Я не оформил перепланировку. И что мне будет?

Отвечаем на самые популярные вопросы читателей о сделках с переустроенными квартирами

1. В квартире была сделана перепланировка, а разрешение на нее не получено. Когда и каким образом это обстоятельство может обнаружиться?

Если самовольная перепланировка не вредит имуществу соседей и не нарушает состояния общедомовых конструкций (не затрагиваются несущие стены, инженерное оборудование и проч.), то хозяев квартиры может никто и не потревожить.

По словам нашего эксперта, начальника отдела агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Ирины Черняевой, чаще всего несанкционированные перепланировки обнаруживаются в таких случаях.

Квартира продается, дарится или наследуется. Органу по регистрации прав на недвижимость потребуется поэтажный план. А в нем сотрудники БТИ, обнаружив несанкционированное переустройство, нарисуют красные линии.

При оценке квартиры для оформления ипотеки.

Специалист организации-оценщика осматривает жилое помещение, изучает документацию БТИ; при выявлении неузаконенной перепланировки рыночная цена квартиры, разумеется, снижается. А банки чаще всего предпочитают не связываться с таким жильем и, как правило, не предоставляют кредит для сделок с незаконно переустроенными квартирами.

При осмотре жилья работниками коммунальных служб, которых жильцы приглашают для ремонта, устранения неполадок.

Обнаружив особо вопиющие случаи переустройства, угрожающие конструкциям дома, имуществу соседей и т. п., сантехники, слесари, электрики и прочие работники ЖКХ могут "накапать" в ДЕЗ. А оттуда информация поступает в орган, контролирующий законность перепланировок и уполномоченный наказывать за нарушения. В Москве это Мосжилинспекция.

По "наводке" соседей. Чаще всего жалуются жильцы близлежащих квартир, страдающие от последствий незаконной перепланировки.

!Обратите внимание: по Конституции наше жилье неприкосновенно, поэтому входить в квартиру без вашего согласия ни работники ДЕЗа, ни сотрудники жилищной инспекции не вправе. Для доступа в квартиру против воли ее собственника этим лицам требуется решение суда.

2. Правда ли, что жилье с неоформленной перепланировкой невозможно продать, подарить или передать в наследство? Действительно ли сделку не зарегистрируют?

Как поясняет наш эксперт Ирина Черняева, красные линии на плане БТИ не являются "железным" основанием для отказа в регистрации сделки. Как правило, отказывают лишь в двух случаях:

• если в результате переоборудования изменилась жилая или общая площадь квартиры (например, если хозяева, расширяя жилье, "оттяпали" часть лестничной клетки);
• если изменения затрагивают несущие конструкции дома.

В остальных случаях регистрирующий орган соглашается оформить сделку, взяв с покупателя (наследника или другого "получателя" квартиры) расписку с обязательством узаконить перепланировку. А вот если новый хозяин жилья не сдержит обещания и впоследствии сам решит заключить сделку с квартирой, его шансы зарегистрировать сделку близки к нулю.

Повторно план БТИ с сохранившимися там красными линиями регистрирующий орган, скорее всего, не пропустит.

3. Я покупаю квартиру. Как убедиться, что ремонт там проведен в соответствии с законом?

Эксперты советуют первым делом ознакомиться с поэтажным планом, выданным БТИ. Этот документ оформляется на основании обмеров квартиры инспектором этой организации.

- Ваша задача - убедиться, что поэтажный план соответствует фактическому состоянию жилого помещения, - поясняет генеральный директор юридического центра "Перестрой" Ярослав Клейменов.

Обратите внимание:

одинарные линии на плане - это обычные стены;

двойные линии - несущие стены;

красная линия обозначает расхождение с типовой планировкой квартиры и свидетельствует о несанкционированном переустройстве жилого помещения.

Однако имейте в виду, что поэтажный план БТИ имеет срок действия один год. За это время вполне можно успеть снести пару стен. Но вам, покупателю, покажут "чистый" документ без красных линий.

В таких ситуациях выявить "подпольное" переустройство квартиры можно только самым банальным способом: тщательно осмотреть жилье и сверить увиденное с представленным вам планом БТИ.

Чтобы не запутаться в документах и проверках "на местности", Ярослав Клейменов советует приглашать сотрудника БТИ для обмера жилого помещения либо пользоваться услугами специалиста, который подтвердит соответствие поэтажного плана БТИ фактическому состоянию квартиры.

Цифра

Более 700 фактов несанкционированных перепланировок зафиксировали с января по октябрь этого года сотрудники Мосжилинспекции. В большинстве случаев о нарушениях сообщали соседи.

Это пригодится

Нередко граждане, напуганные рассказами о невероятно сложных процедурах согласования перепланировок, сразу бегут в посреднические фирмы. Там их ожидают весьма приличные расценки - в среднем от 500 до 2000 долларов США.

В Мосжилинспекции дают полезный совет: не разбрасывайтесь деньгами! Сначала выясните: а что, собственно, вам требуется сделать и так ли уж много времени и сил эти действия займут?

В Мосжилинспекции вспоминают пример, когда хозяину квартиры достаточно было всего-то-навсего от руки нарисовать планируемые изменения на копии поэтажного плана. А фирма-посредник взяла с него за оформление такой перепланировки 500 долларов.

Кстати, расценки на работу организаций, чьи выписки и прочие документы требуются для оформления перепланировки, можно узнать на сайте правительства Москвы: www.mos.ru

Возращаясь к напечатанному

Оформить перепланировку стало проще?

Если переустройство жилья затрагивает несущие конструкции или ведет к увеличению нагрузки на перекрытия, то по законодательству необходима экспертиза проекта перепланировки. С какими проблемами при этом сталкивались москвичи, мы писали в выпуске "Вашего дома" от 27 сентября ("Оформить перепланировку все так же сложно!").

С недавних пор проблем стало чуть меньше.

31 октября 2005 г. в Москве утвержден Временный регламент согласования (экспертизы) проектной документации на перепланировку и(или) переустройство помещений в жилых домах. Этот документ упрощает подготовку и оформление проектной документации, необходимой для разрешения на перепланировку.

Суть новшеств в следующем. Заключение "Мосгосэкспертизы" для проектной документации теперь не требуется. Что требуется взамен, смотри таблицу выше.

Также не требуется согласование проекта с органами архитектуры (ГлавАПУ), если переустройство НЕ затрагивает фасада жилого дома.

Дата публикации: 10:04 30 ноября 2005

Источник: bpn.ru