Владимир Ресин: "Власти города всегда контролируют строительный рынок"

Приближается конец 2005 года, который был непростым для московских строителей. Построены миллионы квадратных метров жилья для очередников, переселенцев и молодых семей, строятся новые транспортные магистрали, приводятся в порядок исторические здания и музеи-заповедники. Но работа идет не всегда так гладко, как хотелось бы. Взлетели цены на цемент, сложная ситуация с энергоснабжением, вновь появились обманутые вкладчики…

О том, какие проблемы больше всего волнуют сегодня москвичей и самих строителей, мы попросили рассказать руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина.

- Владимир Иосифович, строительный рынок Москвы в этом году претерпел немало изменений: в бизнес пришли новые собственники. Как это влияет на ситуацию? Удается ли новым владельцам компаний вписаться в рынок, нет ли попыток установить свои правила игры?

- В условиях рыночной экономики покупка и продажа компаний - это нормальное явление. Тот факт, что акции строительных компаний Москвы пользуются повышенным спросом, свидетельствует о том, что строительный бизнес в столице имеет хорошие долгосрочные перспективы.

Сегодня в Москве работают несколько десятков крупных, сотни средних и тысячи небольших конкурирующих между собой строительных компаний. Все строительство в городе ведется на конкурсной основе. Экономическая ситуация в стране и особенно в Москве такова, что сейчас город не зависит от предпочтений инвесторов.

Москва имеет возможность выбирать среди инвесторов тех, кто предложит наиболее выгодные условия сотрудничества. Для того чтобы победить в конкурсе, фирмы должны поддерживать высокую конкурентоспособность, а значит, постоянно развиваться. Поэтому приход на рынок новых участников, располагающих значительными капиталами, будет способствовать дальнейшей модернизации строительной отрасли города. А развитие экономики - это то, что нужно городу. Так что по этому вопросу интересы городских властей и собственников строительных компаний полностью совпадают.

Вне зависимости от конкретной структуры собственности на недвижимость и владения строительными подрядами, система управления строительным рынком в Москве, опирающаяся на самое развитое в стране региональное законодательство, построена таким образом, что власти города всегда контролируют строительный рынок и все процессы, происходящие на нем. Это нормальная ситуация, характерная для всех крупнейших мегаполисов мира. Есть Генеральный план развития Москвы, имеющий характер и статус Закона. Нарушить его невозможно, поскольку работает эффективная система контроля.

- В последнее время в Москве сложилась непростая ситуация на рынке цемента. Делает ли правительство Москвы ставку только на решение ФАС или планируются меры по развитию рынка цемента?

- Федеральная антимонопольная служба уже вынесла окончательное решение по этому вопросу. Монополиста обязали не только снизить цены, но и компенсировать бюджету несправедливо полученную монопольную прибыль. Мы со своей стороны можем только приветствовать это решение.

Что касается перспектив, то моя позиция такова: настало время договариваться. Только в ходе конструктивного диалога может быть принято оптимальное решение об условиях поставки цемента, которое в полной мере устраивало бы и строителей, и производителей.

- В Москве вновь появились недовольные "дольщики". Как, по-вашему, должна решаться эта проблема: только через суды или правительство города все же должно наладить эффективный контроль за действиями коммерческих застройщиков?

- Система контроля строительства домов по городскому заказу работает эффективно. Что же касается коммерческой застройки, то, как показали последние выступления москвичей, не получивших в установленные сроки оплаченное жилье, здесь нам необходимо внести серьезные коррективы. И в первую очередь это касается более серьезного подхода к критериям отбора компаний, претендующих на земельные участки под коммерческую застройку. Во-вторых, необходимо создать систему жесткого контроля сроков ввода коммерческих объектов. Свои выводы из этой ситуации мы уже сделали. Необходимые меры приняты. Могу с полной ответственностью сказать, что такие ситуации, как, например, с компанией "Мастерок", которая, переоценив свои реальные возможности, набрала свыше десятка участков, собрала с людей деньги и не смогла выполнить взятые на себя обязательства, не повторятся.

Но я хотел бы вот что сказать москвичам. Покупка недвижимости - дело крайне серьезное. И здесь всегда необходимо помнить о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Заведомо низкие цены и сверхльготные условия при покупке квартиры должны настораживать. Потенциальный продавец жилья должен иметь хорошую и многолетнюю репутацию работы на рынке.

- Как влияет на эту ситуацию принятие Закона "Об участии в долевом строительстве".

- Мощным барьером против недобросовестных продавцов стал Закон "Об участии в долевом строительстве", который принят прежде всего в интересах покупателей. Раньше у граждан, желающих купить жилье на этапе строительства, была только надежда, что строительная фирма их не обманет.

