Рынок офисной недвижимости далек от насыщения

Арендные ставки в деловых центрах стабилизируются к 2007 году

В минувшем году спрос на коммерческую недвижимость оставался по-прежнему высоким. "Потребности Москвы в коммерческой и деловой недвижимости неизменно высоки. Этому в первую очередь способствует как приток иностранных компаний в Россию и увеличение их присутствия, так и рост, расширение российских компаний", - считает генеральный директор "КРТ Инвест" Светлана Тимонина. Наиболее востребованы были офисные площади. Вопреки ожиданиям некоторых экспертов насыщения спроса в этом сегменте рынка пока не произошло. По данным аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за январь-октябрь 2005 года было введено в эксплуатацию 630 000 кв. м офисных площадей класса "А" и "В", объем сделок на рынке офисной недвижимости по итогам 10 месяцев составил 770 000 кв. м. Это на 20% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. "Однако, несмотря на высокие объемы строительства офисных площадей, спрос продолжает превышать предложение", - говорит руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Айдар Галеев.

Из центра - на запад

В последнее время на рынке коммерческой недвижимости было отмечено сразу несколько новых тенденций. По мнению экспертов Группы компаний КРТ, наряду с ростом объема предложения, увеличением площадей строящихся объектов выросли и размеры арендуемых офисов. "Так, два года назад наиболее популярной была площадь 100 кв. м, а сейчас от 300 до 700 кв. м", - уточняет Светлана Тимонина. Кроме того, увеличилось число продаж зданий на стадии инвестирования. Эксперты компании "Система-Галс" считают, что постепенно повышается качество проектов. "Развитие бизнеса, рост потребностей, приход в Москву иностранцев - все это в большей или меньшей степени подталкивает рынок к совершенствованию, - говорит вице-президент "Системы-Галс" Андрей Закревский. - Клиент становится более требовательным. Сегодня каждый проект должен быть тщательно продуман и проанализирован. Стало нормой привлекать к анализу проектов серьезные консалтинговые агентства". Аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" считают, что на рынок коммерческой недвижимости повлияла целая цепь событий. Одно из важнейших - введение в действие нового Градостроительного кодекса, предусматривающего переход к системе правового зонирования городских территорий. Свою роль сыграл скандал с попыткой рейдерского захвата здания ГИПРОМЕЗ в Москве, а также публичные заявления компании "Росбилдинг" о прекращении практики рейдерских захватов. Начал меняться и состав ведущих игроков московского строительного рынка - в частности, на столичный рынок пришла корпорации "РУСАЛ". "Хочется думать, что за этими событиями стоит тенденция увеличения прозрачности первичного рынка земли, сведения до минимума практики рейдерских захватов и в конечном итоге повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости", - уточняет Айдар Галеев. На сегодняшний день, безусловно, лидером рынка является проект "Москва-Сити". Деловой центр объединит 15 высотных комплексов. В ближайшие годы здесь будет введено 2,5 млн. кв. м офисных, гостининых и торговых площадей. Только в комплексе "Федерация" будет сдано более 150 тыс. кв. м офисных площадей класса "А". Новые стандарты организации офисных площадей на рынке установят также проекты бизнес-центров высочайшего класса Новый Век, Дукат III, White Square признанных международных девелоперов. Еще одно важное событие для рынка - успешная реализация площадей бизнес-парка "Крылатские холмы". Это доказало возможность осуществления высококачественных проектов за пределами центральной части Москвы. И хотя по-прежнему по объему построенных площадей лидирует центр города, следом за ним, на втором месте, - запад столицы.

Децентрализация рынка, формирование в Москве новых деловых районов, по мнению аналитиков, - это не только насущная необходимость, но и новые возможности для девелоперов, а также резервы снижения арендных ставок. "Главной тенденцией на рынке коммерческой недвижимости в 2005 году можно считать децентрализацию новых проектов, - считает Андрей Закревский. - Строить в центре по-прежнему очень выгодно, но в тоже время очень трудно. Именно поэтому девелоперы стали осваивать зоны между Садовым и Третьим транспортным кольцом, а также Ленинский проспект, район "Аэропорт". Что же касается трудностей при строительстве в центре Москвы, то, по мнению экспертов Группы компаний КРТ, они не являются непреодолимыми. "Трудности были, есть и будут. Это и устаревшие инженерные сети, высокая плотность застройки, проблемы с соблюдением интересов как застройщиков, так и жителей, и т.д., - уточняет Светлана Тимонина. - Однако мы надеемся, что нам и в дальнейшем удастся их успешно преодолевать".

