«Панель» — на продажу, а «монолит» — в аренду

Рынок московских новостроек последние полгода переживал не лучшие времена. Скандалы с обманутыми соинвесторами долевого строительства; выход закона № 214, жестко регламентирующего для застройщиков порядок привлечения средств частных лиц и условия продаж квартир в строящемся доме; общее падение спроса; стабилизация цен на вторичном рынке — всего и не перечислишь. Но, судя по ценовым изменениям, происходящим на рынке в последние два месяца, кризис миновал, и большинство аналитиков заговорили о наличии признаков «выздоровления». «Пациент скорее жив, чем мертв!» — радостно восклицают риэлторы и инвесторы.

Правда, сегодня это утверждение скорее можно отнести к вторичному рынку жилья, на котором в октябре–ноябре был отмечен небывалый всплеск покупательской активности. Причина этого явления ясна — митинги обманутых дольщиков. Их выступления вызвали у потенциальных покупателей боязнь вкладывать средства в новое строительство. Как отмечают специалисты риэлторских компаний, ради своего спокойствия люди оказались готовы поступиться всеми потребительскими преимуществами новых домов ради уверенности в сохранности своих вложений. В результате чего рынок новостроек серьезно «просел».

Причем изменения касаются не только цены, но и количественных характеристик предложения. Сегодня на рынке единовременно представлено не более 460 объектов.

Это означает, что по сравнению с тем же периодом 2004 года их количество снизилось приблизительно на 30%. В чем кроются основные причины этого явления?

Во-первых, число ежемесячно выводимых на рынок объектов упало по сравнению с показателями 2003–2004 годов более чем в два раза. Этот факт относится в первую очередь к последствиям 214-го закона: он ограничил для застройщиков возможность начинать продажи квартир в доме, который не имеет необходимого набора строительной документации. Кроме того, закон обязал девелоперов открывать продажу лишь после завершения нулевого цикла строительства. В итоге на сегодняшний день даже пять новых адресов в месяц уже считается очень хорошим показателем для рынка.

Во-вторых, начиная с апреля–мая 2005 года в столице было снято с продаж около 10–12% общего числа объектов из-за отсутствия ряда документов, необходимых для ведения законного (по новым условиям) строительства. Заметим, что положительный эффект от этого был: к примеру, подмосковные застройщики решили рискнуть и имеют в данный момент большие проблемы с недовольными соинвесторами. Из московских компаний в «черный список» попало лишь ООО «Мастерок».

Наконец, третья причина: закончились продажи в домах, в которых более полугода «висело» около пяти непроданных квартир.

Соответственно, они «ушли» с рынка, что повлияло на общее число объектов. Хотя на самом деле «висяки» могли быть и не проданы — просто девелоперы оформили их на сторонних частных лиц и выставили на продажу на вторичном рынке.

Казалось бы, число объектов уменьшилось, значит, цены должны пойти вверх: предложение-то упало при практически сохранившемся уровне спроса? Ан нет. В принципе все летние, да и осенние месяцы средняя стоимость 1 кв. м практически во всех московских округах не повышалась.

Исключение составил Центральный административный округ, где расположено подавляющее большинство элитных объектов. Рынок престижного жилья всегда живет по собственным законам, которые отличаются от общей рыночной ситуации. Цены на элитное жилье никогда не падают — максимум, на что они способны, так это на небольшую стабилизацию в условиях, к примеру, финансового кризиса, подобного проиcшедшему в нашей стране в 1998 году.

Общие рыночные тенденции свидетельствуют о том, что как такового роста цен, носящего спекулятивный характер, сегодня на рынке новостроек нет. Любые повышения средней стоимости связаны с ростом самого дома, с изменением его строительной готовности. На второе место по значимости стоит отнести фактор «вымывания» из листов предложения наиболее дешевых квартир, расположенных на нижних этажах домов либо не отличающихся хорошими видовыми характеристиками. Дорогие квартиры, остающиеся в продаже практически до сдачи дома госкомиссии либо до момента, когда реально взобраться на необходимый этаж и оценить все преимущества открывающихся из окон видов, и повышают среднюю стоимость 1 кв. м.

В связи с этим хотелось бы отметить еще одну тенденцию современного рынка нового жилья. У застройщиков «бюджетных» домов, или домов эконом-класса, к которым относятся все панельные новостройки, проблем с реализацией квартир в данный момент практически нет. Цены, которые девелоперы удерживали на одном и том же уровне практически все последние семь месяцев, стали устраивать покупателей. К этому необходимо добавить и психологический фактор: все-таки подавляющее большинство строительных компаний, которые возводят панельные многоэтажки, давно зарекомендовали себя на рынке, что существенно снижает риск инвестиций в приобретение квартиры на ранних стадиях строительства.

