Офисы вместо квартир

Компания МИАН, специализирующаяся в основном на инвестициях в жилье, решила увеличить объем вложений в коммерческую недвижимость. МИАН приступил к строительству самого крупного среди своих проектов — бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м на проспекте Вернадского, вл. 41. Реализация проекта будет осуществляться совместно с Русским домом недвижимости (РДН). Объем инвестиций составит $40 млн.

О том, что МИАН начинает строительство 25-этажного бизнес-центра общей площадью 50 тыс. кв. м, рассказал глава компании Сергей Озеров. «В этом проекте МИАН выступает девелопером. Мы оказываем услуги на всех этапах развития объекта: от организации финансирования до управления уже готовым зданием»,— сообщил Озеров.

Кроме МИАНа в проекте принимает участие Русский дом недвижимости. В РДН подтвердили свое участие в проекте. «Между МИАНом и РДН существуют доверительные отношения, и руководство обеих компаний давно планировало реализовать совместный проект»,— рассказала пресс-секретарь РДН Надежда Козицкая. Тем не менее условия соглашения и доли в инвестировании строительства и последующей реализации офисных площадей в компаниях раскрыть отказались.

«Возможно, что МИАН и РДН претендовали на один участок и в итоге решили реализовывать проект совместно»,— добавляет старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

Это уже не первый опыт МИАНа по участию в девелоперских проектах. В течение нескольких лет компания в основном инвестировала в строительство жилой недвижимости, однако сейчас решила акцентировать внимание и на инвестициях в коммерческую недвижимость. По оценкам участников рынка, такая тенденция сейчас свойственна большинству агентств недвижимости, которые раньше специализировались исключительно на брокерской деятельности: так же, например, перестраивают свой бизнес и «Миэль», и отчасти «Инком-недвижимость».

МИАН в апреле этого года уже реализовал проект строительства делового центра «Северное сияние» на ул. Правда общей площадью 38,9 тыс. кв. м. Кроме того, сейчас идет строительство многофункциональногокомплекса на ул. Валовая (44 тыс. кв. м). Однако деловой центр на проспекте Вернадского станет самым крупным проектом МИАНа в коммерческой недвижимости. Хотя район проспекта Вернадского застраивается в основном жильем бизнескласса, строительство офисного центра по соседству участники проекта оценивают как вполне перспективное.

По мнению главы МИАНа Озерова, доходность проектов строительства офисных помещений и жилых площадей на этом земельном участке примерно равна. «Однако объект коммерческой недвижимости будет более ликвидным, так как в этом районе расположено очень мало современных офисов, отвечающих всем требованиям потенциальных арендаторов»,— говорит Озеров.

«Юго-запад — престижное направление, с хорошими видовыми характеристиками и высокой транспортной доступностью»,— добавляет Козицкая из РДН. По ее словам, реализация проекта поможет решить проблему дефицита офисных площадей класса А в этом районе. В компании МИАН сообщили, что никаких договоренностей с арендаторами пока не достигнуто.

Эксперты сомневаются, что заявленный объем инвестиций позволит компаниям построить офисы класса А. «При объеме площадей в 50 тыс. кв. м $40 млн — это офисы класса B»,— считает директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. По его словам, затраты на офисные площади класса А составляют $1200 за квадратный метр (сейчас $800).

«Район юго-запада Москвы действительно пользуется спросом со стороны потенциальных пользователей качественных офисных площадей, а наличие сети альтернативных транспортных магистралей существенно упрощает взаимосвязь с другими районами города»,— говорит старший консультант Colliers International Александр Крутов. По его словам, дополнительным преимуществом является возможность доступа к аэропорту Внуково.

«Ставки для класса А в этом районе составляют около $550 за квадратный метр в год, не включая НДС. Окупаемость проекта вряд ли превысит пять лет»,— добавляет Лаирова из Prime City Properties.