Оптимистические итоги с тревожным прогнозом

Год 2005-й прошел в России под аккомпанемент чиновных обещаний о скорой доступности жилья. Для этого, уверяли власти всех уровней, строители должны возводить больше новых домов. Несмотря на замедление темпов строительства, петербургские компании выполнили обязательства: к сдаче предъявлены площади, превышающие обещанные 2,3 млн кв.м.

В канун Дня строителя председатель Комитета по строительству (КС) Роман Филимонов радовался: «Наконец-то мы вышли на нормальные объемы сдачи, и строительный комплекс начал вводить жилье равномерно, не оставляя все объекты на конец года». За первое полугодие в Петербурге сдано более 800 тыс. кв.м, к 1 декабря госкомиссия приняла в эксплуатацию 1,6 млн, и, судя по постановлениям правительства, застройщики должны были бы сдать в 2005 году 3,2 млн кв.м жилья. По данным Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, город мог бы получить по итогам года 2,6 млн кв.м жилья, однако есть целый ряд причин, по которым госкомиссия не может их принять. Например, монополисты не обеспечивают объекты теплом и электроэнергией.

Аналитики рынка пугают: строительные объемы уже через полтора года сократятся до 1 млн. Новых объектов закладывается мало, компании «сбрасывают» пятна под застройку – специализированные издания пестрят объявлениями о продаже участков.

По данным КС, сегодня действуют 22 распоряжения на проведение изысканий, 21 объект в работе по результатам инвестиционных торгов, строятся 427 жилых и коммерческих объектов. По оценке корпорации «ЛЭК», сегодня в продаже находится 3,5–3,7 млн кв.м строящегося жилья. Чиновников беспокоит, что объекты финансируются с перебоями, сроки сдачи переносятся. Причина, по признанию застройщиков, в отсутствии оборотных средств, хотя и бизнес, и власть не отрицают, что ресурсов на достройку уже начатых объектов достаточно. Вместе с тем, некоторые ведущие компании еще в начале года заявили о сокращении объемов строительства и пересмотрели планы запуска новых домов.

В крупных европейских городах, рассказал один из высокопоставленных чиновников из Смольного, столько, сколько у нас, не строят – 200–300 тыс. кв.м в год, не больше. Именно такой объем жилья удается реализовать берлинским или парижским застройщикам. По словам президента корпорации «Строймонтаж» Артура Кириленко, максимальные объемы, которые можно продать в Петербурге – 1,5–1,8 млн кв.м в год. «Строительный рынок очень инерционен и имеет длительный технологический цикл. Сегодня закладывается то, что поступит в продажу через год-полтора. Нынешнее сокращение объемов строительства может привести к жесточайшему кризису предложения, вызвать новый галопирующий рост цен», – предостерегает вице-президент корпорации «ЛЭК» Сергей Сыровойский.

Сами мы не местные

Свято место пусто не бывает. В то время как целый ряд петербургских компаний уменьшает объемы, московские и иностранные инвесторы активизируют и расширяют свое присутствие в Петербурге. Причем на льготных условиях. Пул инвесторов из Шанхая собирается весной выйти на площадку в 180 га, чтобы начать строительство многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина», прозванного в народе «китайским кварталом». Городское правительство причислило «миллиардный» проект к стратегическим, в результате чего все согласования по нему проходят с космической скоростью. Земля отдана с учетом нагрузки в $10 на 1 кв.м будущей площади, в то время как местные девелоперы вынуждены выкладывать по $300.

Столичные компании долгое время не обращали внимания на петербургский рынок. Сегодня ситуация изменилась: недавно появившиеся крупные московские игроки («РосСтрой», «Синтез Девелопмент», «Пионер», «Гиперцентр» и др.) стали составлять серьезную конкуренцию местным фирмам. Одна из первых «ласточек» – «Московская инвестиционно-строительная компания» – уже сдала госкомиссии объект в Купчино. Набирает обороты финская «ЮИТ Лентек», до недавнего времени работавшая на подрядах и на строительстве нежилых объектов. По словам директора департамента маркетинга и стратегического развития ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Михаила Бимона, в город готовятся прийти компании из Казахстана.

Доступно не всем

Только к середине года петербургской администрации удалось разобраться с определением доступного жилья. «Конечно, сегодня востребовано дешевое жилье в прямом смысле этого слова – панельные дома простых планировок, расположенные, как правило, на окраинах города. И такие дома строятся. Однако мы стремимся к тому, чтобы всем жителям города было доступно жилье в современных комфортных домах. И задача не в том, чтобы строить дешевое жилье, а в том, чтобы покупка квартиры была реальной. Доступное жилье – это жилье, которое человек может приобрести с помощью разных кредитных схем, рассрочек, государственных программ», – говорит вице-губернатор Александр Вахмистров. Федеральные чиновники ввели в обиход новое понятие – индекс доступности. Это соотношение стоимости жилья (в регионах она разнится) и заработной платы. Согласно мировой практике, цена квартиры должна составлять 3 годовых зарплаты. Если требуемую сумму собрать не удается, правительство советует воспользоваться ипотечным кредитом.

