Бизнес-класс становится жильем для масс

Несмотря на то что средняя цена квадратного метра жилья давно перешагнула отметку 2 тысячи долларов, все больше покупателей квартир предпочитают заплатить побольше, но приобрести квартиру, полностью соответствующую их требованиям. На рынке наступает время разборчивого клиента.

«Сегодня покупатель стал более требовательным и информированным», - делится замдиректора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма. - Такой критерий, как цена, в последнее время постепенно вытесняется требованием к качеству объекта». В настоящее время плановые объемы жилищного строительства в Москве составляют порядка 5 млн. кв. м ежегодно. При этом доля элитного жилья в течение последних лет остается неизменной, не превышая 5% общего объема строительства. Что, впрочем, логично: достаточно мало наших сограждан могут позволить себе квартиры стоимостью от 8 тысяч долларов за кв. м. Зато на бизнес-класс, по оценке главы аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрия Попова, приходится около 30-35% строящегося жилья в Москве. По данным компании Vesco Realty, в 2005 году объемы предложения нового жилья бизнес-класса достигли 1,3 млн. кв. м, что составляет почти 26% от общего объема предложения, вышедшего на рынок в прошлом году. Отметим, что в 2003 году на новые предложения бизнес-класса приходилось лишь 18% построенных объектов. И хотя лидирующее положение пока остается за эконом-классом, на который приходятся оставшиеся 60-65% вводимых в столице площадей, тенденция к сокращению дешевой "панели" налицо.

Пошли на перехват

«В ближайшее время первое место сохранится за жильем эконом-класса, однако положение устойчиво меняется в сторону класса «бизнес», - уверен Попов. - При этом стоит учесть, что около 1 млн. кв. м вводимых в Москве площадей - это муниципальное жилье». С ним согласна и директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. "Рост объемов предложения жилых комплексов связан с сокращением объемов массовой застройки и низкой рентабельностью проектов эконом-класса, - считает она. - А объемы строительства элитной недвижимости растут менее динамично из-за дефицита свободных участков в Центральном округе". Дмитрий Попов добавляет, что в настоящее время доля проектируемых к постройке монолитно-кирпичных домов составляет более 50% и большинство из них могут быть отнесены к бизнес-классу.

Таким образом, через 2-3 года (сроки строительства большинства объектов) майка лидера на московском рынке недвижимости должна перейти от массовой застройки к домам для среднего класса. "Строительство домов этого уровня экономически оправдано, сегодня на них есть платежеспособный спрос", - говорит Попов.

Без границ

Стоит отметить, что за последнее время в связи с комплексной реконструкцией кварталов Москвы сформировались целые жилые районы бизнес-класса: Хорошево-Мневники, Щукино, а также жилой комплекс "Гранд-Парк", который по масштабам застройки можно смело отнести к району. Впрочем, еще одна причина увеличения объемов строительства жилья бизнес-класса кроется в том, что четкие критерии классов не определены и вызывают множество разногласий между участниками рынка. По мнению заместителя гендиректора компании «КВ инжиниринг» Ильи Шкабары, основным критерием определения объекта как класса "бизнес" является индивидуальный проект дома, в котором размер однокомнатной квартиры должен быть не менее 60 кв. м. С этим утверждением не согласен Дмитрий Попов. По его мнению, площади домов бизнес-класса в последнее время заметно сократились и сегодня на рынке уже редко можно встретить предложения однокомнатных квартир площадью больше 70 кв. м, а двухкомнатных - больше 120 кв. м. "При этом раньше более 50% этой площади приходилось на подсобные помещения, не имеющие естественного освещения", - замечает он.

Оксана Каарма добавляет, что непременной характеристикой этого сегмента жилья является подземный паркинг, без которого в Москве не обойтись. «Во всех комплексах повышенной комфортности подземные гаражи являются обязательным элементом, с соотношением не менее одного парковочного места на квартиру", - утверждает Каарма.

Еще большее затруднение у экспертов вызывает определение верхней границы бизнес-класса.

"Изначально считалось, что элитный сегмент - это камерное жилье, не более 40 квартир в доме, - говорит Илья Шкабара. - Однако сейчас этот критерий подвергается сомнению, ведь стали строить элитные дома и большего масштаба". Гораздо более надежным эксперт видит требование, согласно которому элитное жилье не может соседствовать с зоной массовой застройки.

