Юго-Западу грозит дефицит предложения новостроек

Юго-Западный административный округ столицы остается одним из самых привлекательных секторов московского рынка недвижимости как для покупателей жилья, так и для застройщиков. Он имеет сложившуюся инфраструктуру, здесь ведется активное возведение жилья — и точечно, и комплексно.

К преимуществам ЮЗАО большинство специалистов относят наличие крупных зеленых массивов, что в последнее время положительно сказывается на темпах реализации нового жилья: на территории округа расположены Битцевский, Бутовский и Тропаревский лесопарки, Воронцовский парк. Учитывая преобладающую в Москве розу ветров и незначительное число промышленных предприятий, расположенных в ЮЗАО, можно сказать, что это еще и один из самых экологически благополучных округов столицы.

Важнейшей из проблем для нас является…

Конечно, имеются на Юго-Западе и серьезные проблемы, важнейшей из которых является транспортная: темпы строительства дорог и дорожно-транспортной инфраструктуры заметно отстают от темпов возведения жилья. В итоге пропускная способность местных магистралей не удовлетворяет ни водителей, ни пешеходов. На Ленинском проспекте и Профсоюзной улице, на выезде из микрорайонов Ясенево и Теплый Стан постоянно образуются пробки, пешеходы подолгу не могут перейти улицу, поскольку транспортный поток идет почти непрерывно. Стоит отметить, что столичные власти в последнее время неоднократно обещали скорое начало работ по расширению существующих в округе магистралей. Если планы воплотят в жизнь, водители года через три почувствуют себя свободнее.

Тем не менее в глазах потенциальных покупателей жилья положительных качеств у ЮЗАО больше, чем негативных, а потому он стабильно считается одним из наиболее престижных районов столицы, по очереди с Западным округом выходя на второе место в рейтинге покупательских предпочтений. Спрос на жилье (в первую очередь бизнес-класса) остается постоянно высоким и стабильным. Разумеется, этот факт учитывают девелоперы, которые строят и продают в округе дома именно средней ценовой категории — стоимостью от $2000 до $3500 за 1 кв. м.

В последнее время серьезное внимание стало уделяться и возведению дешевого жилья, особенно в Северном и Южном Бутове. Даже явный недостаток объектов инфраструктуры в этих районах воспринимается девелоперами скорее как положительный фактор, поскольку позволяет начинать проектирование и комплексное строительство «с чистого листа», а это увеличивает творческие и производственные возможности застройщиков.

Учимся зарабатывать на монолитных новостройках

Монолитные новостройки в Юго-Западном округе являются на сегодняшний день, пожалуй, наиболее интересными объектами для частных инвестиций в секторе жилья бизнес-класса. Изменение ценовой ситуации, которое произошло в 2005 году, лишь подтвердило тенденцию.

Вообще колебание стоимости новостроек ЮЗАО является своеобразным индикатором общей ситуации, которая складывается на столичном рынке недвижимости. Как неоднократно отмечали многие аналитики, хорошее жилье дорожает, плохое дешевеет. Ситуация прогнозируемая и ожидаемая: за последний год покупательские предпочтения серьезно изменились, теперь выбор между неуютной квартирой в панельном доме (маленькая кухня, невозможность проведения каких-либо перепланировок, недостатки в тепло- и звукоизоляции и т. д.) и квартирой со свободной планировкой в монолитном доме все чаще делается в пользу последней.

К тому же рекордный рост цен на квартиры в Москве в 2003–2004 годах и его продолжение в конце 2005 года привели к тому, что стоимость панельного и монолитного жилья в результате активного покупательского спроса практически сравнялась.

Поэтому наметившаяся дифференциация цен на панельное и монолитное жилье — явление нормальное, объяснимое и вполне своевременное.

Вытекающие из этого следствия — уменьшение объемов строительства панельного жилья и увеличение процента монолитного. Это характерно не только для ЮЗАО, но и для всего рынка столичной жилой недвижимости. Причины те же: «панели» становятся менее рентабельными, их продажи затягиваются, что и вынуждает многие домостроительные комбинаты постепенно переводить основные объемы своего производства в Московскую область и российские регионы, где их продукция все еще достаточно востребована из-за своей дешевизны.

Подсчитали — прослезились

При анализе ситуации на рынке новостроек ЮЗАО нельзя забывать и еще об одной серьезной тенденции: несмотря на проиcшедшее в последние месяцы серьезное увеличение покупательского спроса, количество строящихся в округе домов постоянно сокращается. Главная причина этого явления банальна — речь идет о вступлении в действие с 1 апреля 2005 года закона о долевом строительстве. Подобная «первоапрельская шутка» депутатов Госдумы, принявших явно недоработанный закон, отрицательно сказалась на активности девелоперов.

Закон, который защищает права покупателей квартир в строящихся домах, создает при этом крайне затруднительную ситуацию для строителей, вынужденных заниматься поиском и разработкой новых схем финансирования. Ведь до сих пор, по признанию самих девелоперов, практически 75% средств, необходимых для осуществления строительных работ, им приносили продажи квартир, начало которых приходилось на этап создания предпроектной документации. Закон запретил проведение подобных продаж.

По мысли законодателей, на место частных инвесторов должны были прийти банковские структуры. Однако и для них был подготовлен неприятный сюрприз в виде солидарной с застройщиком ответственности перед покупателями квартир в случае остановки строительства или сдачи жилого объекта в эксплуатацию позже намеченного срока. Результатом стало сокращение числа выводимых каждый месяц на рынок объектов более чем в два раза.

Подводя некоторые итоги развития ценовой ситуации на рынке новостроек Юго-Западного округа, хочется еще раз обратить внимание частных инвесторов на монолитные дома. Этот район интересен покупателям, он престижен, хорошее жилье в нем, несомненно, и дальше продолжит пользоваться устойчивым спросом.

Интересно, что в немалой степени этому будет способствовать и постоянно уменьшающееся число объектов, что означает определенный дефицит предложения, неминуемым спутником которого всегда был и будет рост цен.

Дата публикации: 10:20 31 января 2006

Источник: bpn.ru