Качественные и недорогие складские помещения нынче в дефиците

Проблема дефицита складских помещений не нова. Несмотря на то, что арендные ставки в Москве и Подмосковье являются одними из самых высоких в Европе, подобрать складские площади, удовлетворяющие всем требованиям арендаторов, очень сложно. Существующий неудовлетворенный спрос на качественные складские площади составляет по разным оценкам от 900 тыс. до 1,0 млн. квадратных метров. При этом реальные объемы строительства не превышают 400-450 тыс. кв. м в год.

"Хитрые" подсчеты

Проблема недостатка предложения на рынке очевидна всякому, кто хоть раз пытался найти складские площади в аренду. В то же время, на сегодняшний день запланировано и находится в стадии реализации более десяти проектов строительства современных складских комплексов общей площадью свыше 600 000 кв. метров. И хотя в ближайшие два года запланированного объема строительства будет недостаточно для насыщения существующего спроса, острота проблемы может быть несколько смягчена.

Однако решение проблемы станет возможным только в том случае, если будут исправлены существующие дисбалансы в структуре самого предложения. Дело в том, что подавляющее большинство проектов, запланированных и осуществляющихся на рынке, относится к строительству складских комплексов класса А, в то время как большая часть спроса предъявляется на склады класса В.

Согласно данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", порядка 60-65% всех заявок на аренду складских площадей приходится на площади с арендной ставкой в 120-140 долл./кв. м в год. При нынешнем состоянии рынка это уровень арендных ставок на складские площади класса В. Помня об интересах арендаторов, мы говорим о той сумме, которую им реально приходится платить за один квадратный метр.

Эти цифры отличаются от приводимых в открытых источниках ставок (140-150 долл./кв. м в год за складские площади класса А). Дело в том, что собственники площадей зачастую указывают только чистую арендную плату. Однако на деле арендаторы отдельно оплачивают возмещение эксплуатационных расходов (сюда относятся расходы на охрану, техническую эксплуатацию помещений, уборку территории, вывоз мусора) и поставку коммунальных ресурсов (отопление, электричество, вода, канализация).

Таким образом, к объявленной ставке аренды в 140-150 долл./кв. м добавляются эксплуатационные расходы (20-25 долл./кв. м), коммунальные платежи (10-15 долл./кв. м), НДС включается в объявляемую арендную ставку, а может и не включаться. Кроме того, в "нагрузку" могут сдаваться офисные площади при складе и парковочные места на территории комплекса. В результате, реальная ставка арендной платы по складским комплексам класса А составляет 200-220 долл./кв. м в год, класса В - 120-140 долл./кв. м в год.

Класс проще, поиск сложнее...

Очевидно, что на рынке присутствует не так много компаний, готовых арендовать складские комплексы класса А по существующим ставкам. В результате возникает ситуация, когда элитные склады большинству арендаторов недоступны, а склады класса В либо не строятся вообще, либо не соответствуют элементарным требованиям.

Инвесторы и застройщики обращают существенно меньшее внимание на сектор складов класса В, в связи с меньшей рентабельности вложений. Дефицит хороших качественных складов класса В в ценовом диапазоне от 120 до 140 долл./кв. м в год ощущается очень остро. По прогнозам, с IV квартала 2005 года по 3 квартал 2006 года на рынке будет введено в эксплуатацию 250-300 тыс. кв. м складов класса В. Однако ждать появления на рынке этих площадей не стоит. На многие из них уже подписаны предварительные договора аренды или договора о намерениях.

По оценкам компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", величина только неудовлетворенного спроса на складские площади класса В составляет порядка 500 000 - 550 000 кв. метров. То есть, если вдруг на рынке появятся такие площади, то они будут заполнены в течение одного-двух месяцев. В результате, потенциальные арендаторы, которых значительно больше, чем на площади класса А, не могут подобрать помещения метражом от 1000 до 15000 м. кв. со ставкой до 140 долл./кв. м в год.

На ошибках учатся?

Проблема дефицита складских площадей класса В зачастую усугубляется не вполне профессиональными проектами строительства. Пытаясь минимизировать себестоимость строительства, компании, строящие склады класса В, зачастую не учитывают целый ряд критически важных требований. В результате, то, что позиционируется как класс В, не отвечают запросам арендаторов. Далее мы хотим рассмотреть те ошибки, которые допускают при постройке складских помещений, что в итоге приводит к проблемам при сдачи их в аренду.

Нередко, например, можно встретить строящиеся склады с недостаточным количеством ворот. Между тем в случае устройства погрузочных окон должно быть одно погрузочное окно на 500 кв. м складских площадей. При постройке дебаркадера - одни ворота на 1000 кв. метров.

Ни в коем случае нельзя ограничиваться воротами в нулевом уровне. Пол склада должен быть выше уровня земли, для устройства погрузочных окон или дебаркадера. Для склада класса В вполне возможно ограничиться дебаркадером во всю длину или ширину склада.

Следующий важный момент - наличие достаточной площадки для подъезда и маневрирования еврофур.

В идеале ширина склада должна быть не менее 24 м без колонн. Такая планировка существенно упрощает организацию стеллажной программы.

Отопление склада тоже должно быть включено в проект, даже если кому-то из существующих клиентов оно не нужно.

Последняя (по перечислению, но не по важности) проблема - документальное оформление строительства. По российской традиции мы сначала строим, потом оформляем. Объясняется это тем, что застройщики зачастую не знают, что они построят и ждут появления хорошего арендатора для того, чтобы сделать окончательную планировку. Между тем практика рынка показывает, что при грамотном подходе можно не опасаться вынужденных перепланировок и дополнительных согласований проекта. Главное, что не будет сложностей с юридически корректным оформлением договоров аренды.

На рынке существует ряд арендаторов, для которых выполнение каких-либо из перечисленных выше требований не является критически важным. Однако вечных арендаторов не бывает. На смену им приходят другие, которые оценят качество склада, построенного по общим логистическим требованиям. Соответственно, и ликвидность объекта на рынке будет значительно выше.

Дата публикации: 13:08 16 января 2006

Источник: bpn.ru