Так что же такое класс "В"?

На данный момент на рынке складской недвижимости сложилась ситуация с острым дефицитом складских площадей класса "В".

В целом, проблема дефицита складских помещений далеко не нова. Несмотря на то, что арендные ставки в Москве и Подмосковье являются одними из самых высоких в Европе, подобрать складские площади, удовлетворяющие всем требованиям арендаторов, очень сложно. Объемы строительства качественных складских площадей значительно ниже уровня спроса.

Только существующий неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в столичном регионе составляет, по разным оценкам, от 900 тыс. до 1,0 млн. квадратных метров. При этом реальные объемы строительства не превышают 400-450 тыс. кв. м в год.

Проблема недостатка предложения на рынке очевидна всякому, кто хотя бы раз пытался найти складские площади в аренду. В то же время, тенденции развития рынка показывают, что в будущем эта проблема вполне может быть решена. Девелоперы, оценив значительные перспективы рынка, начали реализовывать проекты по строительству складских комплексов высокого класса. На сегодняшний день запланировано и находится в стадии реализации более десяти проектов строительства современных складских комплексов, общей площадью свыше 600 000 кв. м. Несмотря на то, что в ближайшие 2 года запланированного объема строительства (с учетом того, что до стадии осуществления доходит менее 50% всех проектов) будет явно недостаточно для насыщения существующего спроса, все же острота проблемы может быть несколько смягчена.

Однако, насыщение спроса станет возможным только в том случае, если будут исправлены существующие дисбалансы в структуре самого предложения. Дело в том, что подавляющее большинство проектов, запланированных и осуществляющихся на рынке, относится к строительству складских комплексов класса "А", в то время как основная часть спроса предъявляется на склады класса "В".

Согласно данным анализа рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" порядка 60-65% всех заявок на аренду складских площадей приходится на площади с арендной ставкой в 120-140 долл./кв. м в год. При нынешнем состоянии рынка это уровень арендных ставок на складские площади класса "В". Помня об интересах арендаторов, мы говорим о той сумме, которую им реально приходится платить с одного квадратного метра.

Эти цифры отличаются от приводимых в открытых источниках ставок в 140-150 долл./кв. м в год за складские площади класса "А". Дело в том, что собственники площадей зачастую указывают только чистую арендную плату. На самом же деле арендаторы дополнительно оплачивают возмещение эксплуатационных расходов (сюда относятся расходы на охрану, техническую эксплуатацию помещений, уборку территории, вывоз мусора) и поставку коммунальных ресурсов (отопление, электричество, вода, канализация). Таким образом, к объявленной ставке аренды в 140-150 долл./кв. м добавляются эксплуатационные расходы (20-25 долл./кв. м в год), коммунальные платежи (10-15 долл./кв. м), да и НДС не всегда включается в объявляемую арендную ставку. Кроме того, в "нагрузку" могут сдаваться офисные площади при складе и парковочные места на территории комплекса. В результате, реальная ставка арендной платы по складским комплексам класса "А" составляет 200-220 долл./кв. м в год, класса "В" - 120-140 долл./кв. м в год.

Очевидно, что на сегодняшний день на рынке присутствует не так много компаний, готовых арендовать складские комплексы класса "А" по существующим ставкам. Чтобы оправдать подобный уровень расходов на аренду, хранимый товар должен быть достаточно компактным (высотное хранение) и дорогим.

Основной спрос на аренду складских площадей предъявляют логистические компании (как отечественные, так и международные), для которых соответствие между уровнем ставок и качеством площадей является критически значимым. В итоге возникает ситуация, когда склады класса "А" для большинства арендаторов неприемлемы по цене, а склады класса "В" либо не строятся вообще, либо не соответствуют элементарным требованиям.

Инвесторы и застройщики обращают существенно меньшее внимание на сектор складов класса "В", в связи с "меньшей" рентабельности вложений. Дефицит хороших качественных складов класса "В" в ценовом диапазоне от 120 до 140 долл./кв. м в год ощущается очень остро. По прогнозам, с 4 квартала 2005 года по 3 квартал 2006 года на рынке будет введено в эксплуатацию 250-300 тыс. кв. м складов класса "В". Однако ждать появления на рынке этих все же площадей не стоит. На многие из них уже подписаны предварительные договора аренды или договора о намерениях.

Согласно оценкам компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", величина только неудовлетворенного спроса на складские площади класса "В" сейчас составляет порядка 500 000 - 550 000 кв. метров. Это значит, что если вдруг на рынке появятся такие площади, то они будут заполнены в течение одного-двух месяцев. В результате, потенциальные арендаторы, которых значительно больше, чем на площади класса "А", не могут подобрать помещения метражом от 1000 до 15000 м. кв. со ставкой до 140 долл./кв. м в год.

