Бум на фоне кризиса?

Власти города считают, что в строительстве все нормально. Строители не согласны.

По утверждению председателя комитета по строительству администрации Петербурга Романа Филимонова, спрос на новые квартиры в Санкт-Петербурге находится на высоком уровне и может вполне обеспечить в следующем году объемы ввода жилых зданий на уровне 2,5 миллиона квадратных метров.

- В конце декабря фонд имущества проводил конкурс по закупке квартир для расселения граждан, чьи дома попали в зону КАД, - сказал корреспонденту «Российской газеты» Роман Филимонов. - И на нем с трудом удалось наскрести 60 процентов от потребности. Это притом что закупались в основном трехкомнатные (то есть считающиеся не ходовыми) квартиры и платить за них город собирался по среднерыночной цене - 1000-1100 долларов за квадратный метр. Отсюда следует: квартир со сроками готовности в пределах ближайших полугода у застройщиков в запасе практически нет.

Председатель комитета по строительству считает: кризис в отрасли преодолен был еще осенью прошлого года. И нет оснований считать, что в ближайшем будущем он вернется. На сегодня в стадии проектирования и строительства находится 14 миллионов квадратных метров жилья (около 2 тысяч объектов). Стало быть, запас обеспечен на 5-7 лет. Пакеты документов для проведения торгов на участки под застройку готовятся в достаточном количестве. С энергетиками проведены переговоры, в результате которых составлен график подключения к инженерным сетям тех зданий (их в городе 140), которые уже построены, но никак не могли до сих пор получить тепло и электроэнергию.

Растет государственный заказ на жилье. В 2005 году за счет бюджетных денег было построено 1,7 тысячи квартир, в 2006 году их должно стать на 30 процентов больше. Качество строительных материалов выросло, теперь комитет вплотную занялся увеличением качества самого строительства. Что же касается финансовой устойчивости компаний строительного комплекса, то с этим, по мнению Романа Филимонова, тоже все в порядке. Сомнения были в начале года. Но в сентябре они уже отпали.

Интересно, что сами строители оценивают ситуацию далеко не так оптимистически. По данным Союзпетростроя, объем жилой застройки в городе составляет около 10 миллионов квадратных метров, в том числе 3,5 миллиона квадратных метров - не начатые дома. Спрос по сравнению с началом 2005 года активизировался, но возникает проблема запуска новых инвестиционных проектов, которые могут его удовлетворить. В 2005 году в оборот было вовлечено 23 земельных участка для целей жилищного строительства. Это в 15 раз меньше, чем в прежние «застойные» годы. По оценке строителей, рынку нужно не менее 200 новых участков.

По мнению Евгения Каплана, заместителя директора Союзпетростроя, начатые дома трудно рассматривать, как адекватные резервы для удовлетворения растущего платежеспособного спроса населения. Ликвидные, малогабаритные квартиры в них, как правило, уже проданы. Кроме того, значительная часть строящихся домов заморожена из-за недостатка финансирования, и квартиры в них не покупаются. По данным аналитиков, из 2 миллионов 273 тысяч квадратных метров жилья, сданных в 2005 году, продано лишь порядка 1,4-1,6 миллиона. Из имеющихся 7-8 миллионов квадратных метров строящихся квартир 40-50 процентов - «мертвое» жилье, которое долго будет висеть на рынке. Есть опасения, что часть новых застройщиков, вышедших на рынок на волне подъема цен в 2002-2003 годах, вообще не смогут завершить начатые объекты. А ведь в таких домах уже продано по 20-30 процентов квартир.

Реальных резервов рынка хватит на год-два. Хотя у части застройщиков уже сегодня практически нет задела, что может привести к сокращению объемов строительства. Дальше объемы строительства, по мнению экспертов, могут значительно снизиться (в худшем случае до 300-500 тысяч квадратных метров жилья в год). Этого допустить нельзя, считают строители.

Нужно внедрить эффективную систему земельных торгов, вовлечь застройщиков в процесс подбора новых земельных участков и подготовки инвестиционно-тендерной документации для торгов. Необходимо активизировать работу по инженерной подготовке необустроенных территорий на основе частно-государственного партнерства, в том числе и за счет привлечения строительных компаний.

Профессиональное объединение строителей добилось изменения по одному, хотя и немаловажному пункту городского закона «О предоставлении объектов недвижимости». Верхний предел вознаграждения за подготовку документации к торгам -10 процентов от рыночной стоимости объекта. То есть ён практически увеличился в 10 раз.

- К сожалению, - отмечает Евгений Каплан, - в таком урезанном виде закон создает широкое поле для коррупции. Кроме того, помимо конкурса комитетом по управлению городским имуществом была предложена новая форма подготовки инвестиционно-тендерной документации. Некоторые строители метко назвали ее «девелоперским забегом на длинную дистанцию». Суть метода простая -готовят документацию все желающие, а вознаграждение получает только один, тот, кто пришел к финишу первым. Победителя в «забеге» определяет Управление инвестиций. Оно же назначает размер вознаграждения. Думается, что если с помощью Управления инвестиций вовремя «застолбить» лакомый кусочек, забега вообще не будет - кто же захочет включиться в гонку с предсказуемым негативным результатом? Замечу, что «застолбить» может совсем не тот инвестор, который отыскал свободное пятно застройки».

За два года рентабельность жилищного строительства сократилась в два раза. На начало 2006 года она составляет не более 10 процентов. Многие компании прекращают работу, уходят в другие регионы, большинство строителей сокращает ввод новых объектов на рынок и не начинает строительство заявленных объектов.

Как уже было сказано, председатель комитета по строительству эти данные опровергает. Правда, в его собственном докладе ряд тревожных моментов все же прослеживается. Так, в 2005 году на торгах было продано под жилищное строительство всего 23 участка, на которых должно быть возведено 605 квадратных метров жилья. Конечно, с учетом наличия у строительных компаний неплохого задела, предоставлять по 200 участков, как бывало в прошлые годы, наверное, не стоит. Но и такое серьезное сокращение не может не заставить задуматься. Кроме того, как признал Роман Филимонов, в прошлом году не удалось подготовить полные пакеты документов для земельных торгов. Все они отправлены на доработку, поскольку в течение года все время менялись требования законодательства.

Не смог председатель комитета гарантировать и того, что сроки подключения построенных домов к инженерным сетям сократятся. Пока результатом переговоров с монополистами стало лишь то, что за два месяца из 140 «зависших» домов удалось решить вопрос с 9. Результат не впечатляет. Да и то эти те объекты, на которых критическая ситуация уже возникла. Чего же ждать, когда в такое положение попадут другие, чтобы на них обратили особое внимание? Ведь сроки подключения к инфраструктуре - одна из основных причин торможения (после выхода в свет нового закона) долевого строительства.

Строительство вообще продолжает оставаться крайне загадочной отраслью. Не только в Петербурге, но и в России в целом. К примеру, по словам директора НИИ статистики Федеральной службы государственной статистики, вице-президента Российской академии экономических наук Василия Симчеры, объем прибыли строительных организаций увеличился за год всего на 4,6 процента, притом, что рост прибыли в других реальных секторах экономики составил 36,6 процента. Однако приток капитала в строительство остается самым высоким. Парадоксально: капитал стремится туда, где прибыль и рентабельность ниже.

Дата публикации: 14:00 09 февраля 2006

Источник: bpn.ru