Мы готовы помочь обманутым соинвесторам

Большинство домов, строительство которых по различным причинам «заморожено», все же будут сданы госкомиссии. Московские и подмосковные власти в последнее время все чаще заявляют о достигнутых договоренностях с различными девелоперскими структурами, которые изъявили готовность взять на себя обязательства по завершению проблемных объектов. Первой среди них оказалась компания «ПИК-Регион». О причинах, побудивших компанию к принятию этого непростого решения, рассказывает генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев.

— Самая горячая тема последнего времени — ситуация с обманутыми соинвесторами. Почему, на ваш взгляд, вообще возникла такая проблема?

— Кризис начался не сегодня, а гораздо раньше. Сложившаяся ситуация — следствие кризиса недоверия банкам 2004 года.

Вспомните, у строителей не было возможности привлекать банковские средства, квартиры не покупались и процесс стал останавливаться. Закон на тот момент еще не успел сыграть свою роль.

— Как вы считаете, основная причина в законодательных огрехах или в том, что городские и областные власти не слишком тщательно следили за строительством?

— За рынком необходим строгий контроль, все условия для введения жесткой системы регистрации договоров долевого участия сейчас созданы. Что касается 214-го федерального закона, то в попытке защитить дольщиков его разработчики забыли о тех, кто возводит жилье. Принятие закона привело к тому, что многие строительные компании ушли с рынка, что стало одной из причин возникновения ситуации с обманутыми покупателями квартир. Адаптировать закон к рынку необходимо совместно с участниками строительного комплекса.

— На каких условиях компания ПИК завершала объекты других, не справившихся с работой застройщиков?

— «ПИК-Регион» действовал совместно с администрацией Дмитровского района и города Лобни. К счастью, проблемы решались на ранней стадии, когда еще можно было что-то исправить. Местные власти пошли на уступки, чтобы процесс был не только безубыточным, но и выгодным для нашей компании.

Многие дома, строительство которых находилось на уровне котлована в момент возникновения проблемы, либо сданы, либо сдаются. Таким образом, можно сказать, что были спасены сотни семей.— Как можно при передаче объекта новому застройщику, в данном случае компании «ПИК-Регион», избежать дополнительных затрат для вкладчиков?

— У нас есть железное правило, которое мы применяем в подобных ситуациях: все оплаченные дольщиками метры остаются по прежней цене. Таким образом, если человек полностью расплатился за квартиру, ему доплачивать не придется. В случае если оплата была не полной, на оставшиеся неоплаченными метры цена корректируется. Это объясняется тем, что компании, которые до нас реализовывали эти квартиры, продавали их по заниженной стоимости, чтобы привлечь как можно большее количество покупателей. С каждым дольщиком мы стараемся работать индивидуально. Когда новая цена для человека «тяжела», мы предлагаем варианты ипотечных кредитов. Свободные же площади продаем по рыночной цене.

— По какому принципу вы отбираете объекты, которые будете достраивать?

— «ПИК-Регион» имеет опыт завершения объектов компаний «Стройметресурс» и «Стройиндустрия». Но чтобы не создалось превратное впечатление, необходимо сказать, что мы не являемся благотворительной организацией. История вопроса такова: в группу компаний ПИК входит Банк жилищного финансирования, который на протяжении 2002–2004 годов сотрудничал с компанией «Стройметресурс», кредитуя и разрабатывая для них определенные ипотечные продукты.

В середине 2004 года, в период кризиса банковского недоверия, служба финансового мониторинга банка обратила внимание на неустойчивое состояние этой компании. В результате не дожидаясь погашения кредитов, чтобы не оказаться в числе обманутых вкладчиков, мы наложили взыскание на то обеспечение по кредитам «Стройметресурса», которое находилось в нашем банке.

Сумма заимствования была не очень большая, порядка 100 млн руб., поэтому нам досталась свободная площадка в городе Дмитрове и часть квартир в недостроенном «замороженном» доме. Мы оформили эту сделку, «Стройметресурс» не противился и подписал эту переуступку залогов.

