Звездный час элитной недвижимости

Классификация в той или иной деятельности человека, составленная на основе учета общих признаков объектов и закономерных связей между ними, позволяет ориентироваться в их многообразии. Сегодня отсутствие классификации жилых объектов недвижимости в России является серьезной проблемой и дезориентирует самого потребителя рынка недвижимости - покупателя. О сертификации, или "звездности", российской жилой недвижимости рассказывает президент МАГР, первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Яковлевич Гороховский.

- Михаил Яковлевич, действительно ли разработка классификации жилой недвижимости актуальна в России?

- Эта проблема появилась в Москве в последние годы, когда были возведены объекты недвижимости, условно называемыми объектами классов "бизнес" и "элит". Еще 10-15 лет назад эту нишу занимали сталинские кирпичные дома, в которых расселяли коммуналки и делали евроремонт. Но по современным критериям такие квартиры не дотягивают даже до уровня бизнес-класса, не то что "элит".

За последние несколько лет в Москве появились по-настоящему элитные квартиры, квартиры бизнес-класса, а также многочисленные подражатели с громкими названиями, по сути, не попадающие в категорию элитной недвижимости. Таким образом, инвесторам и покупателям квартир стали просто необходимы четкие ориентиры, дающие гарантию, что они вкладывают деньги в квартиры определенного класса и могут рассчитывать на плавный рост цены приобретенной недвижимости.

Систематизировать существующие критерии, применяемые к жилым домам, и выявить те признаки, которые отличают дома классов "премиум", "люкс", "элит", "эксклюзив" и прочее, - непростая работа. Сегодня фактически нет классификации подобных жилых зданий, а сами застройщики присваивают своему зданию класс, исходя зачастую из коммерческих соображений. Таким образом, часто сами застройщики дезориентируют покупателя, приукрашивая действительность.

Создание подобной классификации больше в интересах конечного покупателя. Ведь многие приобретают дорогую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду. А исходя из класса дома, количества звезд, может формироваться стоимость найма. Потеря звезд повлечет за собой падение цены и привлекательности для потенциальных жильцов.

Но в любом случае это работает на имидж дома.

Российской гильдией риэлтеров была проделана большая работа по классификации офисных центров, точнее, под российскую действительность была адаптирована иностранная классификация. Подобная классификация должна быть разработана и для жилой недвижимости.

- Наверное, с жильем это будет сложнее сделать, чем с офисами?

- В любой классификации позиционирования объектов главным является наличие измеряемых критериев, которые должны влиять на класс или "звездность" здания, а не экспертная оценка. И критерии действительно довольно сложно выделить.

Например, в смежной области - в гостиничном бизнесе - существуют четкие международные критерии, состоящие из множества параметров: от набора дополнительных услуг, которые оказываются сверх проживания, до наличия в отеле помещения для проведения публичных мероприятий и качества постельного белья. И только при соблюдении всех этих критериев отелю или гостиничному комплексу могут присвоить категорию "пять звезд". Не все присоединились к этой международной системе, например в Египте Министерство по туризму раздает свои, египетские звезды. Однако это, безусловно, вводит в заблуждение отдыхающих, которые в отеле "пять звезд" могут не получить весь комплекс услуг.

- От чего будет зависеть класс здания? Можно выделить конкретные критерии?

- Еще раз повторюсь, выработать измеряемые критерии довольно трудно - это работа большой команды экспертов. Ведь сложно сравнивать здания с разным набором услуг, инженерным оборудованием, отделкой, возведенные из разных строительных материалов, в разных районах Москвы и т. п.

Возможно, критерием станет цена нововведения в общей цене объекта. Например, себестоимость строительства одного квадратного метра в конкретном доме стоит $2 тыс. Если в нем появляется централизованная система пылеудаления или система раздельного питьевого водоснабжения (питьевая вода течет из отдельного крана), то стоимость квадратного метра увеличивается. Таких технических нововведений, от возможности оперативной связи с дежурным до различных информационных систем, может быть очень много.

