Паркуйтесь с оглядкой

Подземные паркинги уже давно стали неотъемлемыми атрибутами элитных домов. Но не всегда эти автоприюты соответствуют высокому классу машин. Поэтому, прежде чем принять решение о приобретении квартиры в том или ином жилом комплексе, не мешает вникнуть в конструктивные особенности будущего подземного пространства.

Для покупателей дорогого жилья современные подземные автостоянки - не каприз, а объективная необходимость по ряду причин. Во-первых, число автомобилей в Москве ежегодно увеличивается и парковочных мест катастрофически не хватает - машины ютятся во дворах и на обочинах магистралей.

Во-вторых, элитные жилые комплексы все с большим трудом вписываются в уголки старой Москвы - зачастую придомовая территория едва ли вмещает небольшую детскую площадку. "Мне не известны элитные дома без подземных паркингов, где бы застройщику по-другому удалось успешно решить проблему парковки автотранспорта", - констатирует ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев.

В-третьих, отсутствие подземного паркинга автоматически выводит проект из разряда элитных - даже если он расположен в суперпривлекательном районе. Риэлторы утверждают, что квартиры в домах без подземных автостоянок, которые построены несколько лет назад, резко отличаются в цене от своих "упаркованных" аналогов.

В-четвертых, проект строительства жилого дома в центре Москвы невозможно согласовать, если в нем не предусмотрена подземная стоянка. "Единственное исключение из этого правила - реконструкция памятника архитектуры", - уточняет генеральный директор компании "КВ Инжиниринг" Владимир Коллар. И приводит в пример один из первых в Москве элитных домов, построенных "КВ Инжиниринг" несколько лет назад на Большой Татарской улице: "Там не было возможности "вписать" подземную парковку: мешали сети, линии метро, прилегающий памятник - музей Бахрушина. Пришлось обустраивать наземную парковку".

Подземные обременения

Стоит заметить, что с каждым годом столичные власти уделяют все более пристальное внимание проблеме парковки автотранспорта.

Так, в Мосгордуме рассматривается законопроект, призванный упорядочить парковку автотранспорта в городе. Депутаты полагают, что нынешнее "гнездование" машин на московских улочках не только создает проблемы самим автолюбителям, но и искажает архитектурный облик города. А минувшей осенью московское правительство значительно ужесточило правила проектирования и застройки территорий, увеличив расчетное количество мест для автомобилей в строящихся и реконструируемых домах.

"До последнего времени вместимость паркингов и потребность в них девелоперы определяли самостоятельно, ориентируясь на запросы рынка. И если пять лет назад считалось нормальным соотношение "одно машиноместо на одну квартиру", то недавно этот норматив увеличился вдвое. Любопытно, что именно эту норму и закрепило столичное правительство в своем постановлении. То есть потребность рынка стала законом в прямом смысле слова", - говорит Владимир Коллар. Правда, по его словам, норма уже начинает устаревать. "Сейчас два машиноместа на квартиру в элитном доме - это минимум. Теперь застройщики элитного жилья стремятся к трем парковочным местам, так как автопарк состоятельных граждан стремительно увеличивается", - отмечает наш собеседник.

Между тем не всегда даже минимальные требования рынка и городской администрации легко выполнимы. Подземный паркинг - сложное инженерное сооружение, строительство которого сопряжено с целым букетом рисков. Владимир Коллер из "КВ Инжиниринг" утверждает, что возможность обустройства подземного паркинга есть почти всегда. Но при этом застройщику приходится преодолевать многочисленные технические трудности. "Прежде всего, раз уж мы говорим об элитном жилье, строить приходится в стесненных условиях Центра. Существует большой риск при проведении подземных работ повредить конструкции прилегающих строений. Например, в Большом Левшинском переулке при строительстве "Дворянского гнезда" нам пришлось проделать очень большой объем работ по укреплению фундамента соседнего дома, который находился, по заключению специалистов, в аварийном состоянии еще с 1970-х годов. Если мы говорим о застройке района Остоженки и набережной Москвы-реки, то там колоссальные проблемы связаны с болотистыми грунтами. Приходится проводить трудоемкие работы по устройству свайного поля, делать дополнительный отвод воды, временные дренажи", - говорит Владимир Коллар. Кроме того, девелопер несет колоссальные затраты на работы, связанные с гидроизоляцией конструкций подземного паркинга.

По словам коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, проблемы, возникающие при строительстве паркингов, можно разделить на объективные и субъективные. К первым можно отнести подземные воды и карстовые образования, которые могут ограничить глубину заложения, либо осложнить процесс рытья котлована. К искусственно созданным преградам относятся подземные коммуникации, плотная "паутина" которых особенно характерна для Центра.

Проходящие под землей пути метрополитена, требующие укрепления фундаменты рядом стоящих домов - все эти "подземные обременения" значительно удорожают стоимость квадратного метра жилья в доме с подземным паркингом. Если строительство одноуровневой парковки не позволяет обеспечить должное количество машиномест, то приходится делать двухуровневую парковку - затраты, опять же, существенно возрастают.

Владимир Кудрявцев из Paul's Yard считает, что если в доме соотношение парковочных мест к количеству квартир меньше, чем 1,7, комплекс трудно позиционировать и продавать. "Самый оптимальный коэффициент - 2, - резюмирует он. - Однако обеспечить такое соотношение возможно далеко не в каждом проекте. Этому препятствует ряд объективных обстоятельств, среди которых - границы застройки, глубина застройки, пожарная безопасность, линейные параметры фасадов и многое другое".

