Пятиэтажная опера в трех актах

Давным-давно в нашей стране была совсем иная жизнь. Флаг был красным, партия — единой, а пятилетки выполнялись ударными темпами. Во время ноябрьских демонстраций в центре города останавливалось дорожное движение, а люди с транспарантами совершали марш-броски до мавзолея, где на трибуне их встречал Никита Хрущев. Период, когда Хрущев возглавлял государство, запомнился появлением кукурузных полей, водородной бомбы и обещанием показать Америке «кузькину мать».

Для москвичей же 1960-е ознаменовались получением отдельных квартир в пятиэтажных домах панельного типа, которые почти сразу получили в народе название «хрущевки».

Прошли годы. Изменилась страна, появились новые ценности и новая архитектура. Но пятиэтажки существуют и сейчас, причем даже в центре города. Так было до начала этого тысячелетия, когда мэр Москвы пообещал до конца 2010 года снести все «хрущевки» и предоставить их жильцам комфортабельные квартиры в новостройках. Возникает вопрос: как и, главное, за чей счет это будет реализовываться?

Акт первый. Город

Сразу отметим, что московские власти подошли к вопросу серьезно: ликвидировано уже порядка 4 млн кв. м ветхого и пятиэтажного жилья из 6,5 млн предусмотренных. В конце 2005 года даже планировалось устроить торжественную церемонию сноса последней пятиэтажки в Центральном административном округе. Хотя этого так и не произошло, размах деятельности городского правительства впечатляет.

Выгода города в принципе очевидна. Москва растет, на месте снесенных пятиэтажек строятся более современные жилые дома. Город обновляет жилищный фонд, экономя земельные ресурсы. На месте «хрущевки» возводится многоэтажный дом, значительно превосходящий ее по площади. Освобождаются территории для возведения новых, в том числе нежилых объектов. Не стоит забывать и про коммерческую выгоду — рентабельность комплексной реконструкции района составляет до 10%. И на сегодняшний день Москва успешно воплощает в жизнь программу реконструкции устаревшего жилого фонда.

Но откуда берутся деньги на акцию подобного масштаба? Просто из одной любви к народу все пятиэтажки снести очень сложно. Городской бюджет — не бездонная бочка. Оказывается, основой программы является несложная схема — так называемое волновое переселение. Город выделяет застройщику пустой земельный участок, тот на свои средства строит на нем жилое здание. В этот дом или его часть переселяет жильцов одной или нескольких «хрущевок», которые планируется снести первыми. Фирма-застройщик получает следующий земельный участок, где снесена ранее расселенная пятиэтажка.

Далее такая схема повторяется то количество раз, которое указано в договоре между застройщиком и городом. Застройщик получает определенное число квартир в каждом построенном им доме или другой земельный участок под строительство коммерческих зданий.

По данным специалистов, городу достается не менее трети квартир в возводимых по приведенной выше схеме домах. Учитывая, что общая жилая площадь новостройки превосходит площадь пятиэтажки в четыре–шесть раз, можно не сомневаться в очевидной выгоде, получаемой городом. Что же думают по этому поводу фирмы-застройщики?

Акт второй. Застройщики

Получить у города земельный участок под строительство — дело трудное и недешевое. Поэтому застройщику легче отдать городу треть квартир в новых домах, чем не строить вообще.

Существует, правда, еще такой вариант преобразования районов пятиэтажной застройки, как реконструкция, но он гораздо менее выгоден девелоперам, чем снос. По словам директора по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслава Тимербулатова, реконструкция 1 кв. м в старом доме лишь на 20% дешевле нового строительства, при этом пятиэтажка — это порядка 2,5 тыс. кв. м, новостройка на той же площади — 15 тыс. кв. м. Видимо, поэтому реконструкция и надстройка пятиэтажек и стали скорее исключениями из общего правила.

Справедливости ради уточним, что расселять «хрущевки» застройщики тоже зачастую берутся неохотно. И дело не только в экономической выгоде. При расселении жителей застройщик сталкивается с рядом социальных проблем, которые сложно решить без поддержки местных органов самоуправления.

Одна из наиболее явных трудностей — резкое увеличение разводов и зарегистрированных родственников в доме, предназначенном под снос. Представители столичной власти более эффективно, чем застройщики, могут доказать, что развод фиктивный, а регистрация родственника прошла после того, как в доме «закрыли» прописку.

Сегодня по программе ликвидации ветхого и пятиэтажного фонда наиболее активно работают компании «Конти» и «Тема», которые еще с 1998 года принимали участие в таких мероприятиях. Также на сегодняшний день столичные власти полностью одобрили проект корпорации Mirax Group по застройке района Фили-Давыдково. На его территории Mirax Group предполагает снести 28 типовых домов и построить 1 млн кв. м жилья бизнес-класса. Стоимость проекта составляет около $3 млрд.Но на что могут рассчитывать сами жители «хрущевок» при переезде в новостройки?

Акт третий. Житель пятиэтажки

В 2000 году было принято постановление правительства Москвы «О порядке переселения собственников, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы». Этот нормативный акт урегулировал все спорные моменты в процессе расселения сносимых домов, четко определив порядок назначения компенсации за утраченное имущество.

Вся программа расселения построена по территориальному признаку: предпочтение отдается бывшему району проживания жильцов. Жители сносимых домов должны переехать в новый дом в том же районе. Исключением являются только жители ЦАО и Зеленограда — их обязаны переселить в пределах округа.Как происходит сам процесс расселения? Прежде всего это зависит от формы собственности на квартиру: муниципальная она или приватизированная. Также имеет значение, является ли квартира, подлежащая расселению, единственным местом проживания хозяев или нет.