По словам Александра Вахмистрова, ипотеку пока нельзя назвать массовой: «Мы поставили задачу в 2005 году прийти к показателю 3 тыс. кредитов в год, что составляет около 10% от общего количества новых квартир. В первом полугодии выдано 1700 ссуд, а в последние месяцы до 16% квартир на объектах приобретается через ипотечную схему. Поэтому, возможно, в 2005 году мы выйдем на уровень 5 тыс. кредитов, что составит примерно 15% от построенного жилья за этот период, или каждая шестая квартира».

Вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан после целой серии конференций, посвященных альтернативным финансовым инструментам, заявил: «Все равно основным источником финансирования строительства еще долго будет долевка».

Действительно, ни ПИФы, ни облигационные займы, ни, тем более, IPO застройщикам пока не интересны, но к ипотеке они более благосклонны.

Правительство РФ ожидает, что к 2010 году объем ипотечного кредитования вырастет в 30 раз. Увеличив уставный капитал Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, наладив систему страхования и запустив в оборот ипотечные ценные бумаги, власть рассчитывает снизить процент по ссудам до 6–7% годовых и таким образом поднять упавший было спрос на жилье. Если к этому моменту объемы ввода квадратных метров в стране не удвоятся, строителей обещали наказать. Между тем участники рынка полагают, что государство не предпринимает реальных шагов для реализации собственной программы по доступному жилью. В частности, доходы населения не поспевают за инфляцией, которая, в свою очередь, подталкивает цены на новостройки.

Перелом

По словам Сергея Сыровойского, за последние полтора года цены снижались только в Петербурге, в других регионах они активно росли: «Во Владивостоке и Сочи, например, цены выше питерских, в Екатеринбурге и Иркутске – на уровне наших. Я уже не говорю про Москву. «Исторически» разница цен двух столиц почти всегда составляла около 40%, сейчас разрыв увеличился в 2 раза. Это ненормально. И ситуация, безусловно, будет выравниваться». Действительно, в 2005 г. отмечено явное замедление темпа, с которым прирастали цены на недвижимость в предыдущие годы.

Процесс начался осенью 2004 г., а к лету цены не просто встали: застройщики, нуждаясь в оборотных средствах, снижали стоимость квадратного метра, маскируя свои действия рекламными акциями. Предлагались специальные скидки для разных категорий граждан, а также рассрочки на несколько лет с минимальным первым взносом и т.д.

Однако в конце этого года, по оценкам аналитиков Управляющей компании «Арсагера», для инвесторов «наступил интересный момент» для выхода на первичный рынок жилья, поскольку в этом секторе ожидается увеличение доходности. «Доходность инвестиций в недвижимость обеспечивается ростом стоимости жилья по мере готовности объекта (10–15% годовых) и ростом индекса цен на недвижимость на 15–20%», – говорит заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов.

Осенью жилье начало плавно дорожать, что, видимо, связано с суммой факторов. Традиционная сезонная активность на рынке, перманентное удорожание стройматериалов, иссякающий «жировой» запас застройщиков – эти и другие факторы, видимо, привели к тому, что к концу года цены на жилье начали подниматься. «Обозначились явные симптомы того, что отложенный спрос достиг критической массы. Граждане испугались нового ценового витка. Такая реакция потребителей может означать начало оживления рынка, а движущей силой этого процесса может выступить психологический фактор, хотя объективных, экономических предпосылок к такому повороту осенью 2005 года еще не было», – пояснил Сергей Сыровойский.

По данным специалистов «М-Индустрии», цены растут, несмотря на увеличение объема предложения. По предварительным расчетам, среднегодовая стоимость квадратного метра жилья в 2005 г. составила 29,7–30,8 тыс. руб. при курсе доллара 28 руб. К концу года этот показатель достиг 33,6 тыс. руб., что на 13–15% выше уровня 2004 г. Предыдущие два года прирост составлял свыше 30% в год. По оценке специалистов холдинга, при этом себестоимость строительства за год выросла примерно на 35% за счет повышения расценок на строительно-монтажные работы, роста стоимости стройматериалов, увеличения отчислений в бюджет, удорожания энергоресурсов, высоких ставок по кредитам и пр. В свою очередь КС рассчитал минимальную себестоимость строительства. По словам Романа Филимонова, она оказалась на $100–200 меньше той, которую называют застройщики. «А если у компании есть собственное производство, строительство обойдется еще дешевле», – подчеркивает он.

Все включено

Чиновники полагают, что снизить себестоимость можно, в том числе предоставляя застройщикам инженерно подготовленные участки. «Короткие» пакеты закончились. Сегодня Фонд имущества предлагает на торгах полностью «упакованные» пятна. Большие территории (например, квартал 56 Северо-Приморской части) подготовило для продажи Управление инвестиций (УИ). Часть пакетов формируют сами застройщики, получившие это право по конкурсу. По словам директора УИ Льва Винника, на руках у потенциальных инвесторов – примерно сотня пакетов, кроме того, в ближайшее время на торги будут выставлены десятки участков на Юго-Западе, в процессе разработки – территория Северной долины. Чиновники стремятся запустить систему массовых торгов и с начала года начать формирование пакетов по штучным объектам.

