В кругу своих

Объем продаж объектов класса de luxe в Москве постоянно растет. Например, в 2004 г. было реализовано 176 тыс. кв.м элитной недвижимости, в прошлом этот показатель увеличился почти вдвое. И это не предел - планы застройщиков на текущий год еще более амбициозны: к выводу на рынок готовятся около 600 тыс. квадратов дорогого жилья, что составляет почти 10% от общего плана строительства домов в столице.

Как и подобает элитному жилью, большинство таких объектов будет возводиться в пределах Садового кольца. Поскольку свободные площадки на Остоженке и Арбате практически исчерпали себя, основная доля застройки придется на улицу Тверскую, район Хамовники, Чистые пруды (Китай-город) и Сретенку (Головин, Пушкарев, Сухаревский переулки).

Активизируются Пресня, Таганка, Цветной бульвар (Дровяной и Серебрянический переулки, улицы Неглинная, Климашкина и Трубная). Несколько проектов появятся в Замоскворечье. На сегодняшний день внутри Садового кольца в различной стадии строительства находится около 50 жилых объектов. Квартиры в этих домах активно раскупаются, и уже ощущается определенный дефицит предложения.

"В течение последних лет мы наблюдаем значительные изменения на рынке элитной жилой недвижимости - как в качественном, так и в количественном отношении, - рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka-Realty. - Он становится более цивилизованным. Каждый год появляются новые жилые комплексы с уникальной концепцией - так называемые "знаковые проекты", на которые впоследствии равняется рынок".

Чем нас удивят?

При разработке новых проектов застройщики все чаще обращаются к помощи именитых мастеров, на чьих планшетах возникают истинные шедевры архитектуры (Маноло Нуньес, Александр Скокан, Сергей Чобан). Так что можно надеяться, что в ближайшем будущем в нашей столице появятся здания, достойные европейских городов. Участники рынка заверяют, что полученный за последние годы опыт поможет избежать прежних промахов. "При создании новых объектов будут учтены сделанные ранее ошибки, - считает Жанна Опихайленко, руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами компании "Усадьба". - Например, не будет больше в домах на Остоженке потолков высотой под 3 м, как это можно наблюдать в жилых комплексах, возведенных в середине 1990-х".

Пересмотрели свое отношение застройщики и к инфраструктуре элитных комплексов. Необходимый минимум сегодня - подземный паркинг, охрана, небольшая придомовая территория. Скорее всего, в новых объектах будут присутствовать элементы бытовой инфраструктуры - помещение для консьержа, водительская комната, реже - прачечная, приемная. А вот бассейн, игровая комната, фитнес-клуб, сауны нескольких видов и т.д. постепенно покидают элитные комплексы. "В первую очередь, это происходит из-за неоправданной дороговизны. Коммунальные платежи ЖК с развитой инфраструктурой как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном дорогом объекте, - комментирует Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. - Ну а во-вторых, стиль жизни богатого человека заметно трансформировался. Если ранее считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние (потому люди и пытались уместить все свои потребности в одном "закрытом" пространстве своего дома за высоким забором), то сегодня его положение, напротив, обязывает быть публичным и открытым - одним словом, он не стесняется быть богатым".

Чем больше, тем лучше!

Впрочем, отсутствие "дополнительных опций" характерно лишь для малоквартирных объектов. Совсем иной подход используется при создании элитных жилых комплексов, количество апартаментов в которых переваливает за сотню. А ведь появление именно таких объектов можно назвать одной из основных тенденций рынка.

"Отличительной особенностью подобных проектов станет исключительная насыщенность инфраструктурой, включающей дополнительные услуги, предоставляемые на уровне пятизвездочных гостиниц, - рассказывает Дмитрий Борисов, ведущий специалист компании "Контакт - Элитная Недвижимость". - Здесь реализуется идея создания "города в городе", где жильцы будут обеспечены всем необходимым не выходя из квартиры или, по крайней мере, из дома".

