Торговым центрам нужен командный подход

Чтобы получать прибыль, компаниям необходимо тщательно прорабатывать концепцию своих проектов. В торговой недвижимости сегодня это наиболее актуально, так как резко возросла конкуренция. На этом рынке в основном господствуют крупные западные компании, прибегающие к услугам консультантов и занимающие основной объем торговых площадей. Отечественные участники рынка занимают оставшиеся, менее значительные ниши.

Главное - информация

Начавшийся в прошлом году процесс детальной проработки строительства каждого торгового центра в столице сегодня уже в порядке вещей. Способствовало этому несколько неудачно спланированных ТЦ, которые очень долго заполнялись арендаторами. Зачастую при строительстве торговых центров к сотрудничеству не приглашаются консультационные компании и проектные организации, чтобы оценить место расположения центра и определить его потенциальных клиентов. В результате, на рынок поступало достаточно большое количество площадей, которые не приносят инвестору и арендатору ожидаемой прибыли.

Здесь, прежде всего, учитываются три фактора: доступ, видимость, целевой покупатель. В случае соблюдения этих требований торговой площади обеспечен прибыльный бизнес. Как отмечают участники рынка, при проектировании торгового центра необходимо привлечь около 10 организаций со стороны. Это консультанты, проектировщики, дизайнеры, девелоперы и другие. "В отличие от периода становления рынка теперь земля, как правило, приобретается не спонтанно, а после детальных исследований с привлечением целого ряда специалистов. Большое внимание уделяется концепции торгового центра. Недостаточно его лишь построить, необходимо сделать торговый центр привлекательным для потенциальных посетителей. И опытные девелоперы это понимают, формируя под каждый проект большую команду консультантов в различных областях, начиная со строительства и архитектуры, заканчивая освещением и организацией парковочных зон", - говорит Наталья Сазонова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International.

Помимо этого, за увеличением количества торговых центров не всегда успевают арендаторы. Это одна из существенных проблем на рынке торговых площадей. Как отмечают в компании Noble Gibbons, в настоящий момент на рынке всего около 600 компаний, которые являются нормальными арендаторами, при этом из них только 5-10 действительно грамотно занимаются продвижением своей марки, например, сеть магазинов "СпортМастер". Понятие нормальный арендатор означает - компания, которая динамично и грамотно позиционирует себя и свой товар, а, соответственно, развивает свой бизнес.

Таким образом, сложившаяся ситуация способствовала замораживанию некоторых проектов или растягиванию их строительства на неопределенный срок. Примером может служить строящийся уже несколько лет ТЦ рядом с метро "Варшавская".

Ключевые западные игроки и инвесторы - ИКЕА, Ашан, МЕТРО, OBI, Рамстор - очень тщательно относятся к выбору недвижимости для своей деятельности, так как для них это является одним из ключевых моментов в бизнесе. Отсутствие на рынке подходящих помещений вынуждает их строить здания под себя того размера и типа, который подходит именно им. Следует отметить, что, по последним данным, объем общих вложений в строительство превысил 1,5 миллиарда долл.

Профиль	Доля запросов	Запрашиваемая пл. (средняя), кв.м
Одежда	23%	250
Быстрое питание	10%	200
Салоны красоты	10%	80
Сувенирная продукция	9%	40
Аксессуары	8%	30
Услуги (туры)	7%	35
Электроника	5%	130
Товары для детей	5%	90
Обувные магазины	4%	150
Товары для дома	4%	250
Банки	4%	130
Развлечения	4%	800
Другие	7%

Динамика рынка

Общая площадь функционирующих на данный момент торговых центров составляет почти 2 млн. кв. м, причем порядка 150 тыс. кв. м открыто в текущем году. В первом полугодии в Москве начали работу пять крупных торговых центров. На сегодняшний день анонсировано 8 проектов, открытие которых намечено до конца текущего года. По словам Натальи Сазоновой, если все они выйдут на рынок, то общая площадь торговых центров увеличится еще на 500 тыс. кв. м, в основном, конечно, за счет торгового комплекса МЕГА, площадь которого 270 тыс. кв. метров.