Общая проблема дефицита складских площадей класса "В" зачастую усугубляется не вполне профессиональными проектами строительства. Пытаясь минимизировать себестоимость строительства, компании, строящие склады класса "В", зачастую не учитывают целый ряд критически важных требований. В результате то предложение, которое позиционируется как класс "В", зачастую не отвечает запросам арендаторов. Далее, хотелось бы рассмотреть те ошибки, которые нередко допускают при постройки складских помещений, что в итоге приводит к проблемам при сдачи их в аренду.

Так, нередко можно встретить строящиеся склады с недостаточным количеством ворот. Между тем, в случае устройства погрузочных окон должно быть обеспечено наличие не менее одного погрузочного окна на 500 кв. м складских площадей. При постройке дебаркадера - 1 ворота на 1000 кв. м.

Ни в коем случае нельзя ограничиваться воротами в нулевом уровне. Пол склада должен быть выше уровня земли, для устройства погрузочных окон или дебаркадера. Можно сэкономить на современных погрузочных окнах с докшелтерами и доклевеллерами, хотя их наличие и снижает потери площадей. Для склада класса "В" вполне возможно ограничиться дебаркадером во всю длину или ширину склада.

Следующий важный момент - наличие достаточной площадки для подъезда и маневрирования еврофур. Не стоит в погоне за возможной прибылью застраивать участок так плотно, что транспорт будет создавать пробки, и в результате немало достойных и солидных компаний, наученные горьким опытом, отвернутся от подобного склада. Желательно, чтобы ширина склада должна быть не менее 24 м без колонн. Такая планировка существенно упрощает организацию стеллажной программы.

Отопление склада тоже должно быть включено в проект, даже если кому-то из существующих клиентов оно не нужно. Можно минимизировать затраты, поддерживая систему отопления в рабочем режиме, но в будущем она обязательно понадобится.

Последняя (по перечислению, но не по важности) проблема - документальное оформление строительства. По российской традиции мы сначала строим, а уже потом оформляем. Объясняется это тем, что застройщики зачастую не знают, что они в итоге построят. Они ждут появления хорошего арендатора, чтобы сделать окончательную планировку. - а это тупиковый вариант. Чаще складывается ситуация, когда застройщики, имея невнятный проект, ждут арендатора, а арендатор не идет, именно потому, что проект не учитывает его требований.

Практика рынка показывает, что если придерживаться определённых стандартов строительства, заранее учитывать предъявляемые арендаторами требования, то можно не опасаться вынужденных перепланировок и дополнительных согласований проекта. Главное, что не будет сложностей с юридически корректным оформлением договоров аренды. Уходит в прошлое время, когда можно было работать по серым схемам. Многие российские фирмы уже сегодня стремятся работать "в белую", не говоря уже об иностранных компаниях.

На рынке существует ряд арендаторов, для которых выполнение каких-либо из перечисленных выше требований не является критически важным. Однако вечных арендаторов не бывает, на смену им приходят другие, которые оценят качество склада, построенного по общим логистическим требованиям. Соответственно, и ликвидность объекта на рынке будет значительно выше.

При этом существуют технологии и материалы, позволяющие существенно снизить себестоимость строительства качественных площадей класса "В". Снизить расходы можно путем замены дорогих сэндвич-панелей гофр-листом с утеплителем. Полы, при обилии технологий и фирм, предоставляющих данные услуги, можно сделать значительно дешевле, и в результате это будут качественные полы с антипылевым покрытием. Большинство арендаторов удовлетворяет высота потолков от 6 до 8 метров, что опять же снижает стоимость строительства. Систему пожаротушения можно организовать путем гидрантов, не устанавливая дорогостоящие сплинклерные системы. Имеются также другие известные профессионалам способы минимизации расходов.

При правильном подходе, себестоимость строительства складов класса "В" составляет 450-500 долл./кв. м (с учетом стоимости коммуникаций, без учета стоимости земли), в то время как себестоимость строительства складов класса А находится в диапазоне 700-800 долл./кв. м (с учетом коммуникаций, без учета стоимости земли). При этом снижаются сроки строительства, и риски ликвидности объекта. В результате, инвестирование в качественные складские площади класса "В" может быть доходнее складов класса "А".

Сегодняшний рынок с благодарностью поглотит не один десяток качественных складских комплексов, обеспечив требуемую доходность инвесторам. Важно только соблюдать разумный баланс между качеством предлагаемых площадей, себестоимостью строительства и величиной арендных ставок.

Дата публикации: 10:18 29 ноября 2005