До настоящего времени такие комплексы строились за пределами Садового кольца (например, широко известные "Алые Паруса"). Сейчас они появляются и в московском центре. Это связано с освобождением крупных площадок, до недавнего времени занятых производственными помещениями, а также с реконструкцией целых кварталов. Кроме того, крупные инвестиционные компании имеют достаточно средств для строительства масштабных объектов, а многие банки охотно дают под них кредит. В настоящее время уже возводится ряд подобных жилых комплексов: "Онегинъ", "Коперник", "Каскад" и т.д. В ближайшее время планируется строительство в районе Озерковской набережной, уже ведется работа над созданием "Квартала на Патриарших", расположенного в Б. Козихинском, Б. Палашевском и Спиридоньевском переулках, а также над "Театральным кварталом" (Камергерский переулок).

"Еще одно интересное предложение - "Итальянский квартал", - рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Жилое пространство этого проекта выполнено в стиле классической итальянской архитектуры.

Расположение улочек и дворов напоминает старинные районы Флоренции. Квартал ценен, прежде всего тем, что расположен внутри жилого района и не имеет выхода на городские магистрали. Комплекс занимает площадь 2,5 га".

Подобные масштабные проекты помогут уравновесить в будущем спрос и предложение, существующие на рынке дорогой недвижимости. А уже в 2007 г. риэлторы смогут предложить своим клиентам купить квартиру в элитных московских кварталах. "Скоро такие предложения появятся в Хамовниках, - рассказывает Кайдо Каарма, директор отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", - и думаю, в ближайшее время этот район привлечет большое количество покупателей дорогой недвижимости". Рядом с метро "Фрунзенская", с двух сторон от знаменитого Менделеевского парка, будут возведены два административно-жилых комплекса с собственной инфраструктурой. Общая площадь застройки - 360 тыс. кв.м. Цена одного кв.м на этапе строительства этих объектов составит $5 тыс., а стоимость пентхаусов достигнет $10 тыс. за квадрат.

Активно развивается Замоскворечье. По словам Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, "в отличие от Остоженки, где господствует high tech, в районе Замоскворечья планируется возведение целого ряда объектов в более традиционном стиле - "под старину". Застройщики все чаще отдают предпочтение именно классике с ее колоннами, барельефами и авторской лепниной, в то время как минимализм со своими прямолинейными формами постепенно отходит на второй план".

Говоря о крупномасштабных проектах, надо отметить, что сегодня наибольшей популярностью пользуются концепции, гармонично вписывающиеся в архитектурный облик города, не нарушая его контекст. "Представьте себе в Москве квартал, напоминающий центр европейского города с красивыми домами, церковью, школами и детскими садами, кондитерскими, кафе и ресторанами, бутиками вдоль улиц и цветочными магазинчиками, парковой зоной и собственным рынком, где продаются самые свежие продукты, - комментирует Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka-Realty. - Сегодня у нас разрабатываются подобные проекты, напоминающие уже существующие Патриаршие пруды".

Ну и, конечно, нельзя не вспомнить об одном из самых масштабных проектов, которым, безусловно, станет комплексная застройка "Золотого острова", где возведут элитные жилые дома, цены на которые будут конкурировать с действующими ценами в районе Остоженки и Арбата.

Прорыв Садового кольца

Много интересных площадок находится и вне Садового кольца, но в непосредственной близости от него. "На мой взгляд, эти места не менее привлекательны для проживания, - рассказывает Дмитрий Борисов. - Например, площадка в районе улицы Усачева, напротив парка Мандельштама, или между улицами Долгоруковская и Фадеева". Активно будут осваиваться и другие районы. Уже сегодня начинается вывод на окраины двух промышленных предприятий: заводов ЛГМ в Замоскворечье и "Каучук" на Плющихе. На освободившейся территории бывших промзон будут возведены кварталы элитных домов с внутренней развитой инфраструктурой.

