Время расставлять акценты

Наступивший год обещает нам много интересного на рынке жилищного строительства. Пробелы федерального и регионального законодательства, финансовое истощение застройщиков, рост инвестиционных рисков - все это и многое другое потребует от власти и бизнес-сообщества совместных и решительных действий.

Итоги минувшего строительного года петербургские чиновники комментируют с пафосом.

"Мы изменили ситуацию", "Мы начали строительство ЗСД", "Разрешена проблема" - вот лишь некоторые фразы из недавнего выступления губернатора Валентины Матвиенко. Она даже заявила, что в 2005 году поставлен абсолютный рекорд за всю историю жилищного строительства в Петербурге - в эксплуатацию ввели почти 2,3 млн кв.м жилья (динамику последних лет см. в табл. 2). По ее словам, при советской власти строилось самое большее 1,7 млн кв.м.

Однако знатоки того периода свидетельствуют, что, например, в 1962-1963 годах жилья в городе построили как раз столько же, только вот горожан, очевидно, было гораздо меньше. Впрочем, мы нисколько не умаляем заслуг Смольного, главное - чтобы чиновники не перехвалили себя.

Климат не тот

В прошлом году, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, большинство строительных компаний приспособилось к новому Градостроительному кодексу, и теперь необходимо начинать работу в соответствии с принятым Генеральным планом.

Однако сами застройщики упорно твердят о кризисе градостроительных правил. Парадокс ситуации в том, что сегодня никто не знает, какой именно должна быть процедура согласования строительных проектов. В профильных комитетах на этот счет не могут дать внятного ответа.

"Застройщики сталкиваются с тем, что, когда подготовлены и согласуются одни документы, выясняется, что они уже не нужны, а необходимы бумаги аналогичного содержания, но с другим названием, - сокрушается генеральный директор ООО "Строительная компания "Петербургская Недвижимость" Василий Селиванов. - За непродолжительное время согласующие инстанции могут кардинально менять решение, не желая порой узнавать собственноручно подписанные бумаги".

Ввод Генплана, разумеется, внес определенную ясность, но правила застройки не готовы, и поэтому полный ответ, что и где можно строить, застройщики получат еще очень нескоро. К тому же, по мнению строителей, Генплан имеет очень много серьезных недоработок.

Например, он осложнил вопросы вывода из центра города промышленных предприятий, поскольку за многими территориями, на которых они располагаются, теперь закреплен статус промышленных зон. Инвесторам, которые могли бы организовать перевод предприятий и застройку освободившихся территорий современными деловыми и жилыми зданиями, теперь это неинтересно.

"В целом инвестиционный климат в городе ухудшается, - считает г-н Селиванов. - Риски, в том числе риск несвоевременного согласования проекта, возрастают, и это, конечно, закладывается в себестоимость строительства, которая неминуемо растет".

Между тем основной проблемой строительного рынка остается пресловутый 214-й закон о долевом строительстве. Лимит времени, отделяющий застройщиков от начала сооружения объектов, подпадающих под действие этого документа, практически исчерпан. Как результат: будут активно осваиваться альтернативные (обходные) механизмы привлечения финансов. Палки в колеса

В то же время обилие обходных схем, по мнению экспертов, так или иначе создаст на рынке хаотичную картину - сродни той, которая была в середине 1990-х годов, на заре формирования практики долевого участия в строительстве, когда каждый участник рынка на свой манер "мастерил" договор.

Но, к сожалению, в ближайший год это станет одной из палок в колеса развития ипотеки на первичном рынке. Разнообразные и непривычные схемы банки будут рассматривать медленно и нехотя, и результата прошлого года, когда адресные программы банков увеличились в разы, в 2006 году достичь, очевидно, не удастся.

Тем не менее в наступившем году ипотека вопреки всем сложностям будет развиваться. Это нужно и застройщикам, и банкам, и покупателям строящихся квартир. Кстати, в 2005-м, по некоторым оценкам, количество ипотечных сделок на рыке жилищного строительства в среднем по Петербургу оставалось низким и не превысило 3% от общего количества. Хотя в некоторых компаниях через ипотеку продавали до 10-15% жилья, а в некоторые месяцы - и до 30%.

В планах этого года, скажем, у ЗАО "М-Индустрия" значится 7-10% ипотечных сделок. У "Петербургской Недвижимости" запросы серьезнее - не менее 25%. Холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ" совсем скоро обещает приступить к реализации ипотечных программ совместно с несколькими крупными российскими банками.