Почувствуйте габариты

Оттого, насколько успешно девелопер преодолеет технические трудности, в немалой степени зависит качество подземного сооружения. Впрочем, для покупателей квартир в элитном доме гораздо важнее конструктивные параметры паркинга, заложенные в проект. Просчеты в этом плане чреваты тем, что авто придется оставлять на прилегающих к элитному дому улицах.

"Подземная автостоянка предусматривает различные парковочные места для машин различных габаритов. Однако в нормативной документации по проектированию паркингов (по причине ее устаревания) зачастую не учитываются габариты новых моделей машин, - предупреждают специалисты. - Например, установленной в СНиПах площади машиноместа 2,3 к 5 метрам явно недостаточно для парковки габаритного авто". При этом участники рынка уверяют, что стараются планировать парковочные площади в соответствии с собственным перечнем требований и потребительских предпочтений покупателей элитных домов. "Еще на подготовительной стадии строительства определяются основные количественные и качественные характеристики паркинга. Например, в одном из наших элитных малоэтажных комплексов площадь одного машиноместа составляет 18-20 кв.м, то есть в среднем 6 на 3 метра", - говорит Виктор Козлов из "Авгур Эстейт".

Для того чтобы гараж, как говорится, соответствовал, важно на стадии проекта учесть все. "Прежде всего, проектировщиками в обязательном порядке должны учитываться параметры автомобилей представительского класса, которыми могут обладать потенциальные покупатели. Должны быть учтены масса-габаритные и маневренные параметры, то есть радиус разворота.

Естественно, что предусматриваются машиноместа для разных типов автомобилей - высоких и длинных авто представительского класса и машин бизнес-класса. Очень важно обеспечить конструктивные преимущества, позволяющие использовать пространство паркинга с максимальной выгодой для его пользователя", - полагает Владимир Кудрявцев из Paul's Yard. И приводит некоторые технические параметры, которые важно учитывать при создании парковки для автомобилей представительского класса. Так, в частности, следует помнить о длине престижного автомобиля. Она составляет не менее 4,95 м при ширине 1,80-1,95 м. Немаловажный параметр - минимальный радиус поворота 4,01 м, внешний габаритный радиус 6,2 м. Минимальная ширина кольца, в которое вписывается автомобиль представительского класса, составляет 2,85 м. Величина зазора между авто и задней стеной ограждения должна составлять около полуметра. Примерно такой же должна быть величина зазора между авто и боковой стеной или ограждением. Высота ворот и проездов на подземных стоянках рассчитывается по высоте не менее 2,2 м с учетом необходимого зазора до низа конструкций перекрытий, воздуховодов, спринклерных систем и иных коммуникаций. Важным является климатический режим - температура воздуха внутри помещения должна поддерживаться на уровне +5¦С. Обязательно должны быть обустроены приточно-вытяжная вентиляция, система пожаротушения и дымоудаления.

Можно не вписаться

Впрочем, эксперты признают, что не всегда девелоперам удается учесть все нюансы. Между тем отдельные просчеты могут доставить жильцам дома некоторые неудобства. Например, непродуманное влагоудаление в зимний период, образование наледи при въезде из-за отсутствия подогрева порога, недостатки в системе контроля содержания CO и компенсационной вентиляции, близкое соседство въезда в подземный паркинг и окон жилых помещений.

"Некоторые застройщики погорели на элементарных ошибках, - рассказывает Владимир Коллар. - Например, машиноместа соответствовали по высоте строительным нормам, но при все возрастающей склонности покупателей элитного жилья к большим машинам таковые просто не вмещались в паркинг. То же самое касается и нормативной ширины машиноместа, ведь ее разработчики не учитывали того факта, что владельцы элитного жилья покупают элитные машины, размеры которых не совпадают с габаритами жигулей и волг. В результате, даже по нормам сделанные паркинги, прошедшие экспертизу, оказывались тесными даже для обычных джипов, не говоря уже о "хаммерах". Были прецеденты, когда человек ездил на небольшом "мерседесе" С-класса, затем покупал "форд экспедишн" и уже не мог загнать его в подземный бокс".

А вот во взаимозависимости машиномест в паркингах девелоперы не видят ничего предосудительного. Например, так устроен паркинг в "Дворянском гнезде" и некоторых других дорогих домах. То есть машины в них могут стоять в ряд по две друг за другом. "У девелопера есть необходимость разместить максимальное количество машиномест на заданной площади. Конечно, размещение одной машины за другой несколько снижает комфорт, но если обе машины принадлежат одной семье, это нормально. К тому же во многих элитных домах предусмотрены услуги парковщика", - поясняют специалисты.

Качественные характеристики подземных автостоянок и особенности парковки в них могут повлиять на стоимость жилья в доме. Сейчас, по данным риэлторов, цены на машиноместа колеблются от $40 до $70 тыс. Известны случаи продаж машиномест и за $200 тыс., но это, скорее всего, исключение из правил. При этом стоимость паркинга может рассматриваться как важное звено ценовой политики. "В связи с тем, что подземный паркинг является неотъемлемым элементом и одним из основных достоинств элитной высококлассной недвижимости, динамика роста цен на паркинги не уступает, а по отдельным объектам даже превосходит рост цен на жилые метры, - говорит Владимир Кудрявцев. - В то же время в некоторых случаях стоимость паркинга может стать предметом торга при покупке жилья. А на отдельных объектах, наоборот, изначально выставляется максимальная цена паркинга, которая не меняется на протяжении всего периода продвижения и продажи дома".

Дата публикации: 10:27 07 февраля 2006

Источник: bpn.ru