Жилья все больше, доступней оно не становится

Минувший год для строительного комплекса Санкт-Петербурга выдался противоречивым. Менялась нормативная база, наблюдался спад платежеспособного спроса населения, не смолкали «пророчества" о неминуемом закате отрасли.

Но был очередной рекорд по количеству сданного в эксплуатацию жилья и победные реляции властных структур. В 2005 году петербургскими строителями введено в эксплуатацию 507 жилых домов (почти 33,2 тыс. квартир), в том числе 165 новых, проведена реконструкция 14 зданий под жилые цели и возведено 328 объектов индивидуального строительства.

Губернатор В. Матвиенко: «В минувшем году наши строители возвели 2,27 млн.кв. метров жилья. Это абсолютный рекорд за всю историю жилищного строительства в Петербурге. При советской власти строилось самое большее 1,7 млн. кв. метров. Мы перешагнули эту планку».

Строительство нового жилья и реконструкцию зданий осуществляли 100 организаций отрасли, функции генподрядчика выполняли 110 компаний.Продолжилось расселение ветхого и аварийного жилья. Город в прошлом году выделил на эти цели более 2 млн. рублей, в нынешнем цифра увеличивается в несколько раз.

Смольный считает главным достижением 2005 года не только внушительные цифры квадратных метров, но и начало реализации сразу нескольких программ по обеспечению горожан так называемым «доступным» жильем.

Противоречивые цифры

Однако у чиновников и строителей разночтений в трактовках сделанного за год много. Например, в комитете по строительству заявляют о том, что многое сделано по улучшению инженерных коммуникаций города, но те, кто непосредственно ведет дела, упрямо продолжают сетовать на дефицит подготовленных «пятен».

Власть с гордостью докладывает о том, что «инвесторы пошли в отрасль, которая раньше считалась непривлекательной». К достижениям причисляет и то, что Внешторгбанк участвует в проекте строительства теплотрассы от Северо-Западной ТЭЦ, а Газпром - в модернизации теплоэнергетики Петроградского района.

Получило развитие ипотечное кредитование (если в 2004 г. было получено около 1700 кредитов, то в минувшем году эта цифра увеличилась в 2,5 раза)» Несмотря на отрадную в целом динамику, застройщики Петербурга солидарны в том, что ипотека в обозримые 2-3 года не сможет заметно оживить спрос со стороны граждан. Причина в отставании платежеспособности петербуржцев от стоимости жизни, цен на жилье.

И проблема финансирования жилищного строительства, наблюдавшаяся в минувшем году, по их мнению, перейдет на 2006 год.

Не совпадают точки зрения сторон и по части знаменитого апрельского федерального закона «О долевом строительстве»: одни считают его полезным и конструктивным, другие клянут разработчиков на чем свет стоит.

За парадным фасадом

2002-2003 годы отличались тем, что все продавалось на стадии строительства, другая картина наблюдалась в 2004-м: в готовых домах оказалось около 40% непроданных квартир. Если в 2003 г. положительное сальдо петербургских компаний составило 350 млн. долларов, то за два последних года рентабельность жилищного строительства, по оценке экспертов компании «Союзпетрост-рой», сократилась в два раза. Многие застройщики прекращают работу, уходят в другие регионы, сокращают ввод новых объектов и не начинают работу над заявленными. Из 2,27 млн.кв. метров жилья, сданных в прошлом году, продано чуть больше половины. С введением системы земельных торгов зафиксировано резкое сокращение площадей, вовлекаемых в оборот.

- Торги в Петербурге практически не идут. Короткие пакеты по жилищному строительству запрещены и при потребности в подготовке 200-300 объектов счет идет на единицы, - оценивает ситуацию глава «Союзпетростроя» Л. Каплан.

По его словам, не активизировался интерес к работе в Петербурге со стороны московских компаний. «Они убедились, что жилье продается с большими трудностями и им стало невыгодно работать в северной столице. Все, что куплено, будет перепродаваться по спекулятивным ценам или будет заморожено, отложено до лучших времен».

По мнению же главы комитета по строительству Р. Филимонова, торги по неполным пакетам «помогли наработать опыт перехода к комплексному освоению участков».

