Покупатели квартир готовы переплачивать за престиж

События конца 2004 и первой половины 2005 года не прибавляли оптимизма игрокам, сделавшим ставки на вложения в недвижимость: цены оставались стабильными. Лишь с сентября стоимость 1 кв. м в московских квартирах начала расти, успокоив и обнадежив инвесторов. При этом есть на столичном рынке недвижимости небольшой сектор, который абсолютно не обращал внимания ни на какие происходящие вокруг события — и стабилизация ему нипочем, и на закон о долевом строительстве смотрит свысока. Речь идет о наиболее престижных и дорогих квартирах в центре Москве — об «элите» столичного рынка недвижимости. С 2004 года на рынке недвижимости постепенно меняются критерии элитности жилья, и понятие «клубный дом» (включающий небольшое количество квартир) становится сейчас лишь одной из концепций элитного строительства.

«Больше» не значит «хуже»

По мнению аналитиков, самой заметной в 2005 году тенденцией стало увеличение числа квартир в домах элитного уровня. Начало этой тенденции положили такие объекты, как «Коперник» (146 квартир), «Онегин» (110), продолжают «Дворцовый комплекс» (200), «Итальянский квартал» (227).

Подобные проекты перестали быть редкостью в рынке элитного жилья, хотя спрос на клубные дома по-прежнему стабильно высок. «Москва приближается к западным стандартам элитного жилья, где основные критерии — местоположение дома, качество строительства и материалов, уровень отделки,— отмечает директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. — Теперь элитный дом не обязательно должен быть клубным или малоквартирным».

В 2005 году наблюдался повышенный интерес как потребителей, так и, соответственно, девелоперов к комплексной застройке в сегменте жилья повышенной комфортности. «Такой тип застройки позволяет сформировать социальный микроклимат и создать максимально комфортные условия проживания, — считает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. — Для людей, приобретающих элитное жилье, однородная социальная среда является одним из главных критериев выбора квартиры». Продолжилась тенденция постепенного уменьшения инфраструктуры в элитных домах, за исключением, конечно, многоквартирных комплексов, в которых город обязывает застройщиков создавать развитую инфраструктуру в связи с большим числом жителей. Также надо отметить стремление застройщиков следовать единому архитектурному стилю при возведении новых объектов. Их все реже проектируют в стиле эклектики, используя в основном какой-то один ярко выраженный стиль.

Закон — для всех один

Инвестирование в элитный сегмент остается одним из самых прибыльных способов вложения капитала. По данным экспертов компании Blackwood, цена 1 кв. м в самых престижных домах в 2005 году выросла в среднем на 17%. Специалисты компании Renaissance Realty называют другой показатель — 22%. А аналитики компании «Кирсанова риэлти» оценивают рост стоимости элитного жилья в 26–28%. По предварительным оценкам, в 2006 году положительная динамика роста сохранится и цены увеличатся в среднем на 22%.

Среди причин роста цен называют дефицит земли под застройку элитного жилья в центре Москвы: практически не осталось свободных площадок на Остоженке, все меньше незастроенной земли в районах Арбата и Патриарших прудов. Поднялась в цене себестоимость строительства — подорожал цемент, что в большой степени связано с монополизацией цементного рынка.

«Холдинг «Евроцемент», судя по всему, даже под санкциями со стороны антимонопольной службы сможет отстоять уровень цен на цемент и другие строительные материалы», — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

По поводу влияния на рост цен выхода Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» мнения аналитиков несколько расходятся. «Выход на рынок ряда проектов затягивается по причине несоответствия строительной документации требованиям нового законодательства, — считает консультант по недвижимости компании «Кирсанова риэлти» Ирина Егорова. — Кроме того, 214-й закон резко ограничил перечень инструментов привлечения денег для застройщика и снизил инвестиционную привлекательность рынка в целом». С нею не согласна генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова, которая отмечает, что закон, безусловно, оказал влияние на рынок недвижимости, но в меньшей степени, чем предполагалось ранее. По данным Renaissance Realty, в настоящее время средняя стоимость 1 кв. м элитного жилья варьируется от $6,8 тыс. (Замоскворечье) до $13,5 тыс. (Остоженка). Что касается максимальной цены, то в настоящий момент она достигла отметки $27 тыс. за 1 кв. м.

В прошлом году не удалось удовлетворить весь спрос в этом сегменте рынка, он превышал предложение примерно на 30%. Особенно сильный дефицит предложений наблюдался в отношении жилья стоимостью $1–1,5 млн за квартиру. В 2005 году большим спросом пользовались квартиры площадью 170–200 кв. м в ценовом диапазоне $6–8 тыс. за 1 кв. м. Постоянно высоким остается спрос на пентхаусы. «По опыту продаж пентхаусов можно сказать, что они практически всегда продаются в доме одними из первых, несмотря на то, что являются самым дорогим предложением в элитном сегменте», — отмечает руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Ирина Рогачева.

Появился и довольно новый на рынке вид элитной недвижимости — таунхаусы в центре города. Такие предложения есть на Остоженке (Палаты Муравьевых) и на Плющихе. На рынке также представлены особняки. Например, в 2005 году был продан особняк площадью 500 кв. м на Поварской улице — памятник архитектуры, полностью отреставрированный, с восстановленным внутренним убранством дом начала ХХ века. В Поселке художников выставлен на продажу особняк с роскошным авторским интерьером в стиле южной Италии. Однако такие объекты по-прежнему остаются продуктом «на любителя».