Спрос на торговые помещения является стабильно высоким. Так, открытые в I квартале 2004 года центры сданы в аренду на 95-100 процентов. По информации компании Blackwood, чаще всего арендаторы ищут помещения под магазины одежды, однако наибольшую площадь запрашивают компании с развлекательным профилем деятельности.

Уровень вакантных площадей крайне невысок. Так для "успешных" торговых центров этот показатель составляет 2-5%, для торговых коридоров до 1,5 процентов. На сегодняшний день в Москве насчитывается около 70 крупных торговых центров.

Средняя доходность от торговых компаний колеблется от 12 до 16 процентов. Торговые центры, расположенные в центральных торговых коридорах, приносят прибыль в размере от 20 до 22 процентов. В компании Blackwood считают, что те же торговые площади, которые расположены на окраине города, приносят своим владельцам от 6 до 8 процентов. Для сравнения в Европе новые проекты приносят максимально 5-7%, поэтому для многих западных компаний Россия очень привлекательна, тем более, что их финансовые возможности намного шире российских, и придет время, когда количество иностранных игроков увеличится как в Москве, так и во всей России.

В первом полугодии 2004 года открылись следующие торговые центры

Название торгового центра	Адрес	Общая площадь , кв.м	Торговая площадь, кв.м	Якорные операторы	Дата открытия
Весна	Новый  Арбат ул., д.19 стр.1	12 300	5 700	Constellation	22 февраля
Александр Лэнд	Пришвина ул., д.22	19 700	13 700	Articoli (Bosco di Ciliegi)	4 марта
БУМ	Перерва ул., д.43 к.1	31 000	17 000	Патэрсон, Эльдорадо, Детский мир	12 марта
Новинский 31	Новинский бул., д.31	16 000	10 500	Рамстор	8 апреля
Ашан Красногорск	4-й Мякинский пр-д, д.11	20 000	16 000	Ашан	12 мая
Вэйпарк	МКАД 71 км	71 000	40 000	Мосмарт, М.Видио	30 июля

Арендные ставки

Несмотря на летний спад деловой активности, заметного колебания ставок аренды как в торговых центрах, так и на помещения на основных торговых улицах, не произошло. Они сохранили тенденцию к повышению, что, в первую очередь, объясняется нестабильным курсом доллара по отношению к национальной и европейской валюте. Сейчас они составляют от 3000 - 3400 долл. за кв.метр в год. В торговых центрах на окраине города - от 750-800 долл. за кв. метр. Минимальные ставки продажи в отдаленных районах составляют 1500-1700 долл. за кв.м, в центральных же районах (Тверская, Арбат) ставки могут достигать 20 тыс. долл. за кв.метр.

Как отмечает Наталья Сазонова, рассматривая отдельные торговые профили, можно отметить следующую тенденцию: ставки аренды для предприятий быстрого питания продолжают незначительный рост на фоне плотной конкуренции в этом сегменте. "Следует понимать, что ставки аренды в конкретном торговом объекте зависят не только от макро и микро экономических показателей, но и от локальных характеристик объекта, в том числе его местоположения, величины торговой зоны, численности населения в ней, уровня конкурентного влияния и т.п. Также влияние на арендную ставку оказывают такие факторы торгового центра, как его класс, этаж расположения секции, ее размещение относительно основных покупательских потоков, длина витрин, количество входов, конфигурация и др. Однако наибольшее влияние на ставку аренды оказывают профиль торгового предприятия и площадь секции", - говорит г-жа Сазонова.

Ставки аренды на помещения на основных торговых улицах зависят преимущественно от местоположения и площади торгового помещения. В течение года ставки в этом сегменте оставались стабильно высокими, а на наиболее популярных среди ритейлеров улицах наблюдалось повышение, которое составило 10-15 процентов.

В силу того что строительство помещений на основных торговых улицах ведется в небольшом объеме и предложение ограничено, а спрос остается высоким, а также в силу специфики использования данных помещений не только для торгового бизнеса, но и для представительских целей, ставки аренды сохранят медленный, но устойчивый рост, который в течение ближайших пяти лет ожидается на уровне 5 процентов.