Первые из них в новом году должны состояться в скором времени. Подходящие участки имеются, в первый строчках списка значатся земли, занятые ЛЭП. Их много в Калининском, Выборгском районах. Ранее такие пятна готовились по «короткому» пакету, сегодня власти переквалифицируют их в комплексное освоение.

В чем более-менее позиции сходятся, так это в признании того, что покупатели стали более требовательными. Поэтому в ближайшие годы качество нового жилья должно улучшиться.

Из тени в тень перелетая

Из прошлого года в нынешний перекочевали в полном объеме проблемы с предприятиями-монополистами.

По мнению же чиновников, теперь эти проблемы находятся на поверхности, намечены пути их решения. Но, признаются, решить этот вопрос в один момент невозможно. Нужна методичная деятельность, связанная с разработкой регламентов, упрощением процедур согласования, выпуском и совершенствованием нормативной базы - как федеральной, так и местной.

Глава комитета по строительству убежден, что «город эффективно управляет подчиненными ему организациями, и особых сложностей с ними нет, хотя ситуация непростая. Принимаются превентивные меры, чтобы избежать негативных последствий, связанных с текущей деятельностью «Водоканала», ГУП «ТЭК» и т.д. Основные проблемы связаны с «Ленэнерго». Они касаются не только эксплуатационной деятельности, но и дальнейшего развития».

Небезоблачные прогнозы

Особенно симптоматичны разночтения участников процесса по части перспектив развития жилищного строительства.

Специалисты профильного комитета администрации прогнозируют дальнейший рост рынка по всем позициям. По их мнению, спрос есть, а цена жилья сегодня столь высока потому, что в ней, кроме самой себестоимости, есть много других факторов, в том числе и инженерная подготовка. Стоимость квартир будет расти, в том числе и из-за инфляции, но незначительно. Они так же уверены, что стимулируют рынок, покупая жилье, которое необходимо для расселения аварийного фонда. И вообще, «сегодня отношения между городом и инвесторами носят нормальный договорный характер». Привлечение сторонних инвесторов представляется важным процессом, с чем традиционно не согласны петербургские инвестиционно-строительные компании.

Основные задачи на будущий год, с точки зрения властей, остались прежними. Чиновники полны решимости продолжать готовить полные пакеты. По такой схеме они планируют продать для строительства 2-2,5 млн. кв.м. Объекты гражданского назначения - торговля, сфера обслуживания должны возводиться параллельно с жильем.

В этой сфере они больше ориентируются на инвестиционные заявки, поступающие от компаний. И торги готовы проводить по пакетам, которые инвесторы готовят самостоятельно. По мере подхода документов начнется инженерная подготовка территорий под застройку. Например, в северо-приморской части города, по которой в прошлом году были утверждены проекты планировки трех кварталов, и еще двух в том же Приморском районе - на его юго-западе.Несколько иные настроения царят в стане самих инвесторов и застройщиков.

- В начавшемся году строительный рынок будет жить на том заделе, который был оплачен дольщиками и начал возводиться 1-3 года назад. Из имеющихся 7-8 млн. кв. метров строящегося жилья 40-50% - «мертвые», которое долго не смогут найти покупателя, - говорит Л. Каплан. - В то же время ликвидного жилья на рынке очень мало, в дефиците самые востребованные одно- двухкомнатные квартиры эконом-класса в районах с развитой инфра-стуктурой. Безусловно, любой дефицит обеспечит рост цен.

По данным «Союзпетростроя», сейчас в стадии строительства в Петербурге находится немногим более 500 домов. При сохранении сегодняшнего положения дел выделения земельных участков в 2007 г. возможен большой провал в жилищном строительстве.

В компании «Петербургская недвижимость» считают, что в текущем году потенциал ввода в эксплуатацию площадей на первичном рынке составляет 3,7 млн. кв. м. без учета пригородов, однако в 2007 г. он резко уменьшится -до 1,4 млн. кв. м.

К сведению

В настоящее время на учете состоят 2180 объектов, в стадии строительства 841, проектирования -1088; на 251 участке ведутся изыскательские работы.Для обеспечения инвесторов долгосрочным предложением комитет по строительству подготовил для проведения торгов 159 пакетов. На участках общей площадью 147,7 га можно построить 1,9 млн. кв. метров жилья и 250 тыс. кв. м - общегражданских объектов.

Дата публикации: 16:05 06 февраля 2006