Что касается рынка аренды элитного жилья — он становится все более стабильным, резких ценовых всплесков не предвидится. За 2005 год рост цен аренды составил порядка 12–20%. Спрос на дорогое жилье остается очень высоким. Отчасти это связано с довольно серьезным расхождением между предпочтениями арендаторов и предложением арендодателей: наблюдается большой дефицит качественного, адекватного предложения. «В настоящее время цены на элитные квартиры класса de luxe варьируются от $4 тыс. до $20 тыс. в месяц, — отмечает Н. Новикова. — Потолком можно считать $25 тыс., но, учитывая высокий спрос на дорогое элитное жилье, можно сделать вывод, что это еще не предел».

Элитная география

Географические показатели в 2005 году практически не изменились. В структуре спроса сохранили лидерство Остоженка, районы Патриарших прудов, Плющихи и Замоскворечья, традиционно сильные позиции у Арбата. К ним подтягиваются районы Чистых прудов и Китай-города. Спрос на элитное жилье в Тверском районе несколько снизился. Низкий процент клиентских запросов квартир в Хамовниках может быть обусловлен недостатком новостроек. Сретенка не пользуется популярностью, но в данном районе также существует дефицит нового жилья. Большой интерес покупатели проявляют к жилью на набережных Москвы-реки (Саввинская, Ростовская) — прежде всего из-за видовых характеристик.

Планировкой покупателя не удивишь

Аналитики отмечают, что с каждым годом требования покупателей становятся все более принципиальными. Покупатели элитного жилья делают выбор в пользу удобства квартир и их функциональности, качества строительства и интересного, запоминающегося облика дома. Изменились предпочтения покупателей относительно размеров квартиры. Если раньше в элитном сегменте наиболее «ходовой» считалась площадь 120–150 кв. м, то теперь многие состоятельные клиенты стремятся расширить свое жилье и предпочитают обзаводиться квартирами площадью 170–220 кв. м. Стали другими представления о количестве квартир в респектабельном доме. Если раньше считалось, что в настоящем элитном доме может быть не более 50 квартир, то сейчас их число достигает и 100–150.

Тем не менее, по мнению С. Лушкина, современного покупателя достаточно сложно удивить оптимальным метражом и удобной планировкой, поэтому застройщики пытаются предложить нечто особенное: «Покупатель хочет стать обладателем не просто квартиры, а комфортной среды обитания. Клиенты, считая необходимым жить в квартале с традициями и развитой инфраструктурой, предпочитают покупать квартиры в жилых комплексах или домах, возводимых в районах с «историей».

Благоприятное с психологической точки зрения проживание и уверенность в благонадежности соседей — главное, что интересует потенциальных жильцов в настоящее время».

Наличие в доме мощной инфраструктуры не является определяющим фактором: у покупателей элитного жилья в этой области сложились определенные предпочтения (свои стилисты, парикмахеры, тренеры по фитнесу и т. д.). Потенциальный покупатель в первую очередь обратит внимание на местоположение дома и видовые характеристики квартиры.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— Застройщики по-прежнему классифицируют почти все свои объекты как элитные. Однако аналитики рынка недвижимости, которыми в первую очередь выступают представители консалтинговых компаний, могут классифицировать объект исходя из собственного экспертного мнения, а также из соответствия объекта тем или иным общепринятым критериям элитности. Необходимо выделить четыре главных критерия элитного жилья.

— Месторасположение. Как правило, это наиболее престижные центральные районы: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды. Уникальность расположения позволяет считать объект элитным даже в том случае, если он находится не в центре Москвы (например, «Чайка», «Усадьба Трубецких»).

— Количество квартир. Ранее элитным домом считался тот, количество квартир в котором не превышало 50.

— Социальная однородность жильцов — самый спорный критерий. Если говорить о клубных домах (на 15–25 квартир), там реализуется избирательный подход к выбору клиентов. Но в других случаях состав жильцов определяется непосредственно стоимостью 1 кв. м.

— Цена — критерий, обусловленный тремя вышеперечисленными. Она формируется в зависимости от соответствия дома всем критериям. Стоимость элитного жилья начинается от $6 тыс. за 1 кв. м.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— На данный момент произошла смена приоритетов — теперь застройщики стали возводить такие объекты, которые хотят видеть потенциальные покупатели. Степень элитности жилья по-прежнему определяется месторасположением. Но раньше престижным считался исключительно район так называемой «Золотой мили», который стал таковым не столько за счет расположения в самом центре столицы, сколько благодаря грамотно спланированной рекламной кампании.

Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Сейчас уже четко определены критерии, по которым дом можно отнести к элитному сегменту. Но до сих пор на рынке есть объекты, которые обладают только несколькими чертами, характерными для элитной недвижимости. Они удачно расположены, имеют подземный паркинг, но при этом слабое техническое насыщение, бедно оформленные входные группы и пр. В будущем такие объекты будут появляться на рынке все реже. Эксперты группы компаний МИАН считают, что в 2006 году рынок элитной недвижимости Москвы ждет не увеличение количества предложений, а заметное повышение качества элитных домов.

Дата публикации: 12:34 16 января 2006

Источник: bpn.ru