Кроме того, придется столкнуться с проблемой зонирования. Всем известно, что в Москве есть престижные районы, например Остоженка. Соответственно, расположение дома будет учитываться.

- Этот класс, или "звездность", будет присваиваться зданию раз и навсегда?

- Конечно, нет. Со временем критерии качества дома меняются. Например, в начале XX века лифт в доме считался признаком элитности квартиры. А в конце XIX века наличие в квартире унитаза с верхним бачком типа "Ниагара" было высоким достижением и тоже критерием элитности здания.

Поскольку то, что было принадлежностью высшей категории, постепенно переходит в более низкую, появляется временной фактор. Раз в пять-десять лет класс здания необходимо будет подтверждать.

- С какими трудностями придется столкнуться при разработке этой классификации?

- Необходимо, чтобы эту классификацию признали все участники рынка. Сейчас многие застройщики заинтересованы в том, чтобы такой системы не было. Это позволяет им дома бизнес-класса позиционировать как "элит", "премиум", "эксклюзив" и т. п. Наличие этой классификации не позволит застройщикам с помощью невнятных терминов подменять понятия и вводить в заблуждение покупателей.

Я хочу, чтобы эта система работала и была объективной. Основная задача сегодня - найти единомышленников, которые могли бы идею поддержать.

- Услуга эта будет платной?

- Скорее всего, да. Надо создать некий аппарат, организацию, разработать методики, привлечь независимых экспертов, чтобы и впоследствии они сохраняли эту независимость.

Таким образом, те застройщики, которые считают, что их объект качественный и соответствует всем требованиям, могли бы пригласить комиссию для обследования здания, и эта комиссия, учитывая 30-40 критериев, отнесла бы здание к одному из классов, выдала весь пакет документов - от сертификата до таблички на дом, которая будет указывать количество "звезд". Этот сертификат может действовать пять-десять лет, поскольку дом живет своей жизнью, и через десять лет некоторые элементы благоустройства, инженерные системы могут перестать работать, дом может обветшать. Эксплуатирующие организации в интересах своего брэнда будут раз в пять-десять лет проводить обследование, которое позволит им подтвердить класс здания.

В любом случае, измеряемые критерии - это большая работа профессионалов, которые должны сделать классификацию жизненной и поддерживать ее. Проект по разработке классификации жилой недвижимости также должен быть интересен общественным объединениям застройщиков, представляющих интересы строительных организаций, риэлтеров, представляющих интересы покупателей, комитета по защите прав потребителей.

Наша справка

Архитектор по образованию Михаил Яковлевич Гороховский 25 лет проработал в крупном московском проектном институте. Автор проектов многих зданий в Москве. Непосредственно риэлтерской деятельностью начал заниматься с 1991 года, когда создал и возглавил агентство недвижимости "Наша Москва". В течение последних лет является бессменным председателем комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг Московской ассоциации-гильдии риэлтеров. Член национального совета Российской гильдии риэлтеров, один из авторов Кодекса этики МАГР, популяризатор теории и практики риэлтерского бизнеса. Блестящий лектор. Ведет занятия в кадровой школе компании. Михаил Яковлевич продвигает индивидуальный подход к клиенту как стиль работы и считает, что чем больше требований удовлетворено в рамках одной сделки, тем большим спросом пользуются услуги риэлтерской компании. Он полагает, что добрые связи -- это ценность, доказавшая свою прочность, надежнее кирпичных стен и охраняемых стоянок.

Михаил Яковлевич награжден дипломами Поволжской, Нижневолжской, Калининградской, Новосибирской, Ставропольской, Воронежской, Иркутской гильдий риэлтеров за помощь в организации мероприятий по обучению риэлтеров.

После вхождения "Нашей Москвы" в корпорацию "БЕСТ-Недвижимость" стал первым вице-президентом корпорации. На VI съезде МАГР был избран президентом ассоциации. По итогам исследования популярного сетевого ресурса Rambler М.Я. Гороховский был признан человеком 2004 года в сфере недвижимости.

Дата публикации: 10:32 07 февраля 2006