Круг инвесторов будет шире

Финансирование возведения новых домов можно осуществлять через ПИФы. Однако многие строительные фирмы пока с недоверием относятся к инициативам управляющих компаний.

Есть люди, которые становятся дольщиками не потому, что хотят улучшить свои жилищные условия. Они желают выгодно разместить средства и получить прибыль. И финансовые аналитики вынуждены признать: это привлекательный бизнес.

Причем настолько, что в нем готовы поучаствовать даже крупные игроки. Но они хотели бы доверить управление рисками специалистам. Вот для этого в ряде управляющих компаний (УК) и используют паевые инвестиционные фонды (ПИФы), в которые привлекают средства, размещаемые на первичном рынке жилья.

В "Союзпетрострое" внимательно наблюдают за подобными инициативами. Ведь УК, которые осваивают первичный рынок, становится все больше. Петербуржцы следуют в фарватере московских компаний, представители которых также присутствуют в городе.

Однако в ходе диалога руководителей строительного бизнеса и финансовых менеджеров выяснилось, что развитию проектов УК мешает ряд проблем. Инвесторы хотят получить максимальную прибыль, поэтому заинтересованы в приобретении квартир на самой ранней стадии строительства - вплоть до нулевого цикла.

На этом этапе у небольших компаний-генподрядчиков обычно катастрофически не хватает средств для возведения первых этажей новых жилых домов. И квартиры поначалу обычно продают на льготных условиях - слишком велики риски инвестиций. Чем ближе к сдаче дома, тем цены на квартиры выше.

Апогея цена достигает после 3 лет владения готовой квартирой, потому что после этого жилье считают "очищенным" от рисков двойных продаж и проявляются те огрехи, которые могли быть допущены при возведении дома.

Однако для инвестиций на столь ранних этапах управляющая компания должна хорошо знать кухню домостроения, чтобы отфильтровать застройщиков. А их работает, как минимум, 270. Как ранжировать их, если строительный рынок непрозрачен?

На нем нет ни одной публичной компании, акции которой обращались бы на фондовом рынке. Часто земля принадлежит одной компании, а строит дом на ней другая фирма. А квартиры приходится приобретать у ООО, которые созданы для их продажи...Выяснилось также, что методика оценки рисков, разработанная в Экспертном совете по определению надежности предприятий строительного комплекса, дает погрешности, которые совершенно не допустимы при вложении крупных сумм.

Критериев, по которым застройщиков можно сравнивать, всего два: объем сдачи жилых объектов за год и средняя просрочка при вводе в строй сданных объектов. Чем больше обороты и чем точнее выполняет фирма свои обязательства, тем она надежнее.

Но полной уверенности в этом все-таки нет. Значит, УК вынуждены формировать диверсифицированный портфель и иметь дело с несколькими застройщиками, чтобы не складывать яйца в одну корзину. На Западе рекомендовано в таком случае размещать средства, как минимум, в 20 проектах.

В России рынок не настолько развит и вложения в квартиры в доме одного застройщика могут достигать 40% от всего инвестиционного портфеля ПИФа. Кроме того, в УК стараются выбирать жилье эконом-класса: его проще оценить и продать.

Вот здесь и начинаются проблемы: у крупных фирм, накопивших оборотный капитал и использующих внешние займы (кредиты банков и эмиссии облигаций), скидок не выторгуешь. А малые и средние компании не спешат в объятия финансовых акул: если на раннем этапе распродать ходовые квартиры по дешевке, то с чем потом останешься? Какова будет рентабельность строительства?

Строители, в свою очередь, хотят гарантий от УК. Такой гарантией мог бы стать пай в ПИФе, который всегда можно продать, если дела пойдут туго. Однако учредители фондов не жаждут видеть чужих в своих рядах: дефицита в капиталах нет. Есть дефицит объектов, в которые можно безопасно вложить средства. Тем не менее в строительных компаниях считают, что сумеют выработать общие правила игры для управляющих компаний. Это откроет дополнительные источники финансирования домостроения.

В Петербурге введено в строй жилья:

в 2004 году 2,0 млн кв. метров

в 2005 году 2,5 млн кв. метров

Спрос на новое жилье в Петербурге - 1,7 млн кв. метров.

Дата публикации: 16:12 13 февраля 2006