Количество способов купить квартиру скоро превысит количество квартир

Упавший спрос на недвижимость и новый закон "О долевом строительстве", подтолкнули строителей к разработке новых схем финансирования строительства. Надеяться только на дольщиков нынче не приходятся. Тут бы дольщикам, воспользовавшись моментом, начать гнуть пальцы и диктовать условия строителям, но хитроумные строители поступили с ними, как с детьми: подкинули новых игрушек. Теперь сиди со всем этим в песочнице и разбирайся.

Третий - не лишний

Участие в строительстве банка теперь не сводится только к выдаче ипотечных кредитов. Теперь приличная строительная компания просто обязана использовать свою репутацию для того, чтобы банк предоставил дополнительные возможности покупателям квартир.

По идее, ипотечный кредит нельзя выдать, когда квартиры, которая должна служить залогом, еще не существует. Представьте, что вы перестали платить по кредиту (денег нет или расхотелось). Конечно, в случае выдачи ипотечного кредита для покупки квартиры на вторичном рынке, у банка не будет проблем - он просто продаст вашу квартиру другому человеку. А что ему продавать, если квартиры нет еще?

Этот барьер банки преодолели года три назад. В залог стали отдавать права требования. Перестал расплачиваться, и недостроенная квартира снова становится собственностью строителя: он получает право продать ее другому человеку.

Сегодня такие программы предлагают уже многие пары "банк/строитель" - ПСБ + "Северный город"; ПСБ + "Петербургская недвижимость"; ПСБ +"Стройкомплект"; ПСБ +"47-й трест"; Сбербанк + "Северный город"; Сбербанк + "Невский синдикат"; "Райффайзенбанк Австрия" + "Петербургстрой Skanska", Внешторгбанк + "Петербургстрой Skanska", Балтийский банк + "Северный город" и т.п.

Строитель ручается за покупателя

Следующая уступка, на которую были вынуждены пойти строители и банки, - выдача кредита под поручительство застройщика. Если раньше монстры банковского бизнеса заставляли вас самих искать поручителей (а попробуй таких найди), то теперь строители сами стали выступать в качестве поручителей.

Такую программу, например, разработала финская компания "ЮИТ Лентек" вместе с Московским международным банком и Банком Сосьете Женераль Восток.

Поручительство застройщика выступает обеспечением по банковскому кредиту для клиента (заемщика) вплоть до момента регистрации права собственности клиента на квартиру. После этого квартира оформляется в залог и кредит превращается в обычный ипотечный. Если вы перестали платить по кредиту, за вас перед банком расплачивается строитель. Благо у него есть чем расплачиваться - он может перепродать недостроенную квартиру другому.

Впрочем, банки верят поручительству не всякой строительной компании.

- Наше поручительство является значимым для кредитора, поскольку оно обеспечивается гарантиями нашего ведущего акционера - крупнейшего строительного концерна Финляндии YIT, - рассказывает финансовый директор фирмы "ЮИТ Лентек" Дмитрий Васильев.

Далеко не все банки готовы пойти на кредит под поручительство застройщика. Например, если вы обратитесь в ПСБ, тоже сотрудничающий с "ЮИТ Лентеком", он поручителем выступить не согласится и предложит выдать кредит только под залог права требования.

Сейчас осуществляется около 10 псевдоипотечных проектов разных банков с разными застройщиками по схеме "банковский кредит под поручительство застройщика на стадии строительства, ипотечный под залог квартиры - после сдачи дома".

Однако очень скоро эта схема будет использоваться только очень крупными застройщиками и такими же банками. Отпугнул от использования ее все тот же новый закон "Об участии в долевом строительстве". Он ввел совокупную ответственность застройщика и банка перед дольщиком. Если дом, например, не будет построен в срок, отвечать перед дольщиком не только морально, но и деньгами (платить штрафы) будут и застройщики, и банки, давшие кредит под поручительство застройщика. А банки лишней ответственности не любят.

Из-за этого в ноябре 2004-го сорвался подготовленный Сбербанком и ЛенСпецСМУ и почти заработавший проект квазиипотечного кредитования для жилого комплекса "Золотая гавань" в Приморском районе. Сейчас Сбербанк решил вернуться к рассмотрению этого проекта: на прошлой неделе прошли переговоры руководства банка с генеральным директором холдинга "Эталон ЛенСпецСМУ" Вячеславом Заренковым. Вероятно, схема все-таки заработает.

Долевое строительство: в рамках законности, но за пределами закона

Как всем уже, наверное, известно, строителям не нравится закон "Об участии в долевом строительстве", который вступил в силу 1 апреля 2005 года и который должен был перевернуть рынок недвижимости.