Другая тенденция года - приход на рынок коммерческой недвижимости компаний, которые прежде занимались исключительно жилищным строительством. К примеру, около года назад на рынок вышла группа компаний "ДОН-Строй". В ее состав вошла управляющая компания "ДС Девелопмент", специализирующаяся на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Сегодня "Дон-Строй" возводит в столице девять торгово-развлекательных и офисных центров, в том числе крупный офисный центр в Оружейном переулке. "Если можно сравнить, то строительство элитного жилья - это спринт, а работа в сфере коммерческой недвижимости - это забег на стайерскую дистанцию, - говорит генеральный директор "ДС Девелопмент" Сергей Будылин. - Реализовав девелоперский проект, мы с ним не прощаемся, мы остаемся собственниками объекта, а значит - создаем постоянно действующий бизнес".

Все выше и выше

В 2005 году продолжилось сокращение свободных площадей в офисных зданиях. По данным аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", для класса "А" доля свободных помещений составила 5,5%, а для класса "В" - 3,9%. Это главная причина роста арендных ставок. Арендные ставки на офисы класса "А" увеличились за 10 месяцев прошлого года на 5-7%, достигнув диапазона в 630-680 долл. за кв. м. В бизнес-центрах класса "В" арендные ставки выросли в среднем на 10-15%, достигнув 420-550 долл. за кв. м в год, в зданиях класса "С" - колеблются от 250 до 450 долл. за кв. м в год. По мнению экспертов ГК КРТ, рост ставок был несколько меньше. "Превышение спроса над предложением по коммерческой недвижимости класса "А", которой занимается наша компания, составляет от 10 до 20%, - считает Светлана Тимонина. - При этом арендные ставки продолжают медленно расти. По нашим оценкам, рост составляет около 3-4% в год. Средняя ставка арендной платы около 700 долларов за кв. м в год". Растут и цены продажи офисной недвижимости. Цены на офисы международного стандарта к концу года составили 3500-5000 долл. за кв. м для объекта класса "А", 2000-3000 долл. за кв. м для объекта класса "В". В целом за 10 месяцев 2005 года стоимость офисной недвижимости выросла примерно на 6-8%. В большей степени (до 10-15%) подорожала низкокачественная недвижимость.

Спрос на коммерческую недвижимость будет расти Все эксперты высказываются единодушно - в ближайшие год-два рынок будет активно развиваться. "За прошлый год спрос на офисную, торговую и складскую недвижимость в Москве активно рос.

Мы полагаем, что рост продолжится и в наступившем году, - считает Андрей Закревский. - На наш взгляд, 2006 год станет для всего рынка интересным, прибыльным, но сложным именно с профессиональной точки зрения. Помимо недостатка площадок, различных бюрократических проблем и прихода новых агрессивных игроков необходимо будет учитывать и многие макроэкономические факторы". "Доходность на рынке коммерческой недвижимости стабильная и пока имеет тенденции к росту, - говорит Сергей Будылин. - Москва как была, так и будет деловым центром России и одним из деловых центров Европы. Следовательно, здесь всегда будет нужда в офисных помещениях высокого класса. Кроме того, доходность на душу населения в столице непрерывно растет, и соответственно растет покупательская способность".

По мнению Светланы Тимониной, в 2006 году рост ставок продажи и аренды высококачественных помещений продолжится, правда, с направлением к стабилизации. При этом будет увеличиваться объем предлагаемых площадей. Эксперты "КРТ Инвест" считают, что усилится внимание к архитектурному облику офисных зданий. "В этом году резко возрастет архитектурная составляющая в сумме коммерческой успешности любых девелоперских проектов. По сути, это будет началом тотальной конкуренции между архитектурными школами и стилями", - считает руководитель дирекции маркетинга Группы компаний КРТ Валех Рзаев. Многие аналитики прогнозировали насыщение спроса в 2005 году, однако этого не произошло. По мнению экспертов, благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и перенести прогнозы насыщения рынка на 2007-2008 годы.

В то же время уровень арендных ставок практически подошел к своему пику, так что их рост, возможно, прекратится в ближайшее время. Стабилизации арендных ставок, по словам аналитиков, можно ожидать к 2007 году.

Дата публикации: 10:33 01 февраля 2006

Источник: bpn.ru