По новому закону застройщик имеет право заключать договоры долевого строительства и принимать деньги от граждан только после того, как оформит землю в аренду или собственность и получит разрешение на возведение дома. Проектная декларация о каждом объекте должна быть размещена в СМИ или Интернете. Кроме того, строительные фирмы будут обязаны раскрывать информацию о себе: кто учредители, каков уставный капитал, какие объекты были построены за последние три года и т.д. Если у граждан возникнут какие-то претензии к фирме, они без суда, в одностороннем порядке, смогут расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги с процентами назад. Застройщик, напротив, даже для расторжения договора со злостным неплательщиком обязан будет идти в суд. Договор между дольщиком и фирмой подлежит обязательной государственной регистрации, что полностью исключит риск двойных, тройных продаж строящейся квартиры. Таким образом, если раньше все риски долевого строительства несли граждане, то теперь - застройщики и банки.

Закон повышает степень ответственности застройщиков и существенно снижает риски частных инвесторов. Конечно, эти меры могут способствовать увеличению стоимости жилья, однако это повышение - плата за то, что ваши деньги не пропадут бесследно, а жилье будет получено. По мнению специалистов, разница между ценой еще не построенной и уже готовой квартиры сократится до 5-10%, тогда как сейчас она составляет 15-20%.

- Большинство инвесторов хотят строить в центре, готовы выложить большие деньги, лишь бы выиграть конкурс. Строительство элитного жилья в центре, мягко говоря, не всегда нравится жителям, возникает много конфликтов, связанных как с сохранением исторического облика Москвы, так и с переселением. Всегда ли они разрешаются полюбовно?

- Строительство всегда было конфликтным, ведь строительство любого дома кому-то мешает. А поскольку в Москве сейчас строят больше, чем раньше, то и число конфликтных ситуаций растет. В ходе строительства неудобства неизбежны. Но, знаете, в градостроении не бывает неразрешимых ситуаций, бывают конфликты, которые искусственно нагнетаются. Известны примеры, когда за жителями стоят недобросовестные политики и откровенные шантажисты и рэкетиры, которые используют иногда справедливые претензии москвичей в своих корыстных политических и материальных целях. Хотелось бы призвать москвичей не попадаться на удочку этих людей и идти, если того требует сложившаяся ситуация, на конструктивный разговор с властями. Мы к такому диалогу всегда готовы. Принцип у нас неизменный - "не москвичи для власти, а власть для москвичей". И если требования справедливы, власть примет необходимые меры. И таких примеров много.

Большинство москвичей с пониманием относятся к временным неудобствам - ведь благодаря строительству элитного жилья благоустраивается вся прилегающая территория, улучшается инфраструктура. Однако бывает так, что конфликты перерастают в глобальное противостояние жителей и инвесторов, да еще приобретают политическую окраску.

Конечно, зачастую виноваты и строительные компании. Но московские власти всегда выступают за компромиссное, цивилизованное решение всех возникающих в ходе строительства споров. В случае, если новое строительство влечет за собой какое-либо ухудшение условий проживания, то это должно стать предметом особых договоренностей между инвесторами и жителями. Главным условием работы строителей на сегодняшний день являются жесткое соблюдение законодательной базы всеми участниками градостроительной деятельности и усовершенствование системы своевременного информирования жителей Москвы о градостроительных планах. Если граждане заранее будут знать, что, когда и на каком месте будет построено в их районе, количество конфликтных ситуаций значительно уменьшится. При этом необходимо учитывать и то, что часто причиной недовольства жителей является их недопонимание, а иногда и неприятие того факта, что они живут в условиях постоянно развивающегося мегаполиса.

Конфликтные ситуации пытаются использовать в своих интересах и недобросовестные политики, особенно это актуально в предвыборный период. Хотелось бы предостеречь москвичей от того, чтобы их использовали в качестве разменной монеты в политических спекуляциях. Те, кто выводит жителей на митинги, проблемы не решат. Выборы пройдут, и все вернется к прежнему состоянию. Решать проблемы нужно в правовом поле, опираясь на действующее законодательство.

- После того как был изменен порядок расчетов инвесторов с городом, в столице начался бум строительства элитного жилья и жилья бизнес-класса. Это выгодно городу?

- Конечно, выгодно! Деньги, которые городской бюджет получает по инвестиционным контрактам на коммерческую застройку, тратятся на строительство жилья для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек. В этом году из 5 млн кв. метров, которые будут возведены в Москве, 1,7 млн - это дома для социальных нужд, две трети которых строятся за счет средств городского бюджета.