Собственник жилого помещения вправе рассчитывать на предварительное и равноценное возмещение. Если квартира является единственным местом его жительства, то застройщик, осуществляющий переселение, либо Департамент муниципального жилья и жилищной политики (управление муниципального жилья административного округа) обязаны предоставить компенсацию — равноценное жилое помещение.

В случае, когда собственник решил сам купить себе жилье, отказавшись от предложений города или застройщика, он может претендовать на возмещение рыночной стоимости своей квартиры и соответствующей компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Но случаи, когда жильцы предпочитали денежную компенсацию вместо квартиры, достаточно редки.

Собственника жилого помещения должны уведомить о сносе в письменной форме о решении не позднее чем за год до предстоящего изъятия жилплощади. Выкуп квартиры до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с его согласия.

Граждане вправе не давать согласие на изъятие своего жилого помещения или не согласиться с выкупной ценой и другими условиями. В этом случае орган государственной власти или местного самоуправления, принявший это решение, может обратиться в суд с иском о выкупе квартиры. Такой иск предъявляется в течение двух лет с момента направления собственнику жилья уведомления о сносе дома.

Подобные судебные разбирательства очень невыгодны расселяющему лицу. Они могут длиться достаточно долго, что явно на руку ответчику, т. е. хозяину квартиры. Поэтому скорее всего тот, кто занимается расселением, попытается договориться с хозяином без обращения в суд.

Предоставляемое взамен жилье должно иметь столько же комнат, как и старое. Причем это никак не зависит от фактического размера квартиры и ее планировки. По этой причине многие переселенцы заметно выигрывают в метраже. Например, размер однокомнатной квартиры в новостройке эконом-класса составляет 40–45 кв. м, однокомнатной квартиры в пятиэтажке — 30–32 кв. м. За дополнительный метраж человек либо не доплачивает ничего, либо эта доплата минимальна.

По мнению специалистов, средний коэффициент переселения по Москве составляет порядка 1,55: если на жителя пятиэтажки приходилось 16 кв. м, при расселении он получит почти 25 кв. м. Учитывая, что на данный момент стоимость 1 кв. м жилья в пятиэтажном доме и в новостройке эконом-класса различаeтся в среднем в полтора раза, обмен получается довольно выгодным.

Эпилог. О вреде частной собственности

Переселение жильцов муниципальных квартир происходит по несколько другим правилам. Более того, новое постановление защитило права граждан при переселении, таким образом, конфликтные ситуации, связанные со сносом домов, стали редким явлением.

При ближайшем рассмотрении оказалось, что постановление городских властей хотя и регулирует порядок расселения пятиэтажек, но совершенно не раскрывает перед простыми обладателями муниципального жилья их прав и возможностей. Из точных цифр в этом документе фигурирует только одна: «По договору социального найма гражданину с его согласия может быть предоставлено жилое помещение размером, менее социальной нормы для семьи данной численности, но не менее 16 кв. м общей площади на каждого члена семьи». К сожалению, подобные документы представляют ценность в основном для юристов и чиновников.

Но существует еще и закон города Москвы, согласно которому жильцы пятиэтажек могут встать на учет для улучшения своих жилищных условий, если на каждого прописанного жильца приходится менее 10 кв. м жилплощади. Для коммунальных квартир цифра составляет 15 кв. м.

Надо отметить, что данная категория жильцов при расселении получает новые квартиры вне очереди. Немаловажным фактом является и то, что граждане, проживающие в одной квартире, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления признаются разными семьями. Соответственно, они подлежат отдельной постановке на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть если в одной квартире живут родители и их совершеннолетний ребенок с семьей, они могут независимо друг от друга подать заявление на улучшение жилищных условий.

Запрещено селить в одну комнату без письменного согласия совершеннолетних граждан разного пола. Исключением являются только муж и жена. Площадь, выделяемая на одного человека, согласно закону города Москвы, составляет 18 кв. м. Как это работает в реальности?

Возьмем, к примеру, среднестатистическую семью (муж, жена и их совершеннолетний сын), которая проживает в пятиэтажке в однокомнатной квартире. Такой семье должны выделить двухкомнатную квартиру. Усложним ситуацию. Сын женился и прописал жену к себе. Он и его родители отдельно подали документы на улучшение жилищных условий. В этом случае они могут рассчитывать на две квартиры. Если прописать еще и бабушку, которой срочно понадобился уход, то можно получить и три.

Так что в целом снос выгоден хозяевам квартир в муниципальных пятиэтажках.

Ситуация с пятиэтажками складывается так, что недовольных практически нет. Город избавляется от очередников на улучшение жилищных условий, застройщики получают прибыль, жильцы «хрущевок» имеют реальную возможность переехать в квартиру большего метража в новом доме. Остается надеяться, что и существующее положение останется без изменений и благополучно завершится со сносом последней пятиэтажки.

Роман Куман, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Очень часто, получив сообщение о том, что дом попал в зону общественно важной стройки и будет снесен, люди обращаются за помощью к риэлторам. Но мы не можем участвовать в этом процессе: вопрос находится в компетенции управления муниципального жилья соответствующего административного округа Москвы. Поэтому жильцам сносимых домов я рекомендую обратиться в это ведомство за разъяснением своих прав и обязанностей. И конечно, ознакомиться с соответствующими законами.

До 2000 года при расселении подлежащих сносу домов возникало много споров и судебных разбирательств. Связаны они были в основном с оценкой имущества. Жители были не согласны с размером компенсации, объявленным государственным оценщиком, им приходилось обращаться в независимые организации и отстаивать свои интересы через суд. В 2000 году было принято постановление правительства Москвы № 30 «О порядке переселения собственников, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы». Новое постановление защитило права граждан при переселении — конфликтные ситуации, связанные со сносом домов, стали возникать редко.

Дата публикации: 09:55 31 января 2006

Источник: bpn.ru