Что скрывается за праздничным фасадом

Официальные итоги работы строительного комплекса Петербурга за 2005 год оказались довольно успешными. Несмотря на стагнацию рынка недвижимости, строителям удалось за прошлый год выйти на 2 млн 273 тыс. кв. метров жилья в год, что лишь немного недотянуло до запланированных городским правительством 2 млн 300 тыс. кв. метров. Но парадные отчеты — это лишь лицевая сторона медали.

Квартиры уменьшаются в размерах

За победными цифрами стоят проблемы, которые неизбежно окажут отрицательное воздействие на петербургский строительный рынок: если не в этом году, то в 2007-м. Надо учитывать, что сданы дома, заложенные 2 — 3 года назад, когда строительство шло, что называется, «опережающими темпами». Но теперь рентабельность работы застройщиков упала с 20% в 2004 году до 10% в 2005 году.

Да, объемы сданного жилья впечатляют. Но надо помнить, что сдается оно для покупателей, а не для отчетности. А продано в новостройках лишь 1 млн 600 тыс. кв. метров, причем преимущественно малогабаритных квартир. Остальные (3 — 4-комнатные квартиры большого метража) оказались неликвидными. Соответственно, резко сократилось количество средств, которые можно вовлечь в оборот при новом строительстве. Расчет строительных компаний на то, что будет раскупаться любое жилье, как это было в 2002 — 2003 годах, не оправдался.

Взвинчивание цен привело к тому, что многие горожане, предполагавшие купить квартиру побольше, вынуждены теперь ограничиться гораздо меньшими ее размерами. А застройщикам приходится, чтобы сбыть с рук большие площади, долго ждать богатого клиента. Можно было попытаться снизить цены на жилье. Но это вряд ли возможно, поскольку (правда, по словам самих строителей) цены и так граничат с себестоимостью. А производители стройматериалов продолжают повышать стоимость своей продукции.

«Строители пытаются искать выход из создавшегося положения, — говорит генеральный директор ЗАО «47-й трест» Михаил Зарубин. — Некоторые на ходу делают перестройку, сокращая габариты квартир. Но так можно манипулировать лишь в панельных домах, где стены сравнительно легко «передвигаются», а не в кирпичных. К тому же уменьшение площадей квартир приведет к увеличению их числа, и вместо стандартных четырех на лестничной площадке квартир будет 7 — 8, что-то вроде «коридорной системы», от которой люди бегут из коммуналок».

Сегодня продажи многих строительных компаний практически только покрывают их накладные расходы. Строители начинают сокращать вывод на рынок строительных объектов, не выходят на стройплощадки в запланированные сроки. И здесь вряд ли помогут штрафные санкции. Если даже штрафы за превышение сроков строительства будут увеличены многократно, строительным фирмам будет выгоднее их заплатить, чем нести многомиллионные убытки из-за невозможности продать уже построенное.

Мертвые дома

В 2005 году запущено в строительство почти в 2 раза меньше объектов, чем введено. Иначе говоря, рынок сократился на 40 — 50%. Многое из якобы строящегося жилья — мертвые законсервированные дома, где за истекший год не было положено ни одного кирпича. Можно предположить, что в них вряд ли кто-то рискнет покупать квартиры. Почему не перепродать эти дома более успешным застройщикам? Увы, выясняется, что в таких недостроенных зданиях, где произведено только 5 — 10% работ, уже продано 20 — 30% квартир.

«Тот, кто захочет купить подобный дом, гарантированно получит около 2 млн долларов убытков, — констатирует заместитель директора «Союзпетростроя» по информационно-аналитическим программам Евгений Каплан. — Поэтому они еще долго будут «висеть» на рынке, создавая головную боль и застройщикам, и городским властям».

На первый взгляд, кажется, что городское правительство в такой ситуации ни при чем: виноваты те застройщики, которые не выполняют свои обязательства. Но не стоит забывать о том, что в недавние времена, когда наблюдался бум в строительстве, именно через городскую администрацию строительные компании с легкостью получали все новые участки для застройки. И тогда никто не задавался вопросом: а надо ли выделять участки тем, кто уже тогда не справлялся с начатым строительством домов?.. Ведь именно здесь нужны административные барьеры, а не при согласовании проектной документации или проведении изыскательских работ.

Пакеты документов увеличиваются

Одна из самых серьезных проблем, стоящих перед городскими строителями, в том, что со вступлением в силу Градостроительного кодекса РФ (в октябре 2005 года) земля под застройку может быть предоставлена инвестору только посредством торгов. В прошлом году эта система явно пробуксовывала. С одной стороны, возникли сложности с разработкой новой конкурсной документации. Мало кто соглашался выполнять эту работу за вознаграждение в размере пяти шестых процента от годовой арендной стоимости объекта. Кроме того, к формированию пакетов документов привлекались зачастую не слишком компетентные организации. А это затягивало сроки разработки в 1,5 — 2 раза. Порой документы вообще возвращались исполнителю — из-за недоброкачественной работы.

И вот за 2005 год по результатам торгов (по «полным» пакетам) продано всего 15 участков. Даже если приплюсовать к ним еще 7 пятен застройки, пошедших с торгов по «коротким» пакетам, то в сравнении с благополучным 2003 годом это капля в море. И никакие меры тут не помогут: 2007 год уже потерян. Если на объекте сегодня не начать изыскательские работы, в дальнейшем там не начнется и строительство. На рынке будет увеличиваться дефицит ликвидного жилья, начнется новый виток роста цен...