По мнению Дмитрия Попова, если нижнюю планку "бизнеса" определить более или менее реалистично, то верхнюю - практически невозможно. Многие застройщики выделяют основополагающим требованием местоположение, но этот критерий является более чем спорным. Удаленность объекта от центра столицы, конечно, влияет на цену объекта, но не на позиционирование его категории. Тем более что в последние годы объекты бизнес-класса появляются не только во всех районах Москвы, но и за пределами МКАД, что еще больше размывает границы сегмента - на этот раз касающиеся места расположения.

Первые проекты жилья бизнес-класса в Подмосковье появились около пяти лет назад. До этого в данном сегменте в области можно было рассматривать только индивидуальные дома, коттеджи и таунхаусы. "Сегмент квартирных домов бизнес-класса в Подмосковье развивается очень интенсивно, при этом основной акцент делается на экологию проживания", - говорит Дмитрий Попов. По мнению Оксаны Каармы, это вполне соответствует предпочтениям покупателей. Если несколько лет назад главным критерием было расположение и дорогая квартира в центре с окнами на шумную улицу приобреталась практически мгновенно, то сегодня многие покупатели уделяют большое значение экологичности района и наличие в районе парков и зон отдыха серьезно влияет на стоимость жилья.

Рост выше рынка

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", если в начале прошлого года средняя стоимость квадратного метра московских новостроек бизнес-класса составляла 2317 долларов, то к концу года она дошла до 2597 долларов. Эксперты компании объясняют это покупательским спросом, который возник в результате резкого сокращения объема строящегося жилья. "При этом квартиры в домах улучшенной комфортности оказались самыми ликвидными за последний год", - добавляет Оксана Каарма. В первый месяц нынешнего года прирост цен в монолитных домах превысил 10%. Для сравнения: цены на "панель" за тот же период выросли всего на 6,5%.

Бизнес-класс от Сталина

На вторичном рынке недвижимости бизнес-класс представлен двумя типами жилья: относительно новые строения, возведенные за последние 5 лет, и элитные дома советского времени, дотягивающие до этого статуса. В первую очередь к ним относятся постройки сталинского времени, которые до сих пор пользуются большим спросом у населения. Самыми престижными и дорогими домами долгое время считались сталинские высотки: жилая часть гостиницы "Украина", высотка на Котельнической набережной, предназначавшаяся для работников НКВД. Высоко ценились мидовские дома на Украинском бульваре, где в прошлом веке расселялся дипломатический корпус. До середины 90-х годов квартиры в этих домах считались элитнейшими строениями столицы. Продавались они крайне редко, и покупатели готовы были заплатить любые деньги за квадратные метры в небоскребах советского времени.

С началом бурного строительства в Москве их привлекательность уменьшилась. Нынешняя элита предпочитает селиться в новых домах с подземными парковками и современными коммуникациями. Впрочем, благодаря своей известности квартиры в легендарных домах оцениваются по-прежнему довольно высоко. Например, на Кутузовском, 26, где раньше жили Брежнев и Андропов, стоимость метра площади составляет 3-4 тыс. долларов. В высотках на Котельнической набережной и на Красной Пресне средняя стоимость метра - 4 тыс. долларов, а в так называемых "цековских" домах, расположенных на западе и юго-западе Москвы, - от 3 до 3,5 тыс. долларов за кв. м. "Такие квартиры до сих пор пользуются спросом, но не из-за именитых жильцов, а благодаря своему уникальному местоположению", - считает управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Руслан Сейт-Люманов. Дело в том, что во многих престижных районах попросту не возводится новое жилье.

Например, на Кутузовском проспекте есть возможность приобрести квартиру в единственном новом доме, но стоимость метра площади в нем доходит до 8000 долларов.

Самое дешевое жилье бизнес-класса на вторичном рынке расположено на севере и северо-востоке Москвы - 2000-2500 долларов за кв. м. Аналогичные квартиры в Северо-Западном округе стоят дороже - 2500-3000 долларов за кв. м.

Дата публикации: 10:20 13 февраля 2006

Источник: bpn.ru