А это значит, что ничего не изменится...

- 1 марта - условный срок: год со дня принятия кодекса. В нем так и сказано (ст. 161, п. 4): "...если в течение года... собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом" за них это сделает орган местного самоуправления. Но буквально абзацем выше (п. 3) говорится: "Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения". Это вполне разумно - дом ни на один день нельзя оставлять без присмотра. Однако заменить компанию можно в любое время. Ибо реальными заказчиками жилищно-коммунальных услуг отныне будут именно жильцы. ЖК РФ закрепил за ними это право отныне и навсегда. Хуже ли будет жителям, если они не выберут компанию? Вряд ли. Останется такое же обслуживание, которое у них было раньше.

Вопрос: Значит, государство полностью устраняется от содержания жилищного фонда? Все перекладывается на плечи жильцов?

- Нет, это не так. Помощь остается в любом случае. Только теперь она будет не в виде дотаций, которые перечислялись обслуживающей организации (слова "дотация" вообще нет в Жилищном кодексе), а в виде адресных субсидий, которые перечисляются малоимущим собственникам. Тем, кто не в состоянии сам содержать свою собственность. Кто будет признан малоимущим? Пока на этот счет рекомендаций нет. Но, несомненно, в ближайшее время они появятся. Впрочем, и дотации какое-то время еще будут существовать.

Немаловажно и другое: государство не снимает с себя обязанности регулировать рынок между потребителями услуг (жильцами) и их производителями (управляющими компаниями). Это, прежде всего, относится к ценовой политике в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Вопрос: Выбор управляющей компании жильцами - что-то новенькое в нашей жизни. Есть ли уверенность, что граждане подготовлены к такому шагу? Что они не ошибутся? Не нарвутся на мошенников? Как можно контролировать этот процесс?

- Такой уверенности нет. В Москве около 40 тысяч домов, но наивно считать, что все их жители уже стали рыночниками.

Совет один: не спешите! Заключить договор с компанией - дело простое, разорвать - куда сложнее. Поэтому прежде, чем сделать выбор, поинтересуйтесь "кредитной историей" фирмы, побывайте в домах, которые она уже обслуживала, выясните мнение жильцов. Не страшно, если процесс выбора будет продолжаться и год, и два, и три. Это не только возможность избежать ошибки, но и время обретения жильцами рыночного сознания, в частности, понимания ими одной из основополагающих дилемм рынка - "цена - качество". И в любом случае вы можете рассчитывать на помощь нашего департамента.

Вопрос: Слышал, что и ДЕЗы будут акционироваться. Так ли это?

- ДЕЗы - это не компетенция жилищного департамента. Ими занимается другое ведомство - Департамент жилищно-коммунального хозяйства. Тем не менее, можем сказать, что в одном из постановлений правительства РФ есть требование акционирования ДЕЗов. Но пока никаких разъяснений на этот счет нет. Скажем, не определена доля города в таких организациях. Тем не менее, эксперименты такого рода в Москве уже были, и они дали положительные результаты.

Разгосударствление дирекций, несомненно, продолжится. Однако случится это не в одночасье. Сроки назвать трудно. Ясно одно: процесс будет длительным. Это вопрос перспективы.

Вопрос: Много говорится о том, что теперь собственники - главные лица в доме. Так ли это? В домах немало нежилых помещений, где поселились различные организации. Жильцы дома к этим помещениям доступа не имеют. А ведь они могли бы зарабатывать на этих нежилых метрах, пополняя нищий бюджет дома.

- Согласно Конституции и ГК РФ, у нас существует три вида собственности: частная, государственная и муниципальная. В прежнем законе о ТСЖ была такая норма: приоритетное право на выкуп (аренду) свободных от обязательств нежилых помещений имеют, прежде всего, члены товарищества. Это было оговорено в городском законе о нежилых помещениях. Но вслед за ним вышел федеральный закон, который отменил все приоритеты: теперь такое же право распространяется и на город.

Возникает конфликт интересов - город, сдавая или продавая их, пополняет свой бюджет, который используется на социальные нужды жителей. Но и жильцы ведь не кладут их в карман - они тратятся на нужды своего же дома. Как решится эта коллизия, неизвестно. Городской закон о праве товариществ на нежилые помещения вроде бы и есть, но на практике не работает.

Вопрос: Недавно появились подготовленные вашим департаментом рекомендации о проведении общих собраний в домах. Очень нужный документ! Но появился он лишь через полгода после принятия ЖК РФ. Чем объясняется такая медлительность?

- Только одним: за инициативу бьют. Никто не поручал нашему департаменту разработку таких рекомендаций. Об этом нет ни слова в Жилищном кодексе. Просто мы сами увидели, как они нужны жильцам. Как ждут их в домах. Вот и взялись за их создание. Вопрос оказался сложнее, чем предполагали: ведь на таких собраниях речь идет о распоряжении собственностью, а это немалые деньги. Какие условия нужны, чтобы принять соответствующее решение? Если возникнет конфликт между людьми - кто его разрешит? Вот это мы и решили досконально изучить. Была проведена большая исследовательская работа, надо было, в конце концов, изучить и сам Жилищный кодекс - а поверьте, он написан так, что не каждый специалист его поймет. Только после этого и были написаны "Рекомендации".

Рынок ЖКХ - первые шаги

В Москве в частной собственности находится более 70% квартир. Цифра, конечно, будет возрастать: идет строительство коммерческого жилья, продолжается приватизация жилых помещений.

• В городе уже 45% домов, где нет ни одной квартиры, принадлежащей государству. Бремя содержания такого дома - согласно ЖК РФ - должны нести исключительно собственники квартир.
• В настоящее время в столице 1 280 товариществ собственников жилья.

  В Москве работают свыше 2 тыс. частных компаний по обслуживанию жилья. Но, по сути, формирование рынка жилищно-коммунальных услуг только начинается.

• Департамент жилищной политики провел уже более полутора тысяч собраний для создания органов жилищного самоуправления в домах, помог их жильцам определиться со способами управления домами. В результате появились домкомы, ТСЖ. На базе многоквартирных домов сформировано общее имущество собственников, на которое не может посягнуть ни одна городская структура. Теперь оно включено в состав технической документации БТИ.
• В договоре с управляющей компанией непременно должны быть такие пункты: состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок ее внесения, контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств.

Дата публикации: 09:56 11 ноября 2005

Источник: bpn.ru