Правда, сегодня плата за разработку документации увеличена до 10% от полной рыночной стоимости объекта. Поэтому число желающих взяться за это дело возросло. Однако к оформлению пакетов допускаются в основном фирмы, аккредитованные при управлении инвестиций или комитете по строительству. Все они, за исключением некоторых, малоизвестны в городе и сами строить, как правило, не собираются.

«Для того чтобы продолжить строительство в прежних объемах, компаниям нужно закладывать по крайней мере 200 — 300 объектов в год, — считает вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан. — А пока можно рассчитывать на подготовку очень небольшого числа пакетов — в 10 раз меньше обозначенных цифр».

По мнению экспертов «Союзпетростроя» и ассоциации «Северо-Запад», подготовка пакетов документации вообще не дело застройщиков. Они полагают, что для оптимизации земельных торгов необходимо принять новый закон о пакетах территориального развития. Такой закон, который бы определил: подготовкой документов, равно как инженерным обустройством и территориальным благоустройством, должны заниматься специальные агентства — территориального развития. Но не те, которые существуют сегодня, а действительно девелоперские организации. Подобные структуры уже существуют, но работают чуть ли не полулегально.

По-московски и по-питерски

Торги не пользовались популярностью среди петербургских строителей в прошлом году не только из-за того, что на них выставлялось слишком мало пакетов. Для многих застройщиков слишком дорогой оказалась цена на землю — 200 долларов за квадратный метр. Тем более что многие из лотов были просто гигантского размера. Богатые московские компании, поначалу хлынувшие на петербургский рынок недвижимости, также не способствовали его развитию.

Убедившись, что жилье в Петербурге продается тяжело, а цены на него в последнее время почти не растут, многие московские застройщики, надеявшиеся на крупную выгоду, начали отказываться от своих замыслов. Даже несмотря на то что им предоставили возможность заочного участия в торгах — по телефону или через сеть «Интернет». У тех же москвичей, кто уже купил земельные участки, остается два выхода: попытаться продать их по спекулятивной цене или подождать со строительством до неких лучших времен.

Об участии петербургских компаний в торгах в последнее время нельзя говорить однозначно. Дефицит ликвидного жилья (квартир эконом-класса), казалось бы, создает благоприятную ситуацию для старта новых инвестиционных проектов. Это подтверждают недавние оживленные торги в Приморском районе. Но сама организация торгов, по мнению их участников, продумана не лучшим образом. Мало того что предлагается небольшое число участков, они далеко не всегда находятся в тех местах, где жилищное строительство востребовано. Так, на последних торгах не было предложено ни одного лота в Выборгском, Кировском и Фрунзенском районах, в Павловске и Пушкине.

Сейчас Федеральное агентство по антимонопольной политике ведет глобальную проверку: не выделяются ли пятна застройки под жилье целевым образом — ведь это должно происходить только на аукционах. Однако и без целевого распределения есть серьезные проблемы. Это растущая клановость в строительстве, а также монополизация рынка недвижимости. «Могу привести пример из собственного опыта, — говорит генеральный директор компании «Энергомашстрой» Василий Бирюков, — на торгах, проводившихся в середине декабря 2005 года в 59-м квартале, наша компания не смогла приобрести ни одного лота. Все их скупил концерн «ЛСР».

Тяжелая доля

Минувший год оказался сложным в том числе из-за вступившего в силу 1 апреля закона о долевом участии. Который, по мнению экспертов, оказал негативное воздействие на взаимоотношения дольщиков и застройщиков. Которые и так не очень дружили, а теперь оказались в роли непримиримых врагов. И хотя этот закон еще не вполне вступил в действие (нет подзаконных актов, позволяющих его реализовать), застройщики с апреля прошлого года вообще не стремились получать новые разрешения на строительство. Тем более что «задел» им казался достаточным: в целом по городу строится 8 млн кв. метров жилья. А потенциальные покупатели тоже стали куда как меньше вступать в отношения долевого участия с застройщиками.

Они ждут, когда новое законодательство вступит в силу в полном объеме. Чем тяжелее условия на строительном рынке, тем жестче становится конкуренция. «Сегодня многие приходят к выводу, что легче удержаться на плаву, имея надежных партнеров в лице субподрядных организаций. На них можно положиться в сложные времена, когда трудно вовремя расплачиваться за выполненные работы — в связи с плохой продажей жилья», — утверждает генеральный директор компании «Эльф» Михаил Саленко. Один из путей найти надежного субподрядчика — создание консорциумов.

В этом году строители ждут еще один важный документ, который во многом определит их судьбу. Это постановление правительства «О комплексной застройке под жилищное строительство». Не исключено, что его можно будет охарактеризовать расхожим выражением: «Новое — это хорошо забытое старое». В советские времена в процессе квартальной застройки сотрудничали тресты, которые комплексно выполняли все виды инженерной подготовки вплоть до закладки фундаментов, а также домостроители, которые и строили на них дома. Похожий порядок, возможно, и будет установлен сейчас. Но кто может поручиться, не обернется ли это постановление новой головной болью для застройщиков, как это было в прошлом году при принятии пакета строительных законов.

Уже сейчас ясно, что комплексной застройкой в ближайшее время смогут заниматься только крупные компании, у которых достаточно оборотных средств. И не столько из-за огромных масштабов строительства, сколько потому, что вся проложенная ими в квартале инфраструктура должна быть безвозмездно передана городу.

Дата публикации: 15:32 08 февраля 2006