Новостройки Севера ждет славное будущее

Мнения специалистов рынка относительно перспектив нового строительства жилых домов в Северном административном округе почему-то всегда оказываются диаметрально противоположными. Одни эксперты считают этот район очень перспективным, по мнению других, он пригоден лишь для возведения жилья эконом-класса.

Подходящий к концу 2005 год способен оказаться в этом плане переломным. Рынок новостроек Северного округа оказался наиболее активным по сравнению с другими округами, а строящиеся на его территории объекты неожиданно для всех продемонстрировали самые высокие темпы роста. Можно ли утверждать, что север столицы стал одним из лидеров по инвестиционной привлекательности в области приобретения объектов недвижимости?

Скорее всего делать такое заявление рановато. На севере Москвы есть три больших ареала застройки: в районе проспекта Маршала Жукова, где расположился «Гранд-Паркъ»; окрестности станции метро «Аэропорт», известные за счет «Триумф-Паласа» и «Аэробуса»; район между «Войковской» и «Речным вокзалом», где идет массовое строительство домов панельных серий.

Причем подавляющее большинство перечисленных объектов уже готовится к сдаче госкомиссии либо находится на последних стадиях строительства. Этим-то, кстати, и объясняют пессимисты причину небывалого роста цен на новостройки САО: чем ближе дата ввода дома в эксплуатацию, тем быстрее растут цены, «подскакивая» после госкомиссии сразу на 10%. За год средний рост стоимости 1 кв. м в Северном округе составил порядка 29%. Вычитаем 10% и получаем общемосковский показатель увеличения стоимости 1 кв. м — около 20% годовых.

Оптимистическая трагедия

Позиции скептиков понятны. Что же говорят оптимисты? Они предсказывают возможный бум нового строительства на территории округа в следующем году. Основания для этих предположений есть. Завершенные комплексы бизнес-класса («Триумф-Палас», «Гранд-Паркъ») явно способствуют улучшению имиджа Севера в глазах потенциальных покупателей. Ведь дорогие объекты повышают социальный статус района, увеличивают число объектов инфраструктуры (количество и платежеспособность потенциальных покупателей торговых центров возрастают и привлекают внимание ритейлеров).

И главное — участков под застройку в САО более чем достаточно. На том же Ходынском поле работы хватит еще как минимум года на три, аналогичный прогноз можно сделать и относительно районов по обе стороны проспекта Маршала Жукова. Много слухов ходит о массовой застройке районов неподалеку от станции метро «Водный стадион», благо свободных участков там немало, а поблизости есть ряд привлекательных для покупателей «мелочей» вроде Головинских прудов.

Есть еще один интересный момент, связанный с дальнейшим развитием рынка новостроек на севере столицы. Девелоперы, работающие в САО, по-новому и абсолютно правильно стали выстраивать ценовую политику. Они не позволяют себе, как раньше, выводить на рынок новые объекты по ценам, равным или даже превышающим среднюю стоимость квартир на вторичном рынке в этом районе. Теперь новостройки начинают реализовывать в среднем на 10–15% дешевле, чем жилье на вторичном рынке. Самый яркий пример — «Гранд-Паркъ», продажи в котором стартовали с отметки $1350 за 1 кв. м, а сейчас идут по ценам более $2000 за 1 кв. м.

Ничего нового в этом нет — подобная политика является общепринятой в мировой практике: новостройки выставляются на продажу в начале проекта по ценам примерно на 20–25% ниже средних по рынку. Зачем? Ответ прост: частный инвестор, готовый вложить свои средства в приобретение квартиры, должен иметь возможность заработать к окончанию строительства (т. е. в среднем через полтора года) как минимум 15–20% годовых только за счет продвижения работ (не включая рыночный ценовой рост недвижимости).

Объекты на севере Москвы сегодня лучше других отвечают этим требованиям. Здесь даже панельные новостройки при выходе на рынок стоят дешевле аналогичного «вторичного» жилья, а ведь они всегда, при любой рыночной конъюнктуре, выставляются по максимальным ценам из-за небольших сроков строительства и устойчивого спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.

Но для повышения инвестиционной привлекательности новых объектов в Северном округе необходимо решить один важный вопрос. Речь идет об улучшении транспортной доступности ряда районов на севере столицы, поскольку основные магистрали — Ленинградское и Дмитровское шоссе — сегодня явно перегружены. И если с Ленинградкой еще как-то начали разбираться, то Дмитровка в ближайшие планы московского правительства явно не входит. А ведь хорошие подъездные пути, как в последнее время справедливо отмечают буквально все риэлторы, способны повысить продажную стоимость объекта на 5–8% и значительно увеличить темпы и объемы продаж. Так что девелоперам, работающим в САО, есть повод задуматься о лоббировании внесения Дмитровского шоссе в ближайшие планы города по расширению транспортных магистралей.

Дата публикации: 10:35 19 декабря 2005

Источник: bpn.ru