События рынка

В текущем году на рынке торговой недвижимости произошел ряд крупных сделок, которые повлияют на дальнейшее развитие рынка торговых площадей и стрит ритейла. Из них управляющая компания "Тройка Диалог" победила в конкурсе на управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости, создаваемым ОАО "Торговый Дом "ГУМ". Структуры швейцарской инвесткомпании MCT Asset Management приобрели доли в компаниях ЗАО "Мосмарт", торговом операторе одноименной сети гипермаркетов и ООО "Гиперцентр", владельце недвижимости этой сети. Швейцарцы планируют инвестировать в этот бизнес до 50 миллионов долл.

Столичная розничная сеть "Петровский" до конца года прекратит существование, а на месте ее магазинов появятся универсамы группы "Седьмой континент". Владелец "Петровских" - компания "ПФК "БИН" решила выйти из розничного бизнеса, передать помещения своих магазинов в аренду "Седьмому континенту" и сосредоточиться на строительстве торгово-развлекательных центров. Кроме того, группа "Седьмой континент" присоединила еще одну московскую сеть. Недавно она выкупила три универсама сети "Семен Семеныч".

Розничная сеть "Перекресток" до конца года почти вдвое расширит сеть своих торговых точек, работающих в формате "магазин у дома". В июне компания подписала соглашение о франчайзинге с московской сетью "Продмикс", владеющей восемью магазинами "шаговой доступности". Участники рынка предполагают, что на самом деле речь идет о поглощении сети "Перекрестком".

Еще одна интересная новость - второй по величине германский ритейлер Rewe выходит на российский рынок с форматом продуктовых супермаркетов Billa. Совместно со своим российским партнером, холдингом "Марта", Rewe рассчитывает открыть 40 магазинов, причем 20 магазинам "Марты" придется ради этого прекратить сотрудничество с другой известной маркой - Spar.

До конца 2004 года планируется открытие еще 8 торговых центров:

Название тогрового центра	Адрес	Общая площадь, кв.м	Торговая площадь, кв.м	Якорные операторы	Дата открытия
Sun Paradise	Боровское ш., д.6	11 700	6 200	Перекресток, Техносила	IV квартал
L-153	Люблинская ул., д.153	65 000	-	Ашан, Эльдорадо	Октябрь
Екатериновка Рамстор VII	Рублевское ш., д.62	85 000	37 000	Рамстор	IV квартал
Дрим Хаус	Рублевское ш., Барвиха	12 600	9 500	-	IV квартал
Пятая Авеню	Маршала Бирюзова ул., д.32	44 000	17 000	Перекресток, Синема парк	декабрь
Мосмарт 2	Дмитровское ш., д.116	26 000	22 500	Мосмарт, М.Видио	сентябрь
ИКЕА Химки Молл	Химки, мкрн.8	270 000	180 000	Ашан, OBI, М.Видио, Стокманн	декабрь
Тобтим	Овчинниковский средний пер., д.10	7 400	6 300	Рамстор, шестизальный кинотеатр Paradise Production	сентябрь

В перспективе

С одной стороны, развитие московского рынка коммерческой недвижимости идет по примеру крупных центрально-европейских городов, таких, как Варшава. С другой, не целесообразно сравнивать Москву с другими столицами Центральной Европы, поскольку Москва - это уникальный город. По мнению руководителя отдела офисных площадей консультационно-риэлторской компании Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева, в перспективе Москва окажется на таком же уровне развития, как Лондон. Здесь играет роль емкость рынка, количество населения, средний доход. Например, при учете всех этих компонентов получается следующая картина по текущей покупательной способности различных рынков: в Праге емкость рынка составляет 5 млрд. долл., в Варшаве - 10 млрд. долл., в Москве - 66 млрд. долл., в Париже - 86 млрд. долл. Возможно, что потенциал российского рынка коммерческой недвижимости не будет исчерпан даже в ближайшие 10 лет.

Как отмечают в Colliers International, при грамотном подходе компаний к разработке новых проектов по торговой недвижимости, рынок продолжит развиваться в правильном направлении. Для российских компаний необходимо более детально прорабатывать свои проекты.

Дата публикации: 10:27 05 октября 2004

Источник: bpn.ru