Строители и дольщики хотят гарантий от управляющих компаний

В "Союзпетрострое" продолжается цикл бесплатных семинаров, знакомящих строителей с практикой организации и работы нового инструмента финансирования строительства - закрытых паевых инвестиционных фондов. В рамках этого цикла член "Союзпетростроя" ОАО «Управляющая компания «Арсагера» провела круглый стол на тему: «Сотрудничество строительных компаний с доверительным управляющим паевого инвестиционного фонда недвижимости. Практические аспекты взаимодействия».

Как передает пресс-служба "Союзпетростроя", участники обсуждения, как и большинство строителей города, в целом положительно относятся к новому инвестиционному инструменту - финансированию возведения новых домов через ПИФы.

Правда, это инструмент подходит не для всех потенциальных дольщиков. Есть люди, которые становятся дольщиками не потому, что хотят улучшить свои жилищные условия. Они желают выгодно разместить средства и получить прибыль. И финансовые аналитики вынуждены признать: это привлекательный бизнес. Причем настолько, что в нем готовы поучаствовать даже крупные игроки. Но они хотели бы доверить управление рисками специалистам. Вот для этого в ряде управляющих компаний (УК) и используют паевые инвестиционные фонды (ПИФы), в которые привлекают средства, размещаемые на первичном рынке жилья.

В «Союзпетрострое» внимательно наблюдают за подобными инициативами. Ведь УК, которые осваивают первичный рынок, становится все больше. Петербуржцы следуют в фарватере московских компаний, представители которых также присутствуют в городе.

Однако некоторые представители строительных фирм, присутствовавшие на «круглом столе», пока с недоверием относятся к инициативам управляющих компаний. В ходе диалога руководителей строительных компаний и финансовых менеджеров выяснилось, что развитию проектов УК мешает ряд проблем.

Дело состоит в следующем. Инвесторы хотят получить максимальную прибыль, поэтому заинтересованы в приобретении квартир на самой ранней стадии строительства - вплоть до нулевого цикла. На этом этапе у небольших компаний-генподрядчиков обычно катастрофически не хватает средств для возведения первых этажей новых жилых домов. И квартиры поначалу обычно продают на льготных условиях - слишком велики риски инвестиций. Чем ближе к сдаче дома, тем цены на квартиры выше. Апогея цена достигает после 3 лет владения готовой квартирой, потому что после этого жилье считают «очищенным» от рисков двойных продаж, и проявляются те огрехи, которые могли быть допущены при возведении дома.

А проблема заключается в том, что для инвестиций на самых ранних этапах управляющая компания должна хорошо знать кухню домостроения, чтобы «отфильтровать» недобросовестных застройщиков. Между тем, всего застройщиков в городе работает, как минимум, 270. Как ранжировать их, если строительный рынок непрозрачен? Часто земля принадлежит одной компании, а строит дом на ней другая фирма. А квартиры приходится приобретать у ООО, которые созданы для их продажи...

Выяснилось также, что методика оценки рисков, разработанная в Экспертном совете по определению надежности предприятий строительного комплекса, дает погрешности, которые совершенно недопустимы при вложении крупных сумм.

Критериев, по которым застройщиков можно сравнивать, всего два: объем сдачи жилых объектов за год и средняя просрочка при вводе в строй сданных объектов. Чем больше обороты и чем точнее выполняет фирма свои обязательства, тем она надежнее.

Но полной уверенности в этом все-таки нет. Значит, УК вынуждены формировать диверсифицированный портфель и иметь дело с несколькими застройщиками, чтобы не складывать яйца в одну корзину. На Западе рекомендовано в таком случае размещать средства, как минимум, в 20 проектах.

В России рынок не настолько развит и вложения в квартиры в доме одного застройщика могут достигать 40% от всего инвестиционного портфеля ПИФа. Кроме того, в УК стараются выбирать жилье эконом-класса: его проще оценить и продать. А здесь у финансистов начинаются другие проблемы: у крупных фирм, накопивших оборотный капитал и использующих внешние займы (кредиты банков и эмиссии облигаций), скидок не выторгуешь. Малые же и средние компании не спешат в объятия финансовых акул: если на раннем этапе распродать ходовые квартиры по дешевке, то с чем потом останешься? Какова будет рентабельность строительства?

Строители, в свою очередь, хотят гарантий от УК. Такой гарантией мог бы стать пай в ПИФе, который всегда можно продать, если дела пойдут туго. Однако учредители фондов не жаждут видеть чужих в своих рядах: дефицита в капиталах нет. Есть дефицит объектов, в которые можно безопасно вложить средства.

Тем не менее в строительных компаниях считают, что сумеют выработать общие правила игры для управляющих компаний. Это откроет дополнительные источники финансирования домостроения.