Количество новостроек снижается вместе со спросом

Новостроек становится меньше. Строить больше никто не хочет. Покупатель уже не рвется, как два года назад, покупать любые квартиры в строящихся домах. Да и закон тот самый, 214-й, первоапрельский, напугал покупателей так, что понятие «инвестиционные квартиры» забылось само собой. Приблизительно так рассуждает о ситуации на рынке новостроек мой знакомый, который последние четыре года с успехом занимался частными инвестициями на рынке нового жилья в столице.

Подобной точки зрения придерживаются и другие «игроки на повышение»: еще три года назад они покупали квартиры в строящихся панельных домах и реализовали их уже через полгода с прибылью около 30%.

Два года назад все осложнилось, хотя заработать можно было неплохо: для этого приходилось «быть первым» на выводимом на рынок объекте, выбивать у застройщика скидку 10% за мелкий опт (за покупку, к примеру, четырех квартир на одной лестничной площадке — проще говоря, этажа) и через полгода получать прибыль примерно 15%, продавая квартиры по ценам застройщика.

Год назад рынок для частных инвесторов по сути закрылся — цены «встали». Добиться хорошей прибыли стало возможно лишь при продаже жилплощади после сдачи дома госкомиссии, когда цены подскакивали процентов на 15 за счет появляющихся прав собственности на квартиру (которые позволяют, например, взять намного более дешевый ипотечный кредит).

В общем начало 2005 года получилось откровенно скучным: ценовая ситуация на рынке стабилизировалась, количество возводимых домов колебалось в пределах 600 объектов. Так рынок тихо и мирно дожил до 1 апреля. Именно в этот день вступил в силу федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве жилых домов.

Цены, хотя это предрекали многие аналитики, не выросли за счет увеличившихся расходов застройщика на возведение дома (деньги частных инвесторов и покупателей по закону можно привлекать лишь после начала строительства и при обязательном наличии всех необходимых для строительства документов).

Цены-то как раз все лето «стояли», поэтому подорожание большинства новостроек на 5–8%, которое произошло в сентябре–октябре этого года, вполне объясняется удорожанием новостройки в зависимости от степени готовности дома. Но это было практически первое серьезное увеличение стоимости 1 кв. м за весь 2005 год, поскольку другие факты роста цен нивелировались многочисленными летними скидками и праздничными акциями в честь пяти- или восьми-, десятилетнего юбилея компании-продавца.

Ситуация после 1 апреля поменялась в отношении количества новостроек на рынке. Их стало намного меньше. Сегодня на рынке единовременно представлено не более 420–450 объектов — по сравнению с тем же периодом 2004 года их количество снизилось приблизительно на 25%. Приведем лишь основные причины этого.

Количество ежемесячно выводимых на рынок объектов упало по сравнению с показателями 2003–2004 годов более чем в два раза. Основная причина кроется, конечно, в 214-м законе: он жестко ограничил возможности застройщиков начинать продажи квартир в доме, который не имеет необходимого набора строительной документации.

Кроме того, закон обязал девелоперов начинать продажи лишь после завершения нулевого цикла строительства. Пять–шесть новых адресов — вполне нормальные летние показатели рынка новостроек.

Второй момент: с продаж было снято около 10–12% общего числа объектов из-за отсутствия ряда документов, необходимых для ведения законного (по новым условиям) строительства. Кстати, это факт положительный: подмосковные застройщики решили рискнуть и имеют в данный момент большие проблемы с недовольными соинвесторами, из московских компаний в «черный список» попало лишь ООО «Мастерок».

Наконец, третья причина: закончились продажи в домах, в которых более полугода «висело» от трех до семи непроданных квартир. Соответственно, они «ушли» с рынка, что также повлияло на общее число объектов. В большинстве случаев завершение продаж было связано со сдачей дома госкомиссии и началом оформления квартир в собственность. Так что на самом деле «висяки» могли быть не проданы, а просто оформлены девелоперами на сторонних частных лиц и выставлены на продажу на вторичном рынке.

Еще раз подчеркнем, это лишь основные причины того, что список новостроек, находящихся в продаже, значительно сократился. Но создается впечатление, что частные инвесторы и покупатели этого даже не заметили: по свидетельствам самих риэлторов, многие потенциальные покупатели новостроек в связи с последними событиями и митингами обманутых соинвесторов «переместились» в гораздо более прозрачный и спокойный сектор вторичных квартир.

Получается достаточно парадоксальная ситуация: новостроек в продаже становится меньше, но цены, несмотря на уменьшение предложения, не растут, поскольку одновременно падает и спрос. Таким образом, состояние равновесия спроса и предложения не меняется. А на стабильном рынке частным инвесторам с объемом инвестиций в пределах $200 тыс. зарабатывать очень сложно. Вот и остается моим знакомым, затягиваясь очередной сигаретой, с грустью и ностальгией вспоминать менее спокойные времена.

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Несмотря на то что закон о долевом участии в строительстве вступил в силу с 1 апреля, нельзя сказать, что за прошедшие полгода он активно применялся. В связи с тем что новый закон ужесточил порядок и условия заключения договоров, по которым приобретаются права на квартиры в строящихся домах, в настоящее время застройщики не заключают договоры долевого участия в строительстве новых объектов, а реализуют объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля.

Таким образом, с одной стороны, объемы продаж квартир в «старых» новостройках возросли. С другой стороны, квартиры в «новых» объектах пока не продаются, строительство некоторых объектов «заморожено» из-за отсутствия разрешения на строительство.

