Промзоны вновь в почете

Ежегодно в столице возводится несколько миллионов квадратных метров жилья, в связи с чем стремительно сокращается количество потенциальных строительных площадок. В такой ситуации город вынужден искать новые возможности и отдавать под котлованы участки, исторически не предназначенные для жилищного строительства. Одной из таких возможностей является застройка промзон.

Проблемный сектор

Застройка промзон оказывается занятием трудоемким и доступным не для каждого девелопера: проблемы могут возникнуть на каждом этапе строительства. "Основная сложность - заставить предприятия покинуть территорию. Часто все решения приняты, а помещения не покидают. Не секрет, что все они сдают помещения в аренду, и никто не хочет расставаться с курицей, несущей золотые яйца", - рассказывает руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город" Максим Токарев. "Для переезда предприятия необходимо подыскать участок в пределах административных границ города.

Зачастую владельцу предприятия приходится предлагать несколько площадок, пока он согласится на переезд.

Далее необходимо снести производственные помещения. По словам М. Токарева, "реконструкция строений невозможна, их нужно разрушать, а это очень масштабные работы, сложные с технической точки зрения". Но даже после вывода предприятия могут возникнуть сложности с самим участком. "Одной из проблем является обнаружение загрязненного грунта. В этом случае грунты придется снимать, вывозить и завозить новые. Этот процесс может быть крайне затратным", - утверждает заместитель директора управления маркетинга агентства недвижимости "Домострой" Ольга Денисова.

Другой немаловажной преградой для строительства на территории бывшей промзоны будет качество коммуникаций, которые почти всегда не отвечают требованиям жилого сектора. "Существенной проблемой для инвестора является развитие транспортной инфраструктуры и энергоресурсов, так как зачастую присущие промзоне коммуникации не пригодны для жилых объектов. Зато возможность инженерного обеспечения промзон обычно значительно серьезнее, чем при застройке территории жилыми и административными зданиями", - считает директор по маркетингу Группы Компаний "КОНТИ" Вячеслав Тимербулатов.

Однако даже если девелоперу все же удастся решить все эти проблемы и застроить площадку, возникает куда более острая проблема, которую невозможно решить с помощью высоких технологий - большинство потенциальных покупателей не хотят переезжать на территорию бывшей промзоны. И тут на помощь строителям приходят маркетологи. "Для успешной реализации подобных девелоперских проектов в таких районах проект застройки должен предусматривать строительство целого жилого микрорайона с полным комплексом собственной социально-бытовой инфраструктуры", - говорит О. Денисова.

Уже в процессе

Некоторые инвесторы все-таки решают вложить средства в разработку бывших промзон. Все эти площадки разбросаны по всей столице по разным округам. Например, в разных концах Москвы расположены две известные промзоны - это Очаковская и Капотня. Если первый район считается достаточно престижным и перспективным, то второй уже давно претендует на место вечной ссылки для неплательщиков за услуги ЖКХ.

Наибольший интерес прикован к строительству на месте бывших промзон в центре столицы, так как там вывод заводских предприятий может принести колоссальную прибыль инвестору. В качестве примера можно привести Болотный остров, в западной части которого началось строительство самого дорогого квартала в столице - "Золотой остров".

Строительство еще находится на ранней стадии, а квартиры в будущих домах уже реализуются по 25 тысяч долларов за квадратный метр. Кроме того, активное строительство идет на месте многочисленных предприятий в Замоскворечье: в районе Павелецкого вокзала, между улицей Якиманка и набережной. "Помимо этих мест, находящихся внутри Садового кольца и поэтому самых престижных, есть еще Хамовники около метро "Фрунзенская", в районе Пироговской улицы, территория завода "Каучук". Эти места не дотягивают для строительства суперэлитного жилья, но там вполне можно сделать очень хороший бизнес-класс, приближающийся к элите", - добавляет М. Токарев.

По мнению экспертов, застройка промзон является одним из самых перспективных направлений строительства в столице. Так, по словам генерального директора ЗАО "МИАН-Девелопмент" Анатолия Морозова, "застройка промзон сегодня очень актуальна для Москвы". "В настоящее время в центре столицы находится много промышленных предприятий. В ближайшем будущем многие из них будут вытесняться, в основном, за пределы МКАД. Соответственно, все эти промзоны будут застраиваться. В результате планируется застроить свыше 10 млн. квадратных метров", - считает эксперт. И с ним соглашаются другие специалисты.

Комментарий специалиста

Павел ЕПИХИН, начальник отдела маркетинга ОАО "Квартал":

- Гораздо более организованным, быстрым и слаженным видится процесс, когда вывод промзон осуществляется за счет средств городского бюджета, без привлечения застройщиков, а затем уже готовая под строительство площадка, с учетом всех произведенных затрат, выставляется на конкурс. Все-таки главная и основная функция застройщика - строить, а не выводить.

К решению проблемы необходимо подходить обдуманно и комплексно: принимая решение о массовой жилой застройке на территории бывшей промзоны, думать о нагрузке на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру района.

Ольга ДЕНИСОВА, замдиректора управления маркетинга АН "Домострой":

- В связи с дефицитом строительных площадок в Москве, особенно для массовой застройки, вывод промзон - это источник новых участков для застройщиков. Однако стоимость реорганизации промзон может быть очень высока, если учесть затраты на экологическое реанимирование освободившейся земли, а также затраты по сносу промышленных строений и новому строительству. При освоении таких площадок нужна грамотная разработка всех этапов девелоперского проекта, основанная на профессиональных исследованиях рынка.

Дата публикации: 10:39 15 декабря 2005

Источник: bpn.ru