Балтийские градостроительные затеи

Эксперты Градостроительного совета Санкт-Петербурга утвердили план нового функционального зонирования территории квартала «Балтийская жемчужина». Зона нежилой застройки по сравнению с предыдущим вариантом выросла практически в два раза, что было обусловлено желанием китайской стороны повысить рентабельность проекта.

Новый проект функционального зонирования явился плодом совместной работы ЗАО «Петербургский НИПИград» и Шанхайского градостроительного института «Тунцзи» при Шанхайском университете.

В предыдущей редакции основу многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» составляла жилая застройка.

Коммерческие объекты располагались вокруг главных магистралей района, формируя градостроительные узлы городской инфраструктуры, характерные для планировки районов Санкт-Петербурга. В основном они группировались около Петергофского шоссе. Жилая застройка предполагалась в ядре пересечения основных магистралей, а на севере создавалась гостиничная группа.

По словам руководителя Архитектурной мастерской №4 ЗАО «Петербургский НИПИград» Сергея Никитина, «задача была существенно проще, чем в варианте, необходимость которого появилась летом, после закладки первого камня. Частные китайские инвесторы решили изменить исходные данные для проектирования. Капитальные вложения, которые декларируются нашими инвесторами, предполагают сведение до минимума коммерческих рисков, это сильно сказывается на градостроительном мышлении в том числе. Китайские коллеги из института «Тунцзи» стремятся в своей деятельности максимально угодить пожеланиям инвесторов. Их видение несколько идет вразрез с российскими градостроительными стандартами, однако мы сами прекрасно понимаем, что коммерческий успех важен для города».

Вследствие китайского «желания угодить инвесторам» предполагаемая ранее линейная структура распределения обьектов общественного назначения была заменена непривычной для петербургских градостроителей локализацией коммерческой недвижимости. Местом для этого коммерческого оазиса была выбрана северо-западная часть территории, у акватории Финского залива. Местные архитекторы сначала сочли было подобную схему зонирования не совсем удобной для города и, в первую очередь, для будущих жителей района, но китайцы сумели их переубедить. Инвесторами было проведено специальное исследование рентабельности разного рода градостроительных комплексов в зависимости от планировки - линейной или компактной. Компактная форма оказалась экономически более эффективной. Будущие деньги решили все.

Но дело не только в локальности, важно местоположение этого средоточия коммерческой недвижимости - акватория. «Перемещение коммерческой составляющей к заливу - шаг одновременно оправданный и рискованный, - оценил будущие перспективы один из членов Градостроительного совета Валентин Назаров. - С одной стороны, такое расположение более привлекательно для бизнеса, с другой - данный участок инженерно не подготовлен, поскольку является частью намывной территории».

«Совершенно объяснимо, почему общественно-деловая зона переместилась на север, к заливу: китайцам нужно событие. Если ее спрятать, сместить к югу, застройка станет рядовой», - прокомментировал новое градостроительное решение Юрий Земцов.

На Градостроительном совете стала, наконец, понятна цель смотра-конкурса проектных предложений, проведенного летом этого года Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компанией. Оказывается, идеи, собранные со всего мира, должны были подтвердить или опровергнуть правильность выбранной НИПИградом и «Тунцзи» крестообразной композиционной планировки нового квартала. Подтверждение было получено - архитекторы, создавая свои проекты, не преминули воспользоваться естественными планировочными осями квартала, образованными пересечением Матисо-ва канала и главными структурными магистралями района.

Не зря Сергей Никитин, представляя на суд Коллегии советников новый проект функционального зонирования, слегка оговорился, отметив, что китайские инвестиции «позволяют осуществлять такие крупные градостроительные затеи». Очень «затейливо» выглядели картины светлого будущего «Балтийской жемчужины», мелькавшие в презентационном ролике института «Тунцзи»: три переливающихся гостиницы-небоскреба, крытый искусственный пляж, торговый центр с зимним садом, остров-жемчужина, вынесенный в акваторию Финского залива. Все это сопровождалось жизнерадостным рассказом о повышении коммерческой привлекательности наиважнейшего для города проекта, развитии всесезонного туризма, создании нового - альтернативного историческому - центра города на периферии.

Жилые кварталы остались за кадром. Однако стратегические инвесторы заверили, что значительное увеличение площади коммерческой недвижимости не скажется на количестве квадратных метров жилья - в уменьшенную площадь собираются уместить 1,062 млн кв. м. Более того, китайцы даже пообещали, что при проектировании «Балтийской жемчужины» не будут нарушены российские строительные нормы - не более 450 человек на гектар территории. Как воплотить столь серьезное заявление в действительность, пока непонятно: размеры выделенного участка остались в прежних границах.

Не был получен ответ и на вопрос о развитии социальной инфраструктуры района. Нивелировать проблему попытался председатель КГА Александр Викторов, призывая собравшихся не обращать особого внимания на увиденное, поскольку все это «только предварительные наброски» и «весь социальный пакет будет разрабатываться на последующих стадиях».