Но когда мы стали погружаться дальше в суть проблемы, выяснилось, что есть и другая «сторона медали»: а как же мы поступим с недостроенным домом, ведь у нас не все здание, а небольшая часть! Дом при этом был готов на треть, уже имелись дольщики, которые приобрели там квартиры, и даже кое-какой финансовый институт оказался в этой же «лодке» вместе с нами.Стало очевидно, что дом надо достраивать. Мы пошли на это: провели проверки со «Стройметресурсом» по строительной части, так как понимали, что он заниматься этим делом не будет, провели работу и с вкладчиками. Кроме того, мы помогли ряду финансовых институтов выйти из этого проекта.

Дальше проблема нарастала, как снежный ком. Осуществлялась комплексная застройка микрорайона: один дом ничего не решал, нельзя было «вытащить» лишь его и не заниматься общерайонными сетями, поэтому нам пришлось осуществлять застройку всего микрорайона. В самом городе Дмитрове в 2004 году готовилось празднование 850-летия, поэтому администрация, видя, что процесс урегулирования вопроса с обманутыми дольщиками идет успешно, обратилась к нам с просьбой о проведении «санации» всего Дмитровского района в целом от финансовых строительных «пирамид», как их сегодня называют. Таким образом, мы на определенных условиях взялись за эту работу. Итогом нашей совместной работы стало то, что на сегодняшний день Дмитровский район не входит в число территорий, имеющих подобные проблемы.

Далее последовало обращение к нам от администрации города Лобни, который находится рядом. У них была небольшая застройка на Букинском шоссе, с которой мы справились достаточно быстро, учитывая богатый опыт работы с дольщиками, накопленный нами в Дмитрове. На сегодняшний день возобновлено строительство 35 тыс. кв. м жилья, так что еще порядка 180 семей, не считая муниципалов, понимают, что дома строятся и в ближайшее время они получат квартиры.

Сразу скажу — эта работа не была благотворительностью с нашей стороны: и власти Дмитровского района, и администрация Лобни понимали, что для решения вопроса нужно идти на издержки, делать определенные шаги, выгодные для инвестора.

Путей здесь много. Можно снизить долю города, уменьшить размеры отдельных видов платы за землю, которая на сегодняшний день для строителей крайне велика, можно предоставить компенсационные участки. Но все это действует только при совпадении интересов нового застройщика и желания администрации решить проблему, а также желания компании, передающей объект, пойти на эту сделку.

— Какие существуют варианты выхода из создавшейся ситуации?

— Необходимо искать нового инвестора, который в состоянии достроить проблемные объекты и не пожалеет организационного ресурса для этого. Отмечу, что на одном доме это не выгодно. При этом инвестор может работать только в связке с администрацией города или района, в котором находится незавершенный объект.

— Какие меры, по вашему мнению, надо принять, чтобы избежать возникновения подобных проблем в будущем (изменения в законодательстве, создание некоего регулирующего органа и т. п.)?— Нельзя сказать, что часть проблем возникла по злому умыслу застройщиков. Таких компаний могло быть гораздо больше.

Местные власти должны с большим вниманием относиться к инвесторам, стараться им помогать, так как это не самый легкий хлеб — застраивать целые районы.

У местных властей есть все возможности и ресурсы, чтобы делать инвесторам послабления. Главное — внимательно наблюдать за тем, что происходит на стройплощадке, вовремя отследить ситуацию, чтобы она не превратилась в кризис, особенно если сам застройщик о нем предупреждает.

Можно, конечно, принять нормативные акты. Но ситуация достаточно пластична. Кризис обычно назревает не за один момент — принимать законодательные акты, когда уже все случилось, бесполезно. Надо лечить причину болезни, а не ее последствия.

Существующий сегодня кризис случился год назад, и те, кто следил за развитием событий, смогли избежать потерь.

Дата публикации: 11:45 10 января 2006

Источник: bpn.ru