Уже сегодня начата работа над созданием нового элитного ЖК "Смоленская Застава" (компания "Авгур Эстейт"), который будет расположен между Смоленским бульваром и Плющихой. Это место для строительства нового элитного объекта выбрано не случайно. Близость основных транспортных магистралей - Садового кольца, Плющихи, Ростовской набережной, Нового Арбата и Кутузовского проспекта - создает все условия для комфортного доступа в любую точку Москвы. Интересно и архитектурное решение нового комплекса: узнаваемый силуэт здания, энергичная пластика объемов, озелененная дворовая территория - все это по задумке авторов позволит "Смоленской Заставе" органично вписаться в исторически сложившуюся структуру квартала. На последних этажах жилых секций возведут фешенебельные пентхаусы с видами на центр Москвы, а окна квартир будут выходить на окрестности Плющихи и Смоленский бульвар. Большим спросом пользуется жилье на набережных Москвы-реки - прежде всего, за счет своих видовых характеристик. Что касается новых объектов "у воды", то в ближайшее время планируется строительство жилого комплекса по Б. Саввинскому переулку, 4, а также возведение элитного квартала Park City на набережной Тараса Шевченко, который будет вмещать себя 200 тыс. кв.м элитного жилья.

"Одним из интересных проектов стал ЖК "Сетунь", строящийся в зеленой зоне Кунцево по адресу: проезд Загорского, владение 20, - рассказывает Кайдо Каарма. - В доме всего тридцать квартир, на последнем, девятом, этаже расположатся два пентхауса площадью 350 и 292 кв.м. Продажи в этом проекте начались только в апреле, за это время уже реализовано около 23% квартир. Сегодня стоимость квадратного метра в доме "Сетунь" составляет $4,4-8 тыс.".

Еще один пример - комплекс "Ближняя дача" (застройщик - "Стройиндустрия АГ"), расположенный недалеко от Кутузовского проспекта. Он идеален с точки зрения экологии: по соседству располагается Волынский лес, а на территории самого комплекса находится двухсотлетняя липовая аллея.

Будет ли бум?

Средняя цена квадратного метра в элитных новостройках составляет сегодня $8 тыс. Кроме того, наблюдается тенденция роста стоимости недвижимости такого уровня. По данным "Исследования рынка элитного жилья Москвы", проведенного аналитическим центром "МИЭЛЬ", в следующем году этот показатель составит 20-25%.

Одной из причин такой ситуации стал дефицит земли под застройку элитного жилья в центре Москвы. "Кроме того, выросли доходы населения, что и обеспечило платежеспособный спрос, - комментирует Наталья Новикова. - И, что немаловажно, увеличилась доля платежеспособных клиентов из регионов, которые рассматривают московскую недвижимость как реальный объект инвестирования".

В новых проектах, как и в уже построенных домах, цена будет зависеть от массы факторов, включая расположение, класс, а также стадии строительства. "Как показывает опыт, многие девелоперы ввели практику периодического (например, ежемесячного) повышения цен при соблюдении планов строительства, - рассказывает Жанна Опихайленко. - Минимальная стоимость квадратного метра в пределах Садового кольца на начальных стадиях строительства составляет $4-4,5 тыс.".

Сегодня лидером по уровню цен остается район Остоженки и Патриарших прудов. Но это уже сформировавшиеся элитные кварталы, здесь практически не осталось свободных территорий под застройку. И все предложения, которые появляются в этих районах, изначально относятся к категории супердорогого жилья. Больше всего предложений здесь реализуются по $17-20 тыс. /кв.м.

"Стоимость квартир в элитных домах сейчас достигла того уровня, когда инвестирование в такую недвижимость не представляется настолько интересным, как еще год назад, - комментирует Кайдо Каарма. - Сегодня за достаточно высокую цену покупатели хотят прибрести готовое жилье, а не дожидаться окончания строительства". Таким образом, в последнее время покупатель обратил свой взор на вторичный рынок элитной недвижимости. Впрочем, в этом сегменте очень мало качественных предложений, потому и на первичном рынке сегодня спрос достаточно высок.

Дата публикации: 10:18 09 февраля 2006

Источник: bpn.ru