По закону "О долевом строительстве" любые договоры соинвестирования, в том числе договоры долевого участия, подлежат теперь обязательной госрегистрации. Делалось это исключительно из лучших побуждений - чтобы исключить случаи двойных продаж. Закон распространяется на все объекты, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005 года. И до сих пор ни одного такого договора не заключено ни с одной строительной компанией. Все придумывают обходные пути.

- Закон "Об участии в долевом строительстве" никак не стимулирует ипотеку и другие формы продажи жилья, наоборот - только тормозит продажи, - говорит генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. - Никто из коллег выполнять его в лоб не собирается. Вырабатываются, в том числе и в нашей компании, схемы как работать в рамках законодательства, но обходя этот закон.

- Привлечение средств граждан на сегодняшний день остается самым оптимальным вариантом для строительных компаний, но так как закон о защите прав дольщиков по сути не дает возможности использовать договоры долевого строительства, компании стали использовать другие варианты той же самой схемы, - рассказывает зам. директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. - Например, гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, предлагается "инвестиционный" договор. Суть договора - граждане дают так называемый кредит строительной компании. В итоге вместо выплат по кредиту они получают квартиру, причем значительно дешевле, чем покупатели, приобретающие недвижимость по окончании строительства.

Еще один вариант обходного маневра - "предварительный" договор купли-продажи, распространившийся сейчас настолько, что даже получил специальную аббревиатуру ПКП. Как объяснили нам в "Бекаре", деньги покупатель выдает строителям авансом, а квартиру получает по окончании возведения дома вместе с заключением основного договора купли-продажи жилья.

- Мы используем такой способ как имиджевую рекламу новых домов, - рассказывает Людмила Гаврилова, начальник отдела недвижимости СК "Импульс". - Заключая договор, клиент обязуется купить квартиру, определяется цена и график платежей.

Такой договор не является договором долевого участия, не подлежит регистрации в ГБР и не регистрируется. Платить при этом покупатель все равно начинает в соответствии с графиком платежей.

Договор предварительной купли-продажи использует и ЛенСпецСМУ.

Разумеется, заключать "предварительные" договоры имеет смысл только с проверенными компаниями. Поскольку тут строительная компания получает деньги, а в качестве обязательства подписывает всего лишь нечто вроде договора о намерениях.

Все это, конечно, похоже на договоры долевого участия, подписывавшиеся в те дремучие времена, когда такая форма вообще не была предусмотрена законом. Все вернулось на круги своя на новом витке развития, правда, с той разницей, что вероятность двойных продаж теперь значительно ниже, потому что предлагают эти обходные схемы не фирмы-однодневки, а устоявшиеся кампании.

В короткой сорочке рассрочки

Чтобы привлечь покупателей, строители довольно активно практикуют теперь рассрочку платежей. Конечно, такая схема начала применяться давно, но сейчас условия меняются в пользу покупателей.

- В нашей компании беспроцентная рассрочка предоставляется только на период строительства и не больше чем на 2 года, - рассказывает Людмила Гаврилова, начальник отдела недвижимости СК "Импульс". - На 3-й год покупатель начинает платить обычный банковский процент - 12% годовых. Первый взнос - 20 - 30%, в зависимости от объекта. Если дом сдан, но расплатиться за квартиру полностью покупатель может, только взяв банковский кредит. Условия кредитования постепенно улучшаются. В 2003 - 2004 годах это были 13 - 14% годовых, в 2005-м - уже 12%.

Некоторые строительные компании начали предоставлять рассрочку платежей на период и после сдачи дома, но на короткий срок и под большие проценты. Например, ЛенСпецСМУ предлагает рассрочку на 2 года, под 2% в месяц, что выливается в 24% годовых.

Получается, что выгоднее взять ипотечный кредит, средняя ставка по которому 11 - 12% годовых в валюте.

- Не обольщайтесь, вместе со страхованием, платой за выдачу кредита и другими скрытыми платежами это выливается во все 15%, - считает Людмила Гаврилова.

У строителей есть и еще один аргумент в пользу рассрочки. Чтоб получить кредит от банка, нужно пройти много этапов проверки платежеспособности и оформления, а рассрочку, как рассказали нам в ЛенСпецСМУ дают почти всем своим покупателям. За два года рассрочки стоимость квартиры увеличивается на 11%, потому что процент, как и в случае с классической ипотекой, начисляется на остаток долга.

Наконец, появилась совершенно уникальная возможность, о существовании которой многие покупатели просто не подозревают. Со строителями теперь можно торговаться.