Объем кредитования может достичь $100 млн. Но дальше всех в своих устремлениях идет вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. Он считает, что к 2008 году, когда в городе будет вводиться 2,7-2,8 млн кв.м жилья, половина будет реализовываться в рамках различных ипотечных программ, банковских субсидий и т. п.

Также будут развиваться и использоваться такие инструменты, как проектное финансирование и размещение облигационных займов. В частности, упомянутое ЗАО "М-Индустрия" поначалу планирует вкладывать около 80% средств в возведение каждого объекта, а в дальнейшем перейти на 100%-е финансирование всех строящихся домов из собственных и привлеченных средств. Для этого фирма намерена обратиться в банки и инвестиционные компании.

"Мы рассчитываем получить займы под 14% годовых под залог земельных участков, - рассказывает генеральный директор компании Денис Тихонов. - Переговоры с петербургскими и столичными банками уже ведутся. До тех пор пока наша компания не перейдет на полное самофинансирование всех строек, мы будем обращаться к долевым схемам".

Кроме того, эта фирма предполагает выйти на публичные рынки капиталов. В настоящее время она формирует структуру рублевого облигационного займа. Его размещение намечено на I квартал 2006 года. Таким образом, "М-Индустрия" (вслед за "Северным городом", Группой ЛСР и холдингом "Эталон-Лен-СпецСМУ") имеет шансы стать четвертой петербургской компанией, которая эмитировала облигации.

Цены вырастут

Эксперты полагают, что в 2006-м спрос и предложение сбалансируются, а период длительной стагнации на рынке жилищного строительства завершится. (Напомним: спад покупательского спроса впервые был зафиксирован в начале 2004 года, затем последовала стагнация, а первые позитивные перемены наметились лишь в конце III квартала 2005-го).

Способствовать этому, как замечают специалисты, будет и пока небольшое количество объектов, заявленных к сдаче в 2007 году, объем которых примерно вдвое ниже сегодняшнего уровня платежеспособного спроса.

"Все это приведет к тому, что цены на первичном рынке начнут расти на уровне 0,5-1% в первое полугодие, а затем ощутимо быстрее, достигнув к концу года ежемесячной прибавки в 1,5-2% и до 3% в отдельные месяцы. Это в большей степени коснется массового жилья, хотя элитное также будет дорожать, но более плавно", - поясняет Денис Тихонов.

По оценке президента холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслава Заренкова, квартиры в строящихся домах подорожают по итогам года на 15-30%. "Цена на недвижимость постоянно растет, - говорит он. - Это общий закон экономики. Если же недвижимость дешевеет, значит, рушится экономика страны. Уверен, что у нас этого не случится".

Еще одной характерной чертой 2006 года, как утверждают эксперты, станет дифференциация проектов по качеству: серьезные компании, заботящиеся о репутации и имеющие долгосрочные планы, будут инвестировать средства в повышение потребительских качеств домов. И это, по словам Василия Селиванова, будут очень выгодные вложения, ведь потребителю сегодня явно не хватает проектов высокого уровня, и он готов за них переплачивать. Фирмы, которые не намерены работать на рынке долго, скорее всего, не будут уделять внимания качеству.

Работа над ошибками

Как заявляют городские чиновники, в 2006 году они должны не только сохранить достаточный объем предложения пятен под застройку, но и разнообразить его. "Для торгов мы планируем подготовить документацию на участки под строительство не менее 2,2 млн кв.м жилья и сохранить на уровне прошлого года количество пятен иного назначения", - делится планами Роман Филимонов.

Кроме того, будут запущены торги за комплексное освоение территорий, что позволит дополнительно подготовить земли в Каменке, на Юго-Западе и в Северной долине. На инженерную подготовку новых площадок под жилищное строительство выделено более 700 млн рублей - это территории Северо-Приморской части, Юго-Запада, Ржевки-Пороховых, СУНа. А вот по мнению директора Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) Павла Созинова, власть сегодня должна четко расставить приоритеты - в каком направлении следует развиваться строительному комплексу.

И прежде всего необходимо исправлять допущенные ошибки: принять наконец поправки в закон о дольщиках, полностью обеспечить правовое поле для развития ипотеки, внести на рассмотрение в Госдуму РФ и принять федеральный закон о стройсберкассах и обеспечить государственную поддержку этого механизма привлечения средств, легализовать накопительные схемы и т.п.

Дата публикации: 10:54 24 января 2006