- Муниципальное жилье сейчас строят в основном крупные компании, которые специализируются на строительстве домов типовых серий, или в эту сферу допускаются и те, кто освоил монолитное домостроение?

- Главные критерии, которыми руководствуется город при возведении социального жилья, - себестоимость, скорость и качество строительства. В этом случае за одни и те же деньги город может предоставить людям большее количество квартир.

На сегодняшний день индустриальные дома в большей степени, чем монолитные, соответствуют этим требованиям. Социальные дома по индивидуальным проектам строятся, как правило, там, где существуют жесткие требования по их архитектурному облику, например в центральной части города. Застройщики домов по социальным программам определяются строго на конкурсной основе. Их возводят те, кто предлагает городу наиболее выгодные условия. Кстати сказать, практически все организации, которые занимаются возведением домов для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек (ДСК-1, "ПИК", СУ-155) имеют свою программу монолитного строительства.

- А вам больше нравятся панельные или монолитные дома?

- Нравятся и те, и другие. Сегодня трудно отличить современные сборные дома от монолитных. Они имеют практически одинаковые характеристики по прочности и уровню комфорта.

- Программа "Новое кольцо Москвы", очевидно, призвана "разгрузить" центр за счет строительства высококачественного жилья и офисов на некотором удалении от него. Какие из объектов этой программы будут введены в ближайшее время?

- В Москве определены 60 территорий, на которых в рамках программы "Новое кольцо Москвы" будет вестись высотное строительство. Там в ближайшие годы появятся высотные здания. Высотные дома нужны Москве по нескольким причинам.

Во-первых, они украсят облик безликих кварталов, построенных в 70-80-е годы. Во-вторых, позволят решить проблему нехватки свободных территорий, и, в-третьих, на высокие этажи высокий спрос среди покупателей.

Высотные строения, которые будут возводиться в Москве, не являются небоскребами в традиционном понимании этого слова, то есть зданиями с более чем 70 или даже 100 этажами. Москва не станет подобием Нью-Йорка. Этажность московских высоток в среднем составит не более 45, только в редких отдельных случаях больше. Пожалуй, исключением может стать самое высокое в мире офисно-жилое здание, которое планируется построить в Москве. Согласно проекту, его высота будет достигать 640 метров!

Осваивать высотное пространство Москве необходимо, поскольку возможности роста вширь городом практически исчерпаны. Дальнейшее расползание районов и кварталов неминуемо приведет к транспортному коллапсу и стагнации деловой и повседневной жизни города. Вместе с тем в существующей на настоящий момент черте Москвы остается все меньше и меньше места для массовой застройки.

При строительстве высоток в Москве будет учтен весь мировой опыт возведения небоскребов. Московские специалисты активно сотрудничают с инженерами, конструкторами и проектировщиками, которые строят высотные здания в США, Японии, Объединенных Арабских Эмиратах и в других странах.

В 2004 году были разработаны московские городские нормы строительства для высотных зданий.

В процессе разработки норм был учтен зарубежный опыт, однако прямого заимствования нормативов и технологий, конечно, не было. Московские нормы адаптированы под московские же условия: климатические, геологические, экологические и т.д.

- Строительство дорог в Москве явно не успевает за увеличением количества машин в городе. Что в ближайших планах правительства Москвы? Когда будет закончено строительство Звенигородского проспекта? Когда начнется строительство Четвертого транспортного кольца?

- Действительно, транспортная проблема в настоящее время является одной из самых сложных в Москве. Проектирование и строительство новых дорог - это одно из приоритетных направлений нашей работы. Здесь действительно важен системный подход, учитывающий сложившуюся радиально-кольцевую структуру столичного пространства. Поэтому новые автомагистрали будут как радиальными, так и кольцевыми.

В настоящее время началось проектирование Четвертого транспортного кольца, которое должно дополнить недавно созданное Третье кольцо. Новый проект имеет все шансы быть реализованным. Архитекторы уже подготовили проект для южной половины кольца; северная часть пока находится в стадии разработки. Для завершения первого полукольца необходимо будет проложить два тоннеля глубокого залегания. Один - под Филевским парком, второй - под музеем-заповедником "Коломенское".

Тоннель в Филях соединит Минскую улицу с улицей Народного ополчения, находящейся на другом берегу Москвы-реки.

Соответственно, тоннель будет пролегать не только под парком, но и под рекой. Далее Четвертое кольцо пойдет по Ломоносовскому проспекту, через уже построенную развязку Нахимовского проспекта с Варшавским шоссе и дойдет до Коломенского проезда в районе музея-заповедника.

