«Интеко» взяли в «Кольцо»

Дефицит рентабельных строительных площадок и жесткая конкуренция на московском рынке заставляют застройщиков обращаться к ранее непривлекательным проектам. Как стало известно, «Интеко» примет участие в конкурсе на право строительства сразу нескольких объектов в рамках программы «Новое кольцо Москвы». С приходом крупного застройщика проект стоимостью $4,5 млрд, буксовавший шесть лет, имеет шанс на развитие.

В «Интеко» свой интерес к участию в аукционах объяснили высокой доходностью строительства и нехваткой в Москве земельных участков под строительство. По словам младшего акционера «Интеко» Виктора Батурина, участие в аукционах — единственная возможность получить выгодные по месторасположению земельные участки. «Мы планируем участвовать в аукционах на строительство объектов по этим (Профсоюзная, 156 и Дмитровское шоссе, вл. 11–13.—„Бизнес”) адресам»,— рассказал вице-президент по строительству и промышленности строительных материалов компании «Интеко» Олег Солощанский.

В управляющей компании проекта ОАО НКМ сообщили, что аукционы на заключение инвестконтрактов по двум адресам пройдут в первом квартале 2006 года. По словам гендиректора ОАО Валерия Жилова, площадь здания на Дмитровском шоссе составит около 100 тыс. кв. м. По оценке Жилова, стоимость строительства высотки в зависимости от этажности и жилой площади — $50– 140 млн с учетом обременений. «Помимо строительства высотного здания на Дмитровском шоссе, инвестор—победитель аукциона займется комплексной реконструкцией квартала»,— отметил Жилов. По его словам, в соответствии с проектом планировки района предполагается строительство около 80 тыс. кв. м нового жилья, а также объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Данные по второму проекту пока не обнародованы.

До сих пор эта программа развивалась крайне медленно: за шесть лет инвесторов нашли только на пять объектов. Первые два участка «Нового кольца Москвы» с 1999 года застраивают корпорация «Конти» и компания «Спецвысотстрой». В конце прошлого года в рамках программы состоялись еще три аукциона, которые выиграли «Вика-инвест», «Моспромстройматериалы» и «Инстройтэкс».

Основными причинами, нивелирующими интерес крупных застройщиков к строительству в рамках программы, эксперты называли низкую доходность и отсутствие грамотной проектной документации.

«Сейчас в Москве есть спрос на любые объекты. Однако невысокий интерес инвесторов к „Новому кольцу Москвы” связан с большим количеством городских обременений»,— говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «Инком-недвижимость» Сергей Елисеев. К примеру, лот по строительству жилого комплекса в проезде Серебрякова, вл. 11, 13 выставлялся на аукцион три раза, но изза высокой стоимости обременений конкурсы так и не состоялись.

(«Бизнес писал об этом 1 марта 2005 года). По условиям инвестконтракта, инвестор должен был выполнить за свой счет работы по сносу 400 гаражей и перенести линии электропередач. В результате в конце февраля этого года столичные власти согласились с инициативой городской конкурсной комиссии, которая вынесла решение о целесообразности отдать инвестиционный проект по строительству здания компаниизаказчику ОАО «Новое кольцо Москвы».

«Западные инвесторы готовы вкладывать инвестиции с достаточно большим сроком окупаемости, а российским компаниям нужны быстро окупающиеся проекты. Но объекты „Нового кольца” будут окупаться долго»,— рассуждает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. Сергей Елисеев напоминает, что российские девелоперы практически не имеют опыта в высотном строительстве. «Еще одна причина осторожного отношения инвесторов к „Новому кольцу” — недостаточная проработка проектной документации»,— добавляет эксперт.

Однако сейчас программой заинтересовались и крупные застройщики. Видимо, столичным властям удалось решить, по крайней мере, одну из проблем проектов НКМ— недостаточную проработанность документации. Впрочем, и тут не обошлось без «Интеко».

Проектированием этих объектов занималась компания «БТР Рус», созданная «Интеко» совместно с немецким бюро «Хади Тегерани АГ». «Немецкая сторона займется эскизным, а российская сторона — рабочим проектированием. Однако это вовсе не означает, что „Интеко” будет участвовать в конкурсах по строительству высоток»,— заявил в свое время Виктор Батурин.

Проекты, судя по всему, оказались достаточно удачными. Вложиться в строительство обеих спроектированных «БТР Рус» высоток теперь готовы не только в «Интеко», но и в «Моспромстройматериалах» Олега Дерипаски.

Эксперты объясняют интерес «Интеко» к «Новому кольцу» двумя причинами. Во-первых, это бурный рост цен на недвижимость. «Два года назад участие в программе не принесло бы инвестору-застройщику серьезного дохода, но сейчас ситуация на рынке изменилась. В первую очередь продажные цены за последние несколько лет выросли почти в два раза: от средней ставки $1500 до $2500–3000. Поэтому выросла и доходность девелоперов»,— поясняет управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. Вторая причина, по его мнению,— растущий дефицит земельных участков в городе. «Еще два года назад можно было найти участок для такого строительства, не участвуя в программе, сейчас с этим сложнее»,— уточняет Ковалев.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что вслед за «Интеко» участием в программе заинтересуются и другие крупные застройщики. «Участие „Интеко” в программе — явный признак того, что „Новое кольцо Москвы” может быть успешным.

Примеру „Интеко” наверняка последуют другие крупные компании»,— считает Ковалев. «Предлагаемые проекты экономически выгодны для инвестирования»,— соглашается Вячеслав Тимербулатов. Он говорит, что «Конти» может принять участие и в других аукционах программы. «Мы тоже примем участие в аукционах по „Новому кольцу”»,— сообщили «Бизнесу» в «Моспромстройматериалах».