- С нами можно, - рассказывает Гаврилова (СК "Импульс"). - Если таких квартир, как вы хотите, осталось мало - торг неуместен, а если предложение велико - торговаться можно. Пределы торга озвучивать для нас невыгодно. Скажу только, что они зависят от того, сразу вы расплачиваетесь или в рассрочку и от типа квартиры. Как правило, снизить цену в процессе торговли удается на квартиры площадью более 100 кв. м. Если вы покупаете однокомнатную и будете расплачиваться 3 года - торг невозможен.

Что цыганка нагадала

Пока все строительные передряги последнего времени пошли на пользу покупателям.

- Объем предложения сейчас выше спроса. Сейчас условия диктует покупатель, - говорит Эдуард Тиктинский (RBI).

Весной и летом цены на квартиры не росли. И не только из-за недостаточного спроса, но и из-за того, что разработка новых схем финансирования, договоров, обходных маневров требовала времени. Сейчас ситуация меняется. Спрос особо не увеличился, но строители пытаются стимулировать его новогодними спецпредложениями.

- Из-за роста цен на материалы и недостаточного спроса маржа строителей будет падать и достигнет примерно 20%, но цены все равно будут расти, - прогнозирует Тиктинский. - У нас в бюджете компании на 2006 год заложен рост стоимости жилья на 15%, с уклоном на вторую половину года, когда спрос и предложение гармонизируются.

- В начале 2006 года федеральные власти собираются внести изменения в закон "О защите прав дольщиков", что несколько улучшит положение строительных компаний Петербурга, - рассказывает Леонид Сандалов (АН "Бекар"). - В будущем на первичном рынке вероятен рост цен - на вторичном рынке цены уже "поползли" вверх и будут расти со скоростью примерно 1% в месяц.

Кстати

На чьи деньги строят строители

Раньше строителям не особенно нравилось брать кредиты на строительство у банков. Потому что средства дольщиков обходились гораздо дешевле. Но и теперь, в новых условиях, брать кредиты у банков строителям оказывается невыгодно.

- Российские банки не готовы кредитовать местных строителей за маленький процент, а кредиты на условиях более 5% годовых в валюте невыгодны строительным компаниям при сохранении сегодняшних рыночных цен на жилье, - считает зам. директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. - Теоретически, при условии постоянного роста цен на первичном рынке и при превышении процента прироста стоимости жилья над банковскими процентами, кредитование может стать выгодным для строителей.

Однако кредитных условий, устраивающих обе стороны - и банк, и строительную компанию, - пока удается достичь немногим. Здесь очень высок риск. В случае стагнации или снижения стоимости жилья строителей ожидает банкротство, а банк, кредитующий их объекты, - убытки. Даже в случае если банку достанется в наследство недостроенный дом, сдать объект и получить за него прибыль вряд ли получится.

- Пока наш строительный бизнес находится в сегодняшнем законодательном поле в отношении оформления земельных участков и не имеет поддержки властных структур, банки не заинтересованы кредитовать или инвестировать строителей, - полагает коммерческий директор СК "Импульс" Антон Торопов. - Их вложения могут быть защищены только чистыми активами компании, а вложения в строительство самого объекта не является ничьими активами. Схема продажи жилья в готовом виде, которая на сегодняшний день принята во всем мире, на наш взгляд, является наиболее выгодной с точки зрения рентабельности. К сожалению, для ее осуществления в нашем городе пока не хватает законодательной базы и взаимопонимания между застройщиками и финансовыми структурами, будь то банки или инвесторы. Поэтому ставка делается все-таки в основном на дольщиков и только частично на инвесторов.

За недостатком дольщиков строители все-таки обращаются к банкам, но доля их в общем объеме финансирования невелика.

Часто используется смешанный вариант - когда пара "строитель/банк" вступает в совместный проект. Банк дает кредит и строителю, и покупателям квартир.

- У нас при строительстве в среднем 50% - это деньги дольщиков, 35% - кредиты банков и средства, полученные от продажи облигаций, 15% - собственные, - говорит Эдуард Тиктинский (RBI).

- Наши объекты финансируются по-разному, но средние цифры таковы: 50% в одном проекте идет за счет дольщиков, 15% - за счет банков, 30% - собственными средствами, 5% - сторонними инвесторами, - рассказывает Антон Торопов (СК "Импульс").

- С середины 2004 года приходится больше вкладывать собственных и заемных средств, из-за того, что произошел отток средств дольщиков.

- Соглашения банков с застройщиками снижают риски для покупателей квартир, - считает Леонид Шац, председатель Северо-Западного банка Сбербанка России. - Если мы вступаем в соглашение с застройщиком, это означает, что застройщик банком тщательно проверен. Это защищает потребителя и в то же время помогает застройщику. Если физическое лицо не выполнило своих обязательств перед банком, это не отразится на застройщике.

Дата публикации: 14:34 06 декабря 2005

Источник: bpn.ru