В настоящее время на рынке новостроек регистрируется ажиотажный спрос. Абсолютно все объекты первичного рынка за последний месяц выросли в цене на 3–5%. В то же время в связи со вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве резко сократилось количество объектов, выставленных на продажу. Поэтому сегодня существует большой разрыв между спросом и предложением, причем выросшая активность покупателей наблюдается как в сегменте эконом-класса, так и в бизнес-классе.

Мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии в соответствии с новым законом. Работа по новой схеме сегодня не ведется. Наша компания заключает договоры о долевом строительстве и продает квартиры в новостройках, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля, когда 214-й закон еще не вступил в силу.

Большая часть девелоперов сейчас занимается подготовкой документов на свои новые объекты. Процесс этот очень длителен.

Соответственно, резкого увеличения ассортимента на рынке в ближайшее время не предвидится. При дефиците предложений сформировался «рынок продавца», соответственно наблюдается существенный рост цен. На мой взгляд, переломить ситуацию могут только изменения в порядке оформления документов, которые позволили бы сократить сроки подготовки бумаг. Иначе в ближайшие год–два ситуация не изменится и нас ждет рост цен и дефицит предложений.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Принятие закона об участии в долевом строительстве повлекло за собой снижение предложения. По нашим данным, часть строящихся объектов была снята с продажи ввиду отсутствия полного комплекта исходно-разрешительной документации, а новые объекты выставляются на продажу в гораздо меньших объемах по сравнению с 2003–2004 годами. Но резкого повышения цен не происходит. Спрос на новостройки стабилен, ажиотажа предыдущих лет, когда покупатель готов был покупать практически все что угодно, в любом районе из-за роста цен, уже нет. Поэтому рынок находится в равновесии. Квартиры в новостройках Москвы ежемесячно дорожают на 2–2,5%.

Даромир Обуханич, генеральный директор «Первой ипотечной компании»:

— Основная тенденция октября на рынке новостроек Москвы — повышение цен и снижение объемов предложения. В сентябре произошел скачок цен, сейчас тенденция их роста сохраняется где-то на уровне 2–3%. При этом ощущается нехватка площадей, количество продаваемых новостроек в столице снизилось по сравнению с тем же сезоном прошлого года. Закон об участии в долевом строительстве замедлил выход новых объектов на рынок и сократил объем предложения.

Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек с начала 2005 года по настоящее время, то в зависимости от качественных характеристик объекта цены выросли на 15–30%.

Что касается реализации жилья с помощью ипотечных схем, то пока она идет достаточно активно и сохраняется в «Первой ипотечной компании» на уровне 20% общего числа сделок. Но реализация новостроек с помощью ипотеки идет только по объектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления в силу 214-го закона.

Екатерина Непочатова, заместитель генерального директора группы компаний СУ-155:

— Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ сегодня оказывает негативное влияние на рынок недвижимости. В чем это конкретно выражается? Большой объем квартир просто снят с продажи, что напрямую связано с резко возросшими рисками застройщиков. Более того, приостановлены многие строительные проекты. Объемы возведения жилья и количество предложений, таким образом, сокращаются, что может привести к появлению различного рода монополий и росту цен.

Чтобы работать в новом правовом поле, застройщики должны будут чаще обращаться к банковским кредитам, а банки в свою очередь с учетом новых рисков, связанных с появлением этого закона, будут на порядок повышать кредитные проценты. Это скажется на общей стоимости квартир в новостройках: она может вырасти почти на треть.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН-агентство недвижимости»:— Действительно, можно сказать, что количество предложений в новостройках, особенно в секторе эконом-класса, серьезно сократилось и продолжает сокращаться.

Объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, практически полностью распроданы, свободными остались не самые ликвидные квартиры — например, расположенные на первых или последних этажах, квартиры с не самыми захватывающими видами из окон.

Девелоперы тоже пока не стремятся выходить на рынок с новыми объектами. Так как, согласно новому закону, траты на проектирование объекта и подготовку к строительству оплачиваются застройщиком. Не все девелоперские компании могут себе это позволить. Все эти факторы, безусловно, влияют на рост цен. Наши аналитики отмечают рост в среднем на 2–2,5% в месяц, но на некоторые предложения цена растет более быстрыми темпами.

Екатерина Еремеева, ведущий специалист департамента новостроек группы компаний НДВ:

— Сегодняшнее состояние рынка новостроек характеризуется ростом цен и уменьшением числа предложений. И тому есть объективные причины: нехватка стройплощадок, повышение цен на бетон, горюче-смазочные материалы. Но самым серьезным фактором, которой определяет дефицит предложений, является новый закон о долевом строительстве. Вступление в силу апрельского пакета законов поставило застройщика в такое положение, что он вынужден отказаться от привлечения капитала частных инвесторов и осуществлять финансирование либо за свой счет, либо кредитными средствами. Конечно, этот закон дал гарантии защищенности новым дольщикам, но не оставил возможностей стать таковыми в период наибольшей инвестиционной привлекательности, т. е. на нулевом цикле. О бюрократическом механизме оформления документации на строительство наслышаны не только специалисты, но и любой ранее приобретавший новостройку. В результате застройщику проще достроить дом, параллельно готовя требующийся пакет документов, и продать квартиры в готовом виде по более высокой цене, нежели выполнить все требования нового закона. Вывод один: законодатель хотел как лучше, а вышло как обычно. Снижение числа предложений и рост цен неизбежны. Очевидно, стагнация рынка нового жилья будет продолжаться в ближайший период.

Дата публикации: 10:06 21 ноября 2005

Источник: bpn.ru