К концу года застройщики выяснили, что покупка участка на торгах – не в пример дешевле целевого предоставления. Генеральный директор ЗАО «Трест 47» Михаил Зарубин, выступая на III съезде строителей, потребовал, чтобы администрация скорректировала в меньшую сторону право застройки участков, полученных целевым образом. По словам Романа Филимонова, в нынешней стартовой цене учтено «отставание инженерной подготовки земельных участков». Соответственно, землю предлагают по $30–40 за 1 кв.м.

Весеннее равновесие

К концу прошлого года наметились тенденции, которые, возможно, будут развиваться и в этом году. Например, начался отток покупателей на вторичный рынок, возобновились бартерные расчеты застройщиков с поставщиками и субподрядчиками. «Год 2005-й был напряженный, но опасений по объемам ввода немного, больше тревожат следующие два года, а 2008-й вообще не просматривается», – признался Роман Филимонов. По расчетам УК «Арсагера», ожидается снижение объема предложения параллельно с ростом спроса. По данным компании, по новым правилам, в соответствии с федеральным законом о долевом строительстве, вступившем в силу 1 апреля 2005 г., не выдано ни одного разрешения на строительство. «Поскольку рынок цикличен, рано или поздно соотношение спроса и предложения будет урегулировано и в Петербурге. По нашим прогнозам, при оптимистичном (с точки зрения застройщиков) варианте развития событий, равновесие наступит весной. Впрочем, более реальный срок – осень 2006 года», – заявил Сергей Сыровойский.

Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», проанализировав состояние рынка, пришла к выводу, что негативные явления наблюдаются, в основном, в сегменте массовой застройки. Элитный сектор, равно как и малоэтажный, остаются достаточно спокойными островками рынка, поэтому целый ряд компаний пытаются обустроиться в этих сегментах. Однако элита – товар штучный, поэтому специалисты ожидают жесткую борьбу за клиента в этих секторах уже в ближайшее время. Михаил Бимон прогнозирует рост в массовом секторе в 2006 г. на уровне 10–15% (в рублях) и вместе с тем отмечает: «Жилье в удачных объектах (а в городе начато достаточно много интересных проектов) может подорожать и на 25–30% в течение 2006 года».

Блиц-опрос

Какие из существующих схем финансирования строительства, по вашему мнению, можно назвать перспективными?

Роман Филимонов, председатель Комитета по строительству:

- Сегодня наиболее перспективным механизмом финансирования строительства является выпуск корпоративных облигаций. В этом году на бирже ценных бумаг петербургскими строительными компаниями размещено облигаций со сроком обращения до 2008 года примерно на 2,5 млрд руб. Эта схема доступна, прежде всего, крупным застройщикам, работающим не первый год на рынке недвижимости и имеющим надежную финансовую историю. При предоставлении услуг такой компании банку понятно, как дебитор будет возвращать деньги. К тому же не секрет,.что сегодня банки неохотно предоставляют кредит под недострой, в качестве альтернативы предлагают услуги по размещению облигаций. Объяснить такую позицию банков можно тем, что облигации - та же форма кредитования, только более понятная.

Игорь Жигунов, глава представительства 000 «Городской Ипотечный Банк» в Санкт-Петербурге:

- До вступления в силу Закона «Об участии в долевом строительстве...» застройщики могли одновременно занимать средства и у банков, и у дольщиков. Сегодня они вынуждены решать: взять в долг у одного кредитора (банка) или у многих (дольщиков), заимствовать на внешнем рынке (например, выпустив корпоративные долговые обязательства) или придумать иную схему.

Ипотечное кредитование застройщиков - один из возможных, но пока что не слишком перспективный вариант. Им теперь приходится брать деньги в банке, что обходится дороже, но зато это более цивилизованный способ. В рамках нового закона строительным компаниям довольно сложно юридически и экономически оформлять договоры долевого участия из-за введенных пунктов закона (НДС, солидарная ответственность банка и застройщика). Когда будут внесены соответствующие поправки в нормативный акт, возможно, эти схемы будут работать.

Алексей Астапов, заместитель председателя правления УК «Арсагера»:

- Статистика говорит о том, что 44% населения заинтересовано в инвестициях в недвижимость, однако практика показывает, что, например, из всего объема приобретаемого на первичном рынке жилья не более 15% покупается в инвестиционных целях.

Это происходит потому, что многим не хватает средств на покупку целого объекта недвижимости (например, квартиры стоимостью от $30 тыс.), а имеющий такой ресурс наталкивается на юридические, административные и прочие сложности при оформлении сделки. Также опасения потенциальных клиентов вызывают риски, связанные с застройщиками и др. На мой взгляд, хорошими перспективами обладает такая форма инвестиций в недвижимость, как закрытый паевой инвестиционный фонд. Управляющие компании собирают средства инвесторов в общий портфель, после чего вкладывают их в объекты недвижимости, стараясь извлечь максимальный доход. Инвестор в этом случае лишь принимает решение о вложении средств, перекладывая все остальные вопросы на управляющую фондом компанию.

Дата публикации: 15:44 20 января 2006

Источник: bpn.ru