Параллельно ведется проектирование и строительство нескольких радиальных трасс. На северо-западе Москвы строится Звенигородский проспект, который соединит Новорижское шоссе с центром. Строительство этой магистрали привязано к прокладке тоннеля под Серебряным Бором, который нужен как для автомобилей, так и для новой ветки метро. Один рукав тоннеля сейчас уже проложен, на втором ведутся работы.

Кроме того, проектируются так называемые шоссе-дублеры для самых перегруженных радиальных направлений, таких как Волгоградский и Ленинградский проспекты.

- Качество строительства и культура производства - больные вопросы, за которые стройкомплекс периодически подвергается нелицеприятной критике. Делается немало, жалоб становится меньше. Возможно ли кардинальное решение этих вопросов?

- Культура, качество и безопасность - это главные принципы, на которых основывается деятельность строительного комплекса Москвы. Решению этих вопросов мы уделяем первостепенное внимание. В Комплексе архитектуры, строительства и реконструкции города работает "горячая линия" по качеству строительства. На нее может позвонить каждый новосел.

Статистика показывает, что количество обращений граждан по вопросам качества строительства снизилось в десятки раз. Если в начале работы "горячей линии" на нее поступало 50 и более звонков в день, то сейчас - 2-3.

Если говорить о культуре строительства, то этим вопросам мы уделяем особое внимание. На территории Москвы сегодня несколько тысяч площадок, на которых ведутся строительные или реставрационные работы. Поэтому строительная площадка - это часть городской среды. Для того чтобы они выглядели достойно, в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города работает специальная комиссия, которая ежедневно выезжает на строящиеся объекты и объективно оценивает уровень их содержания и соблюдения техники безопасности. Против нарушителей мы принимаем суровые меры.

Некоторые работники и должностные лица, допустившие халатность при проведении строительных работ, распрощались со своими должностями. Применяются и такие санкции, как изъятие у организаций ордеров на право проведения работ до устранения недоделок, наложение штрафов, расторжение договоров на проведение работ, представление в соответствующие органы на приостановку действия лицензии на строительную деятельность.

Но, конечно, одними репрессивными мерами культуру и качество производства не поднять и ситуацию не изменить. Культурой нельзя заниматься от случая к случаю. Многие строительные организации, не без нашего давления, возвращаются к тем методам формирования культуры производства, которые широко применялись ранее: возобновляется институт наставничества, создаются советы бригадиров. В строительных организациях создаются учебные центры, проводятся переаттестации сотрудников. Большую роль в повышении уровня культуры и качества строительства играет внедрение в организациях международной системы управления качеством ИСО-9000.

- Мы все хорошо помним весенний энергокризис. Сейчас на пороге зима, период напряженного энергоснабжения, что особенно важно для строящихся объектов… Старые подстанции, нехватка мощностей… Не случится ли так, что новые дома будут стоять без света? Возможен ли в Москве еще один энергетический кризис?

- Ситуация непростая, но я уверен, что задача будет решена. Правительство города взяло перед москвичами обязательства по строительству жилья, и не выполнить их оно не может.

На протяжении последних полутора десятилетий город активно развивается. За это время в Москве построено свыше 50 млн. кв. метров жилья и тысячи объектов социального назначения. Для их нормального функционирования требуется значительно больше электроэнергии, чем город потреблял раньше. Мэр Москвы Ю. М. Лужков и правительство города постоянно обращали внимание прежнего руководства "Мосэнерго" на то, что развитие и модернизация энергосистемы отстает от темпов развития столицы. Однако соответствующих выводов руководством компании сделано не было.

Недавняя системная авария со всей очевидностью продемонстрировала несовершенство системы энергоснабжения города. На сегодняшний день существующая энергосистема еще способна обеспечивать город электроэнергией, но если ничего не предпринимать, критическая точка скоро будет пройдена, и отключения электричества могут стать для Москвы обычным явлением. Это хорошо понимают и городские власти, и энергетики. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, разработаны и предпринимаются конкретные меры.

Например, Департамент топливно-энергетического хозяйства начал реализовывать программу ввода новых мощностей на городских объектах, которая позволит хотя бы частично покрыть нарастающий дефицит электроэнергии в столице.

С января 2004 года по июнь 2005 года городскими структурами введены в работу сразу несколько новых источников электроэнергии. В ближайшие годы в Москве будут построены еще полтора десятка электростанций суммарной мощностью около 2 млн кВт, причем более 10 из них - за счет средств инвесторов, которым город смог предоставить приемлемые условия строительства и эксплуатации электростанций. Это позволит городу обеспечить подключение строящихся районов и обезопасить от отключения многие жилые районы Москвы.

Дата публикации: 14:38 24 ноября 2005