Бесплатное жилье - вечный двигатель рынка

Количество исков очередников резко уменьшилось

Подавляющее большинство нашего населения не любит судиться. Но есть яркие исключения. Таких исключений особенно много среди переселенцев из сносимых домов. Если Ярославна плакала на забрале, то малоимущие граждане все чаще льют праведные слезы в судах. Ставки высоки, и в диалоге с властями возможны интересные варианты. Правда, законы стали понятнее, и шансов получить то, что в принципе не положено, практически нет.

Интересная статистика получилась в Северо-Западном округе столицы. За 2005 год по жилищным проблемам поступило 73 жалобы. Много это или мало, сказать трудно, но интересно, что 47(!) из этих жалоб поступило от одной жительницы (об этом "жалобном" случае поведали столичные СМИ). На самом деле жалоб она написала гораздо больше - во все инстанции, включая Президента РФ, Верховный суд, прокуратуру и мэру Москвы. Хочет она, естественно, новую квартиру. Хотя у жалобщицы есть несколько причин для получения жилья без очереди (дочь и сын инвалиды), но сама она переехала из Подмосковья только в 2004 году. Для получения жилья без очереди ценз оседлости - 10 лет. Многочисленные комиссии определили, что оснований для предоставления внеочередного жилья нет. Но ждать осталось недолго: три-четыре года. Тем не менее, активная новоиспеченная москвичка продолжает рассылать жалобы по инстанциями каждую неделю.

Покупатель заплатит за всех

Условия обитания этой "ущемленной" семьи не так уж и плохи - это совсем не коммуналка, где "на тридцать восемь комнаток всего одна уборная": на троих отдельная квартира в 57 кв.метров. Между тем сотни тысяч активно работающих семей, живущих действительно в стесненных условиях, не могут за долгие годы накопить деньги на точно такую же квартиру или купить ее по ипотеке. Одна из причин - то, что каждый покупатель должен весьма значительную часть денег отдать городу на покупку квартир для очередников, многие из которых обеспечены не хуже, чем он, а другие просто не хотят перерабатывать.

Конечно, деньги городу передаются не напрямую - они "встроены" в стоимость квартиры. Город берет свое через механизм продажи прав на строительные площадки. Застройщик должен прежде всего выкупить право аренды. По новому законодательству, которое, по мысли депутатов, призвано бороться с монополизмом на строительном рынке, площадки предоставляются застройщикам только на конкурсах. Естественно, побеждает сильнейший. В данном контексте сильнейший - это тот, кто заплатит городу больше. Необдуманно дорогие покупки участков создали условия, когда компании при остановке рынка не смогли выполнять обязательства. Это стало одной из причин выхода людей на улицы.

У всех своя логика

У города была простая логика: инвестору достаточно получить 10-15% рентабельности. Исходя из этого устанавливались цены на землю (хотя продажи земли не было и нет). Инвесторы платили городу то, что он хотел, но сами хотели более высокую прибыль и повышали цены. Это стало главным двигателем ценовой гонки на первичном рынке. У некоторых компаний в последние 2-4 года механика бизнеса была такова: берем участки любой ценой, привлекаем мелких соинвесторов, берем еще площадки и за счет все новых привлеченных средств частных лиц достраиваем более ранние объекты. Очередной вариант пирамиды с математически неизбежным финалом.

Система конкурсов в октябре этого года окончательно утвердилась. В конкурсной лихорадке участки расходятся все дороже, тем более сейчас, когда сокращение предложения привело к возврату забытых темпов роста цен.

Хочу в "пинхаус", или как там его?

Одно из основных препятствий на пути программы сноса ветхого жилья (в 2005 году она начала буксовать) - то, что неизбежные судебные разбирательства с переселенцами считаются у инвесторов очень серьезной проблемой и рассматриваются как дополнительное обременение к проекту. Правда, здесь произошли позитивные сдвиги, но они пока не осознаны девелоперскими структурами.

Основных требований у переселенцев три: хороший район, близко к старому дому, максимальная площадь и возможность разъезда на несколько квартир. Результат - коэффициент расселения колеблется от 1,2 до 1,4. Бывает и выше. Правда, это результат не столько судов, сколько факта, что современное жилье имеет большую площадь на такое же количество комнат, чем старое. В частности, это вызвано тем, что изменилось соотношение общей и жилой площади (в пользу общей). Разные серии домов дают разный выход площадей при расселении. Самым выгодным для властей считается П-3М, который позволяет удержать коэффициент расселения на уровне 1,22 (т.е. переселенцы получают дополнительно 22% площади). Самая невыгодная для властей серия КОПЭ - здесь приходится раздавать дополнительно до 50% площади.

Жить стало лучше... для властей

И это головная боль именно окружных властей, а не инвесторов, которые сейчас выплачивают долю городу деньгами, а не квартирами. Так что, градоначальники стремятся к экономии. У жильцов, естественно, задача обратная - получить побольше.

Значительно упрощает жизнь властям норма, по которой переселенцы могут подавать иск только по стоимости жилья, но не по площади. Тонкость в том, что жилье, готовящееся под снос, оценивается дешево. Сила позиции властей в том, что они предлагают вариант строго по закону. Дальнейшие шаги переселенцев практически бесполезны. Возможная схема такова: жильцы сами заказывают "рыночную оценку", включая туда упущенную выгоду от сдачи в аренду, риск разбить антикварное пианино и возможность того, что у кошки при переезде случится инфаркт, и ее придется везти на лечение в Баден-Баден.

Управление жилищной политики округа равнодушно проводит новую оценку.

Затем данной семье предлагают два варианта: взять деньгами по результатам проведенной своими силами оценки (они точно такие же, как были, плюс-минус 500 рублей) либо получить жилье строго по социальным нормам. В Управлениях жилищной политики московских округов свидетельствуют, что количество исков в последние годы значительно снизилось. Не в последнюю очередь потому, что власти доводят дело до суда только тогда, когда уверены в своей правоте. Поэтому количество исков, проигранных в тяжбах с очередниками, приблизилось в этом году к нулю.

Дата публикации: 11:02 08 декабря 2005

Источник: bpn.ru