А вот у девелоперов, которые возводят дорогие дома (средний и верхний уровни бизнес-класса), с реализацией имеются определенные проблемы. Официально о снижении цен никто, конечно, не заявляет. Но следующие одно за другим праздничные мероприятия, служащие поводом для предоставления покупателям квартир скидок, позволяют судить о наличии определенных проблем.

В последнее время на различных круглых столах все чаще обсуждается вопрос о строительстве в Москве доходных домов. Под этим предлогом застройщики выясняют существующие возможности рынка и ненавязчиво презентуют идеи о выделении в строящихся либо уже сданных в эксплуатацию домах целых подъездов, квартиры в которых предназначены для сдачи в аренду.

Какому девелоперу еще полтора–два года назад могла прийти в голову подобная мысль? Сегодня ситуация изменилась, и строители действительно вынуждены искать варианты использования нереализованных квартир. Выделение определенного сектора новостройки под сдачу внаем выглядит в этом плане вполне логично, благо спрос на аренду квартир самых разных ценовых категорий достаточно высок.

Пока застройщики не хотят признавать, что это явление стало тенденцией. Не совсем понятно почему: подобный прием очень часто используется на развитых рынках, где большинство кондоминиумов как раз и реализуются по аналогичной схеме — половина квартир продается в собственность, а оставшиеся используются под долгосрочную аренду. И все довольны: и банки-кредиторы, и девелоперы, и арендаторы. Ведь в итоге получается хороший «белый» рынок арендных квартир, прозрачная схема инвестирования кредитных средств, при которой банк четко представляет, как используются его деньги. Поэтому причины подобной «стыдливости» российских застройщиков не совсем понятны. Может быть, им просто не хочется «выходить из тени»?

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Как известно, федеральный закон об участии в долевом строительстве ужесточил требования к застройщикам, регламентировав порядок инвестирования в новое жилье, и ввел ряд дополнительных согласований проектов. По нашим данным, после вступления этого закона в силу на рынке новостроек наблюдается снижение объема предложения приблизительно на 15%. Часть строящихся объектов была снята с продажи ввиду отсутствия полного комплекта исходно-разрешительной документации, а новые объекты выставляются на реализацию в гораздо меньших по сравнению с 2003–2004 годами объемах. Велика вероятность того, что мелкие и средние застройщики не справятся с выполнением новых правил. В результате может возникнуть дефицит ликвидного жилья и повыситься его стоимость.

В настоящее время спрос на новостройки стабилен, рынок находится в равновесии. В 2005 году мы наблюдали плавное увеличение стоимости 1 кв. м. По нашим прогнозам, в 2006 году сохранится повышающая тенденция в пределах 1,5–2% в месяц.

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Застройщики сейчас реализуют в основном то жилье, разрешительная документация для которого получена до вступления в силу закона № 214. Таким образом, с одной стороны, объемы продаж «старых» объектов возросли, а с другой — квартиры в новостройках пока не продаются. К тому же осенью традиционно повышается активность покупателей — соответственно, сейчас продаются практически все объекты, даже по завышенной цене и те, которые ранее не пользовались спросом. Эти факторы подогревают рост цен. С начала года стоимость жилья эконом-класса увеличилась на 12,5%, бизнес-класса — на 12,1%.

Большая часть застройщиков в настоящее время занимаeтся подготовкой документов на свои новые объекты, а процесс этот очень длителен. Поэтому резкого увеличения ассортимента на рынке в ближайшее время не предвидится. В такой ситуации рост цен продолжится. На мой взгляд, переломить ситуацию могут только изменения в порядке оформления документов, которые позволили бы сократить сроки подготовки бумаг.

Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании:

— В 2005 году возник устойчивый спрос на новостройки, и в этом его существенное отличие от прошлого года, для которого были характерны неверные потребительские ожидания и опасения.

Очень серьезное влияние на рынок оказал 214-ФЗ. К концу года строительные компании оказались не в состоянии полностью удовлетворить спрос, количество предложения значительно уменьшилось, не вышли на продажу ожидаемые площади. Цены на новостройки Москвы в 2005 году растут на уровне 15–20% годовых. Если говорить о тенденциях — это рост цены, слегка опережающий инфляцию.

Дата публикации: 09:53 05 декабря 2005

Источник: bpn.ru