Есть большие. По пять. Но зато в Центре

На московском рынке элитного жилья с начала 2006 года ощущается серьезный дефицит предложения. Специалисты риэлторских фирм жалуются, что им практически нечем торговать. В каталогах можно найти либо не слишком выгодно расположенные квартиры площадью свыше 300 кв. м, либо не очень удачные объекты класса В. Впрочем, подобное положение дел скорее всего изменится уже осенью, когда планируется вывод на рынок сразу нескольких интересных объектов.

Вообще удачные проекты элитных домов в Центральном административном округе стали в последнее время большой редкостью. Объекты на Саввинской, Ростовской и Озерковской набережных выставлены в среднем по $5 тыс. за «квадрат», но большого интереса они не вызывают: пока эти дома не тянут на звание элитных. Да и расположение в абсолютно не раскрученных местах, хотя и с хорошими видовыми характеристиками, также накладывает свой отпечаток на ликвидность этих квартир.

Покупателям «среднего» (от $3 тыс. до $4,5 тыс. за 1 кв. м) ценового диапазона сложно что-то найти в Центре. В итоге им приходится «подниматься» в цене до $5 тыс. и искать объект более высокой категории. Но и это является проблемой. Сегодня большинство риэлторов уже не сомневаются, что стоимость вступительного билета в клуб обладателей элитного жилья в Москве поднялась до «единицы». Говоря проще, не имея бюджета на покупку в размере $1 млн, купить элитную квартиру в центре столицы крайне затруднительно.

Исходя из складывающегося на рынке дефицита предложения элитного жилья, было бы логично предположить новый виток цен. Но специалисты не спешат делать подобные выводы. По их мнению, в этом году рост стоимости наиболее престижного жилья составит максимум 24%. Но и остановки роста цен хотя бы к концу года ждать не приходится: предложений мало, вывод на рынок большого количества новых объектов в связи с неурегулированностью ситуации с поправками в 214-й закон не предвидится.

Давать какие-либо прогнозы относительно ценовой динамики на рынке элитного жилья, с одной стороны, просто, а с другой — некорректно. Просто потому, что самое престижное жилье всегда и везде поднимается в цене, невзирая, как правило, ни на какие политические или экономические катаклизмы. При этом каждый элитный объект является по-своему уникальным, и его стоимость определяется независимо от стоимости объектов-аналогов.

Тем не менее цены расти будут, вопрос — на сколько. Как показал проведенный опрос крупнейших риэлторских компаний, для ответа на него стоит разделить элитное жилье в Центральном административном округе на два основных типа: жилье верхнего ценового сегмента — класса А (от $5 тыс. за 1 кв. м) и более дешевое и менее престижное жилье класса В ($3,5–5 тыс. за 1 кв. м).

В верхнем ценовом сегменте прирост цен возможен приблизительно в рамках существующей инфляции, т. е. на 10–12% годовых. А вот у элитных домов нижнего ценового сегмента (класс В) запас для подорожания гораздо больший — до 20–25% годовых. Этот запас в основном касается стартовых цен, с которыми девелоперы выводят свои объекты на рынок. Если, к примеру, всего два года назад продажи в среднем начинались с $2,5 тыс. за 1 кв. м, то теперь цена квартир «на котловане» поднялась до $4 тыс. за 1 кв. м. Несмотря на общую повышающую тенденцию, риэлторы все же рекомендуют своим партнерам из строительных компаний выводить объекты на рынок по консервативным, а не максимальным ценам. И лишь затем осуществлять корректировку по рынку: по-прежнему велика опасность отпугнуть клиентов высоким стартом, после чего придется приложить немало дополнительных усилий, чтобы вернуть покупателей и вызвать новую волну интереса к проекту.

Хотя позиция застройщиков, изначально заявляющих максимальные цены, тоже понятна: аппетиты городских властей, которые постоянно увеличивают размер своей доли, использование дорогих отделочных материалов из Европы, привлечение к проектам известных архитекторов и дизайнеров, удорожание предпроектных работ за счет повышения цены земли, работ по подводке коммуникаций — все это приводит к серьезному увеличению инвестиционной себестоимости строительных работ.

Итак, растет себестоимость строительства, растут продажные цены, на рынке ощущается дефицит качественных предложений, соответствующих заявляемым ценам. Что делают в этой ситуации покупатели квартир, фактически оказавшиеся перед выбором «или сейчас, или никогда»? Судя по всему, они чаще следуют первой части поговорки, хотя это и означает высокий риск проводимых инвестиционных покупок.

Несмотря на то что скоро придет время отмечать первую годовщину работы 214-го закона, некоторые объекты (правда, неофициально) по-прежнему выставляются на продажу при наличии лишь неких архитектурных и дизайнерских решений, приблизительной «нарезки» квартир и заявленной стартовой стоимости. По сути это все, что имеется в активе. Зато в пассиве!

Вариантов множество. К примеру, абсолютно реальный пример: строители еще не вышли на площадку, поскольку не решен статус принадлежности земельного участка и суд рассматривает вопрос о его «хозяине» (конечно, спор идет между Москвой и федеральными властями). Казалось бы, кому придет в голову приобретать квартиру в подобном проекте? Но хорошее расположение, удачные объемно-планировочные решения, реальная цена, и… риэлторы с удивлением констатируют, что их клиенты согласны внести предоплату за квартиры в этом доме. С единственным условием: совместными усилиями юристов всех заинтересованных сторон удастся создать вариант договора, по которому застройщик сможет принять деньги у покупателя, а покупатель — получить подобие безопасности произведенных вложений. Как назвать эту ситуацию — тенденция, игра в «русскую рулетку» или точный расчет — риэлторы еще не решили.

Дата публикации: 14:31 15 февраля 2006

Источник: bpn.ru